“如果湯臣一品改為開放小區(qū)，我當天晚上立即去那里，燒烤喝啤酒，帶上高音喇叭，喝完了跳小蘋果。到時候，我通知大家。”2月22日，這樣一個段子在一些微信群里熱傳。湯臣一品是上海知名豪宅，目前單價在18萬元/平方米以上。21日頒發(fā)的有關街區(qū)制的意見，引發(fā)廣泛議論。

  這份《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》（下稱《意見》）稱，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。

  《意見》發(fā)布后，各方反應強烈。業(yè)內(nèi)人士指出，如果小區(qū)全部開放，大家只需要購買豪宅旁邊的小區(qū)就可以享受此前豪宅的配套，而開放小區(qū)對于物業(yè)公司也是不利，物業(yè)公司或沒有以往那么大的作用。豪宅未來是否可能會降價？物業(yè)公司是否也要轉型？

  考驗開發(fā)商產(chǎn)品規(guī)劃智慧

  亞豪機構市場總監(jiān)郭毅對媒體表示，高端社區(qū)為滿足購房客群的居住品質，除去樓宇內(nèi)部一些高新科技的應用以及精致的內(nèi)部設計之外，社區(qū)環(huán)境的打造也是不可或缺的一部分，而獨享優(yōu)質的社區(qū)環(huán)境資源以及保障財富階層居住的安全性和私密性也是高端社區(qū)的重要價值，如果傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)不再封閉，這些賣點都可能被打破。

  當下的一線城市房地產(chǎn)市場，特別是高地價倒逼下，房地產(chǎn)市場中的新增住宅項目正在出現(xiàn)整體高端化的傾向，豪宅供應量增多，各項目之間只有依托于比拼產(chǎn)品、品質和服務才能在激烈的銷售競爭中突破重圍。郭毅預計，雖然《意見》的發(fā)布將會促使北京高價拿地的準豪宅開發(fā)商們在政策落地的真空期內(nèi)抓緊報規(guī)，有利于加快出讓住宅地塊的開發(fā)進度，但從長期來看，將會對豪宅品質感的營造帶來重挫，將充分考驗開發(fā)商的產(chǎn)品規(guī)劃智慧。

  “《意見》一旦開始落地實施，將令高端社區(qū)的公共部分由私密到開放，由私屬到共享，業(yè)主的安全、私密和公共區(qū)域的服務品質均無法得到保障。”郭毅說。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，街區(qū)制住宅項目的推出，將一定程度上和傳統(tǒng)的封閉式社區(qū)形成差異，也會對后續(xù)房企的產(chǎn)品供應等形成新的影響。在他看來，街區(qū)制住宅項目和封閉式住宅項目的最大差異，就是社區(qū)內(nèi)的配套逐漸等同于城市公建配套，這對于一些社區(qū)基礎設施的充分利用有利好，也能夠最大程度地節(jié)約土地。

  朝節(jié)約土地方向演進

  嚴躍進表示，此類政策調(diào)整是希望改變過去封閉式社區(qū)的諸多弊端。比如封閉式住宅社區(qū)一定程度上使得商業(yè)設施和住區(qū)設施隔離，同時需要更大的占地面積。通過開放式的街區(qū)制度推進，將使得后續(xù)城市商業(yè)設施和住區(qū)設施規(guī)劃能夠融為一體，并且使得城市規(guī)劃朝節(jié)約土地等方向演進。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，小區(qū)封閉是為了安全，何況住宅小區(qū)內(nèi)的道路設置基本都是低速道路，如果開放如何保證社區(qū)居民的安全是一個大問題。國外之所以實行街區(qū)制，那是因為居民可以合法持有槍支且本來就居住分散，這與國內(nèi)基本都是高層住宅樓的性質完全不同。

  張大偉稱，街區(qū)式社區(qū)是住宅與商業(yè)、服務業(yè)混合、與街道結合性強的社區(qū)。里面的設施有：銀行、超市、商業(yè)街、餐飲、醫(yī)院、學校、幼兒園等，街區(qū)式社區(qū)具有城市土地利用率高、交通便利、城市景觀豐富、與商業(yè)和各種城市活動結合緊密等優(yōu)點。當它運用在中國城市的居住區(qū)中時也產(chǎn)生了一些新的問題，例如安全問題、噪聲干擾問題等。

  新城控股高級副總裁歐陽捷說：“上述政策大方向肯定是對的，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化可以促進城市的交通緩解，發(fā)達國家道路雖然不寬，但是道路密集。目前我國的通勤效率過低，影響到城市的勞動生產(chǎn)率，如果交通變好，對于城市效率提高很有好處。但是，這些改革同時也涉及到物權法，如今國內(nèi)小區(qū)內(nèi)的公共面積屬于全體業(yè)主，未來如何管理是問題；此外，如果未來土地出讓將公共面積剝離，這將大大降低土地出讓的收入。”

  國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東對媒體表示，很多年前專家學者就在倡導開放式社區(qū)，但由于阻力較大一直沒能成功推行。一是在文化理念方面，影響城市規(guī)劃和人們的理解，這是問題根源；二是土地在出讓方面，應該小塊出讓，不是大塊出讓；三是治安、管理等方面，“大院封閉的管理給人感覺更安全，需要的安保和物業(yè)也會比較少，如果打開會遇到很大阻力”。

  物業(yè)管理行業(yè)面臨洗牌

  嚴躍進稱，街區(qū)制住宅項目也可能會使得房企的后續(xù)社區(qū)管理模式發(fā)生較大的調(diào)整，部分封閉式住宅項目的管理模式可能要得到摒棄，對于開放式社區(qū)的管理模式建立應該加快跟進。

  歐陽捷也表示，如果未來小區(qū)打開，物業(yè)保安可能不需要，但是對于政府的公共安全要求變高，政府對于安全的投入可能需要加大。此外，保潔成為了城市公共服務，對于城市的保潔要求也會變高。

  花樣年控股董事局主席潘軍接受媒體采訪時表示，新政有望打破現(xiàn)有社區(qū)的片區(qū)化格局，使大型社區(qū)被網(wǎng)格化分割，社區(qū)的物理邊界更加零散和模糊，但這并不意味著社區(qū)功能和社區(qū)服務需求的消失，反而使得社區(qū)管理的形式更加復雜化，對社區(qū)管理的要求大大提高，同時管理成本會相應增加。

  “大型住宅社區(qū)被道路物理拆分成若干小單元，甚至是分棟單體，對管理成本的控制及安保的質量具備較大的挑戰(zhàn)性。”潘軍說。

  在他看來，物業(yè)管理行業(yè)面臨重新洗牌，傳統(tǒng)物業(yè)管理機構面臨升級換代的需求，率先完成智能社區(qū)和智能安保建設的物業(yè)公司把握主動權，在基礎服務運營基礎上，尋找新的利潤來源將是關鍵。

  “街區(qū)制預計將在未來幾年完成全面鋪開，這是一個挑戰(zhàn)，更是機會。”潘軍說，一些在業(yè)務收入多元化、社區(qū)管理智能化和社區(qū)網(wǎng)絡電商化領域走在前列的行業(yè)龍頭企業(yè)，有望率先抓住政策機遇，迅速搶占更多市場份額和先機。

  街區(qū)制推廣會因地制宜、循序漸進的

  北京2月24日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，今天凌晨，住建部刊發(fā)文章指出，“推廣街區(qū)制，逐步打開封閉小區(qū)和單位大院”，并不是“一刀切”，更不能簡單地理解為“拆圍墻”。住建部認為，一是街區(qū)制是對世界城市規(guī)劃經(jīng)驗的總結，也是發(fā)達國家通行的做法；二是封閉小區(qū)和單位大院確實存在問題，主要是它影響了路網(wǎng)的布局，形成了“丁字路”、“斷頭路”，是造成交通擁堵的重要原因之一，也影響了社區(qū)居民的出行。

  在理解和落實的過程中，一是要認真全面理解好“逐步”兩個字。“逐步”就是要有計劃，要有輕重緩急，并不是“一刀切”，也不是“一哄而起”，更不能簡單地理解為“拆圍墻”。二是具體實施中還要制定細則，特別是各省、各城市還要根據(jù)實際情況，制定具體辦法。在制定辦法過程中，肯定要聽取市民意見。三要實施逐步打開封閉小區(qū)和單位大院的城市，都會考慮到各種實際情況，考慮到各種利益關系，依法依規(guī)處理好各種利益關系和居民的訴求，切實保障居民的合法權益。

  所以街區(qū)制推廣是會因地制宜、循序漸進的，并不是“一哄而起拆圍墻”。