11月18日，國家統(tǒng)計(jì)局依慣例公布10月份我國70個大中城市房價(jià)指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，70城市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%，這已經(jīng)是這個數(shù)據(jù)今年第6個月下跌，但是10月份的數(shù)據(jù)比上個月有所收窄。這個數(shù)據(jù)出現(xiàn)以后，市場上圍繞著未來房價(jià)將如何走向，又出現(xiàn)了熱烈的爭論，看多者認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)到谷底，而看空者則認(rèn)為房市衰退格局已定，未來至少再下行8個月。

如何看待目前出現(xiàn)的房價(jià)下跌？面對這個問題，中國從中央到地方的各級政府可以說是五味雜陳。在前幾年被稱為“史上最猛”的房地產(chǎn)調(diào)控聲勢浩大地展開的時候，房價(jià)下跌成為政府追求的目標(biāo)，但房價(jià)卻依然上漲，政府甚至被輿論指為“無能”。但是，當(dāng)這個結(jié)果在今天真的出現(xiàn)的時候，政府的態(tài)度卻開始出現(xiàn)了變化。從今年上半年開始，一些地方的政府開始修改原來的調(diào)控政策，有的取消了限購，有的甚至出臺了在稅費(fèi)方面的優(yōu)惠政策，面對這種情況，中央政府的相關(guān)部門一改前幾年迅速叫停的嚴(yán)厲態(tài)度，未曾出聲。當(dāng)這種動向剛剛出現(xiàn)的時候，我們對它的理解是因?yàn)橹醒胝�在大力推進(jìn)政府職能改革，在房地產(chǎn)調(diào)控中出臺的限購政策是典型的政府干預(yù)市場的做法，雖然在當(dāng)時來看是不得已而為之，但畢竟不符合市場經(jīng)濟(jì)的原則，因此，中央政府現(xiàn)在對一些城市取消限購不叫停，可以視為改革大勢之下的一種自然選擇。

但是，事情顯然沒有這樣簡單，在隨后幾個月里，這種政策的改變開始來自中央部門，其中最為重要的是央行和銀監(jiān)會于國慶前夕對房貸政策作出了重大調(diào)整，與以往房貸利率嚴(yán)格限制在限購范圍內(nèi)的剛性需求不同的是，此次出臺的房貸新政已經(jīng)不再考慮購房者購買的是首套房還是二套房亦或N套房，只要已經(jīng)還清房貸，購房者就可以申請房貸，而商業(yè)銀行給出的利率優(yōu)惠可以低至7折。盡管這種7折利率因?qū)嶋H上是要求商業(yè)銀行做虧本買賣而無法推行，但這是一個標(biāo)志性事件，它表明中央有關(guān)房地產(chǎn)的政策已經(jīng)回到了本輪調(diào)控之前。

“一行一會”作出這樣的政策調(diào)整顯然是有深厚的背景的，在隨后召開的一次國務(wù)院常務(wù)會議上，“鼓勵住房消費(fèi)”成為促進(jìn)消費(fèi)的一個內(nèi)容。盡管這句話淹沒在一大堆有關(guān)促消費(fèi)的內(nèi)容之中，但其他的內(nèi)容大多是已有政策的重復(fù)，唯有這句話引人注目。房地產(chǎn)市場終于回歸到了幾年前盛行的為政府所要求的經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的軌道上，盡管從目前來看這一功能還沒有像前幾年那樣顯現(xiàn)，但政府正在采取措施，希望房地產(chǎn)市場能夠再度發(fā)揮這一功能，成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的重要推動力量。

在對最近幾個月來從地方到中央圍繞房地產(chǎn)政策出現(xiàn)的變化作出梳理以后，我們就可以發(fā)現(xiàn)，單純地爭論未來的房價(jià)會上漲還是下跌，基本上是沒有什么意義的。按照以往出現(xiàn)的情況，政府如此重視房地產(chǎn)市場，房價(jià)哪有不漲之理？但是，經(jīng)過幾年的調(diào)控，市場的基本面畢竟已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，政府“看得見的手”再有力量，在市場這個龐然大物面前也很難心想事成。因此，未來的房價(jià)更大的可能是處于膠著狀態(tài)，即使有所下跌，也不會很可觀，至于一些人經(jīng)常鼓吹的“崩盤論”，就更是無稽之談。

“春江水暖鴨先知”，對于中央政府在房地產(chǎn)政策上的悄然變化，地方政府最為清楚，這已經(jīng)直接影響到了土地交易市場。地方政府從房地產(chǎn)市場中得到的利益，最大一塊就是土地拍賣，有統(tǒng)計(jì)資料表明，截至11月18日，一線城市宅地出讓金歷史性地突破了3000億，單價(jià)也高達(dá)11892元每平米，環(huán)比2013年的7571元上漲57%。地方政府“土地財(cái)政”制度的利益在調(diào)控中根本沒有觸及，現(xiàn)在仍然鐵板一塊，對房價(jià)推高起到了決定性作用。這種狀況現(xiàn)在看不到改變的跡象，房價(jià)大幅度下行就不可能出現(xiàn)。而政策面上的這種改變，也已經(jīng)被房地產(chǎn)商捕捉到，有報(bào)道稱，北京部分房地產(chǎn)企業(yè)最近召開內(nèi)部會議，傳達(dá)“漲價(jià)令”，最快從下個月就開始做出價(jià)格調(diào)整。在其他一些熱點(diǎn)城市，優(yōu)惠減少、價(jià)格上調(diào)的情況也已出現(xiàn)。對于這種情況，目前的政府雖然不會公開鼓勵，但已經(jīng)不可能像前幾年那樣作出干預(yù)。我們可以說這是政府開始尊重市場，但更重要的是政府已經(jīng)不希望房價(jià)下跌了。

如果我們把分析房價(jià)的時間維度拉長，回到幾年前，就應(yīng)該想到，當(dāng)時政府的調(diào)控決心很大，措施也比較過硬，但房價(jià)為什么仍然能夠上漲？不是當(dāng)時的政府“無能”，而是當(dāng)時的市場背景有利于房價(jià)上漲。一是當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)增長還處于由投資所拉動的高速成長時期，二是當(dāng)時為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長而執(zhí)行的從寬貨幣政策使房地產(chǎn)市場流動性充沛，因此房價(jià)很難打下來。但今天，這兩個條件已經(jīng)不存在，經(jīng)濟(jì)增速的持續(xù)下行使內(nèi)地很多三四線城市的住房完全失去了投資價(jià)值，昔日房地產(chǎn)市場火熱時建造的大量商品房無人購買淪為“鬼城”，同時銀根收緊之下市場流動性緊缺，有限的購房力量不足以支撐起龐大的房地產(chǎn)市場，因此房價(jià)很難上升。

研判未來的房價(jià)走向，不能不提到剛剛發(fā)生的一個重要事件：11月21日，央行決定全面降低存貸款利率，這是兩年多以來央行第一次降息，它改變了原來中央政府一直堅(jiān)持的“微刺激”政策。這表明，今年以來出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增速疲軟的走勢發(fā)展到年底，已經(jīng)十分嚴(yán)峻，政府不得不以降息來向市場釋放放松銀根的信號。降息，當(dāng)然是為了刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，讓企業(yè)得到資金支持，但不可避免的是，將有一部分流動性進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而有助于穩(wěn)定房價(jià)。值得注意的是，此次降息事實(shí)上開啟了修改貨幣政策執(zhí)行方向的“時間窗口”，這在下月即將召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上可能會有確定，如果未來央行進(jìn)一步推出降低銀行存款準(zhǔn)備金率的措施（這應(yīng)該是一個大概率事件），那么，未來的房價(jià)重拾上升通道，就基本上沒有什么懸念了。

經(jīng)濟(jì)增速下行，是目前政府面對的最大壓力。盡管中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入“新常態(tài)”，但政府仍然要求以一定的經(jīng)濟(jì)增長來保證就業(yè)，保證社會穩(wěn)定，但讓政府苦惱的是，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成定局之后，短期內(nèi)難以建立起新的經(jīng)濟(jì)引擎。形勢比人強(qiáng)，在這種壓力之下，房地產(chǎn)市場必然重新成為政府拉動經(jīng)濟(jì)的選擇工具，盡管使用起來不是像前幾年那樣得心應(yīng)手。可以預(yù)料的是，如果未來的房價(jià)繼續(xù)下行，甚至像一些人說的還要再下行8個月，那么，更強(qiáng)烈的刺激政策一定會出臺。房地產(chǎn)市場曾經(jīng)被作為拉動經(jīng)濟(jì)的一個龍頭產(chǎn)業(yè)，如果任由其下跌，它就會成為推動經(jīng)濟(jì)下行的一個“倒龍頭”，對于這種情況，政府是斷斷不可能讓它出現(xiàn)的。