地鐵申建門(mén)檻提高兩倍：多個(gè)已獲批城市不達(dá)標(biāo) 開(kāi)發(fā)商炒作“地鐵房”恐難如愿

每經(jīng)記者 周程程 每經(jīng)編輯 畢陸名

時(shí)隔15年后，國(guó)務(wù)院提高了申報(bào)建設(shè)地鐵和輕軌的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

7月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)管理的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），提高了申報(bào)建設(shè)地鐵和輕軌的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。其中，申報(bào)建設(shè)地鐵的城市一般公共財(cái)政預(yù)算收入、地區(qū)生產(chǎn)總值分別由100億元、1000億元調(diào)整為300億元、3000億元。

這一改變意味著一些無(wú)法達(dá)到要求的城市將無(wú)緣地鐵。而此前43個(gè)已獲地鐵建設(shè)批復(fù)的城市中，烏魯木齊、蘭州、呼和浩特等城市也不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。

從近年來(lái)地鐵的發(fā)展情況來(lái)看，向二三線城市的延伸趨勢(shì)明顯。除了解決城市交通擁堵外，背后也存在拉動(dòng)地方GDP、提高城市身價(jià)等考量。其中，特別是地產(chǎn)商往往借“地鐵概念”炒作房?jī)r(jià)，帶來(lái)了房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，用地鐵提升城市身價(jià)的觀點(diǎn)必須扭轉(zhuǎn)。

部分城市喪失申報(bào)資格

全國(guó)有43個(gè)城市的軌道交通建設(shè)規(guī)劃獲得批復(fù)，目前絕大部分的一二線城市均已囊括其中，包括徐州、南通、蕪湖、紹興、洛陽(yáng)等城市也已經(jīng)入列。這一系列跡象說(shuō)明，城市軌道交通建設(shè)正在向二三線城市蔓延。

不過(guò)，據(jù)目前的新規(guī)，這43個(gè)城市中，蘭州、烏魯木齊、呼和浩特等省會(huì)城市因經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不達(dá)標(biāo)，不再具備承建地鐵的條件。據(jù)《意見(jiàn)》中常住人口必須達(dá)到“300萬(wàn)”的要求，洛陽(yáng)、南通、福州以及包頭等城市也喪失了申報(bào)資格。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理2017各地方公布的GDP與財(cái)政收入情況發(fā)現(xiàn)，一些地方的地鐵夢(mèng)或許要推遲。

例如，湖北省近期發(fā)布了《湖北省綜合交通鐵路民航城市軌道油氣管道部分三年攻堅(jiān)工作方案（2018~2020年）》。其中，涉及到加快推進(jìn)宜昌軌道交通規(guī)劃報(bào)批工作，提出2019年開(kāi)工建設(shè)宜昌軌道2號(hào)線一期項(xiàng)目。宜昌軌道交通1號(hào)線一期，全為地下線，設(shè)地下車(chē)站14座。

不過(guò)，從目前的最新申報(bào)建設(shè)地鐵要求來(lái)看，宜昌未能達(dá)標(biāo)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，宜昌2017年GDP總量為3857億元，但財(cái)政收入?yún)s為242.1億元，不符合300億元要求。

北京交通大學(xué)教授趙堅(jiān)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，過(guò)去偏低的要求已經(jīng)不符合我國(guó)實(shí)際情況。首先，修地鐵非常貴，不僅建設(shè)成本非常高、運(yùn)營(yíng)成本也非常高，對(duì)地方財(cái)力本身有較高要求。其次，地鐵只建幾十公里到一百公里意義不大，因?yàn)榫嚯x太短無(wú)法帶來(lái)大客流量。此外，地鐵等軌道交通要成網(wǎng)，才能最大限度發(fā)揮作用，只建那么短的距離不能形成交通網(wǎng)絡(luò)，意義不大。

此次《意見(jiàn)》也對(duì)客運(yùn)強(qiáng)度和客流規(guī)模作出要求。明確擬建地鐵、輕軌線路初期客運(yùn)強(qiáng)度分別不低于每日每公里0.7萬(wàn)人次、0.4萬(wàn)人次，遠(yuǎn)期客流規(guī)模分別達(dá)到單向高峰小時(shí)3萬(wàn)人次以上、1萬(wàn)人次以上。

有開(kāi)發(fā)商借“地鐵概念”炒房?jī)r(jià)

對(duì)于為何眾多城市對(duì)修建地鐵趨之若鶩，趙堅(jiān)表示，地鐵確實(shí)能夠改善城市交通狀況，但一些城市修建地鐵卻是出于拉動(dòng)投資、拉動(dòng)GDP，以及提升城市形象的考慮，忽視了地方實(shí)際財(cái)政能力。

值得注意的是，地鐵帶來(lái)了周邊交通的便利，也推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，地鐵等軌道交通的建設(shè)能夠帶來(lái)交通出行的便利，并且軌道交通站點(diǎn)也能帶來(lái)周邊形成新的商圈，這都會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

據(jù)報(bào)道，2006年年底，廣州地鐵3號(hào)線開(kāi)通至番禺段，自此，番禺的房?jī)r(jià)快速攀升。2006年，番禺的一手房?jī)r(jià)為4996元/平方米，2007年飆升至7134元/平方米，一年漲幅超過(guò)四成。

交通便利度的提升帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲本無(wú)可厚非，但需要注意的是，有些城市往往地鐵尚未修建，一些地產(chǎn)商已炒起了“地鐵概念”房，加劇地鐵周?chē)�房�(jī)r(jià)的上漲。“住在地鐵旁”、“距離地鐵××米”也是一些開(kāi)發(fā)商吸引購(gòu)房而推出的廣告策略，地鐵所承載的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了交通本身

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“地鐵概念”成為一些地產(chǎn)商炒作的賣(mài)點(diǎn)，比對(duì)“高鐵概念”炒作的還要多。比如有些城市地鐵規(guī)劃還未落地，但一些地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始提前炒作“地鐵概念”，帶動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)提前上漲，后期也會(huì)出現(xiàn)地鐵真正開(kāi)通了以后，價(jià)格漲得少的情況。

“在規(guī)劃尚未落地，就開(kāi)始炒作概念，實(shí)際上許多地方能夠造地鐵，有些站點(diǎn)能否開(kāi)通都不確定。”他說(shuō)。

此外，為炒作地鐵概念，也存在地產(chǎn)商“造謠”的現(xiàn)象。一位地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在尚未有官方正式文件的時(shí)候，有些開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)從一些流傳出的不確定的文件開(kāi)始炒作“地鐵概念”、甚至無(wú)中生有造謠，這樣的行為不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

上述地產(chǎn)行業(yè)人士表示，此次城市地鐵申報(bào)條件審批門(mén)檻提高，一些開(kāi)發(fā)商所涉及到該城市前期規(guī)劃會(huì)受到一些影響，這對(duì)想要依靠“地鐵”概念搶占市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商是一個(gè)警醒。

此次《意見(jiàn)》還明確，堅(jiān)持多規(guī)銜接，加強(qiáng)城市軌道交通規(guī)劃與城市規(guī)劃、綜合交通體系規(guī)劃等的相互協(xié)調(diào)，集約節(jié)約做好沿線土地、空間等統(tǒng)籌利用，發(fā)揮軌道交通對(duì)城市交通運(yùn)輸發(fā)展的支撐引導(dǎo)作用。