房地產行業(yè)作為拉動經濟高速發(fā)展的主導產業(yè)，一直是中國經濟晴雨表。“救市”政策頻出，未來樓市和地產開發(fā)如何調整成為業(yè)內焦點。

  10月18日，眾業(yè)內專家云集復旦大學的希德報告廳，探討中國房地產明天。

  “以價換量”成趨勢

  樓市出路在哪里，面度高庫存高銷售壓力，業(yè)內紛紛表示以價換量才是未來生存之道。

  “經濟增速換擋，經濟結構調整，政府刺激性政策調整。在這樣的宏觀背景下中國樓市開始進入深度調整期，而這個時候最好的出路是以價換量，只有賣不動的價格，沒有賣不動的商品。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授表示。

  由于政府調控和居高不下的房價，房地產的消費型需求和投資性需求都被抑制，這導致了供求矛盾加劇。尹伯成表示，只有調整房價才能逐步提高銷量，讓企業(yè)渡過這個調整期。

  數(shù)據(jù)顯示，2013年全國房屋施工面積66億平方米，竣工10億平方米，其中住宅7.9億平方米。2014年1-9月商品住宅累計成交面積約618.27萬平方米，同比跌幅達32.18%，但即使這樣，今年的商品住宅銷售依然在歷史第二高位(2013為歷史最高位)。

  “由于之前對樓市管理較緊，居民消費地產資金會部分流向投資地產方向。因此，目前樓市處于結構性過剩。”中國住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹研究院分析稱，“從供求關系角度看，開發(fā)商漲價非常困難。”

  細分市場出現(xiàn)機會

  樓市進入成熟期，市場競爭加劇，精細化耕耘和城市選擇才能創(chuàng)造更多的機會。

  “中國人口老齡化現(xiàn)象凸顯，房屋改善性需求非常旺盛。”復旦大學經濟學院院長袁志剛教授表示，“因此，養(yǎng)老地產、旅游地產等相應的地產形式或將成為未來樓市的新發(fā)力點。”

  近年來，各個開發(fā)商紛紛開始在更多的細分領域進行嘗試，如萬科、復星等紛紛試水養(yǎng)老地產，朗詩、綠地打造個性化需求地產。

  改善型需求增速加快，這將導致精細化經營成為趨勢。“除地產開發(fā)以外，土地溢價和后期配套一樣是未來地產出現(xiàn)商機的地方。”中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，“技術競爭加劇和個性化需求將給開發(fā)商出現(xiàn)差異，從而給購房者更多的選擇。”

  除此之外，精細選擇城市開發(fā)成為共識。

  樓市將從行業(yè)為王到區(qū)域為王轉變。以后的市場主要會在都市圈、城市帶，以及那些產業(yè)基礎好且可以有人口導入的城市發(fā)生，國泰君安房地產行業(yè)首席分析師孫建平分析稱。

  “可以看到整個行業(yè)增速會下降，但是在政府分類調控下許多城市將出現(xiàn)投資機會”秦虹解釋到，“當然，這和地方政府的管理水平有密切關系。”

  秦虹表示，目前全國去庫存的平均水平大概是2年，新房市場在高點將加劇行業(yè)競爭。但由于細分市場，結構性機會將有所增多。那些細分的市場里面，如以改造升級和管理提升為核心的存量房開發(fā)，產業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假為核心的地產等將成為新的機會。