限外令大幅放寬，一方面意味著今后外資對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資準入門檻將大幅降低；另一方面也意味著中國房地產(chǎn)資產(chǎn)作為投資標的的價值在下降，目前外資看好的，僅限于北京、上海等極少數(shù)城市。

  在3月15日的兩會總理記者會上，李克強回答外國記者問題時說，中國人到海外買房并沒有確切數(shù)字，需要評估；同時，中國也歡迎外國人來買房。

  在中國資本大舉進入外國投資房地產(chǎn)的同時，中國境內(nèi)對于外資準入房地產(chǎn)的條款也在放開。就在李克強此次表態(tài)前的3月13日，國家發(fā)改委和商務(wù)部公布最新《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2015年修訂）》（以下簡稱《目錄》），在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中，把過去針對外商投資房地產(chǎn)的限制類條款全都刪去。

  國浩律師事務(wù)所律師鄒菁認為，這意味著今后外資對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資準入門檻將大幅降低；同時，這也意味著中國房地產(chǎn)資產(chǎn)作為投資標的的價值在下降，目前外資看好的，僅限于北京、上海等極少數(shù)城市。

  操作仍需落實

  回顧歷年《目錄》對于外資進入房地產(chǎn)的限制，對于“土地的成片開發(fā)”及“高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營”的限制一直在延續(xù)，2007年開始為了限制外資通過中介進入炒房領(lǐng)域，增加了對外資進入“房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司”的限制。

  鄒菁指出，上述限制的大背景都是過去十幾年里，房地產(chǎn)被投資者視作保值、升值的投資標的進而被炒作，以及國際市場看好人民幣持續(xù)升值，大量熱錢不斷涌入等因素共同導(dǎo)致的。這造成了我國房價多年持續(xù)性上漲，因此，對于外資進入相關(guān)房地產(chǎn)市場進行投資在過去一個階段時間內(nèi)的限制一直較為嚴格。

  2014年以來，中國房地產(chǎn)市場進入了市場自發(fā)性的調(diào)整，房價大幅上漲不再。在此背景下，放開對外資進入房地產(chǎn)的限制，保證一定量的外資涉足國內(nèi)房地產(chǎn)市場，對于維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)也有積極意義。

  但《目錄》的出臺就是外商投資房地產(chǎn)全面放松的信號？鄒菁認為并非如此。過去諸如《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》等針對外資準入房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定是否不再適用的問題仍然存在，因《目錄》雖是針對外商投資產(chǎn)業(yè)政策的綱領(lǐng)性文件，但是從法律效力等級上來說，其性質(zhì)為部門規(guī)章，與上述文件效力平級，彼此不受制約。這對外商投資房地產(chǎn)構(gòu)成操作上的限制。

  比如，地方商務(wù)主管部門依法批準外商投資房地產(chǎn)事項后（包括設(shè)立企業(yè)、增資、擴股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購等），需要報商務(wù)部備案。而商務(wù)部對于外商投資房地產(chǎn)的備案流程仍然不夠清晰和流暢，有待于進一步下放備案的權(quán)限。

  還有，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當遵循商業(yè)存在的原則，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。商業(yè)存在原則限制了一大批擬直接投資取得商品房的外商投資者。

  此外，有關(guān)規(guī)定顯示對2007年6月1日（含）以后取得商務(wù)主管部門批準證書且通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，不予辦理外債簽約登記手續(xù)。外債額度的取消對于外商投資房地產(chǎn)的利潤回報影響重大。

  由于上述限制及當前樓市仍處于去庫存通道中，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，外資投資境內(nèi)房地產(chǎn)短期內(nèi)不會出現(xiàn)火爆的景象。

  雙向OR單向？

  與外商投資中國房地產(chǎn)的“悠久歷史”相比，中國資本包括機構(gòu)和個人投資者走出去購買房產(chǎn)的時間不長，但規(guī)模增長迅速。

  仲量聯(lián)行報告指出，2014年中國海外房地產(chǎn)投資比上年激增46%，總額超過165億美元（約合人民幣1030億元）。投資標的遍布亞洲、歐洲及美洲各大主流城市。

  以萬達為例，2014年萬達收購了位于馬德里、芝加哥、洛杉磯、黃金海岸四個海外項目，再加上2013年的倫敦等項目和近期的悉尼項目，目前萬達海外房地產(chǎn)投資總額已達360億元人民幣以上。

  仲量聯(lián)行國際資本集團中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏表示，2014年中國宏觀調(diào)控以及住宅市場低迷，中國開發(fā)商及機構(gòu)投資者通過國際市場的多元化投資以實現(xiàn)持續(xù)性增長，并確保長期收益。

  與此同時，外資對中國境內(nèi)房地產(chǎn)的熱情在下降。城市土地學(xué)會（ULI）和普華永道聯(lián)合發(fā)布報告顯示，中國房地產(chǎn)市場整體面臨諸多挑戰(zhàn)，投資者對中國大陸的房地產(chǎn)投資熱情正在下降，僅余上海和北京等一線城市還受關(guān)注。

  在2015年亞洲房地產(chǎn)投資前景前十位排名中，上海和北京仍列其中，但排名都有滑落。上海排名第六位，這是該報告發(fā)布九年來上海得分最低的一次，此前四年上海一直位列第二位。而北京則由去年的第八位下降至第十位。

  相對北京和上海，中國大陸其他城市的房地產(chǎn)投資前景大幅后退，例如廣州由去年的第六位滑至第20位。而香港的房地產(chǎn)投資前景，則由去年的第18位下滑至第21位。

  城市土地學(xué)會北亞區(qū)主席、香港置地執(zhí)行董事周明祖表示，目前，亞洲房地產(chǎn)市場正受到資金富裕的困擾。不管是過去六年間全球央行推行的貨幣寬松政策還是投資機構(gòu)的各類資本新渠道，都提供了看似無窮無盡的資金，這些資金幾乎流向各個角落和各種物業(yè)市場。這個現(xiàn)象正在推高資產(chǎn)價格并進一步壓低回報率。

  因此，交易量不斷減少，投資級物業(yè)進一步短缺，投資者在尋找核心資產(chǎn)的替代品，并退出二線城市。其預(yù)計這種趨勢將在未來幾個月持續(xù)下去。

  由此，海內(nèi)外房地產(chǎn)投資目前似乎更像是中國資本爭相出海的單向游戲。

  貨幣政策和匯率也在發(fā)生影響。鄒菁指出，在新一屆政府上臺后，對外開放力度不斷加強，治理政策由行政干預(yù)轉(zhuǎn)向市場機制，更多地利用經(jīng)濟調(diào)控手段。例如央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款利息率和存款基準利率，促進實體經(jīng)濟發(fā)展，也引導(dǎo)資金走出日益冰冷的房地產(chǎn)市場。國際上人民幣匯率也日趨平穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐年降低，外資熱錢進入動力不足。