◎徐州日報記者 魏寧 攝影 馬寧

坑洼的道路、雜亂的樓道、無序的環(huán)境……提起老舊小區(qū)，這些刺眼的詞語便會映入腦海。伴隨著基礎設施老化，老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生臟亂差、停車難等問題日益突出，老舊小區(qū)管理成為城市管理的“老大難”。而在泉山區(qū)，一些老舊小區(qū)內，卻是截然相反的景象。

過去幾年里，泉山區(qū)投入1.41億元，改造了170多個老舊小區(qū)的硬件條件，數萬居民從中獲益。但是，對于這些來之不易的成果，泉山區(qū)委、區(qū)政府也意識到一個現(xiàn)實問題：多數老舊小區(qū)沒有物業(yè)管理，面臨改造成果如何鞏固的窘境。

從2016年9月，針對改造后沒有物業(yè)管理的老舊小區(qū)，泉山區(qū)創(chuàng)新成立了區(qū)級物業(yè)服務總公司，為老舊小區(qū)“量身定制”街道物業(yè)服務分公司，多年來“沒人管”“不好管”的老大難問題，終于找到了解決的路徑。

如今，物業(yè)公司運行如何？老舊小區(qū)管理怎樣？連日來，記者深入泉山區(qū)部分老舊小區(qū)進行了深入采訪。

一問 市場化運作機制為何“失靈”？

市場化的物業(yè)公司由于運營成本高，偏重于追求經濟效益，一旦物業(yè)費收取率不高，將造成物業(yè)服務質量下降，物業(yè)公司與老百姓之間的不信任進一步加劇。

奎園新居南區(qū)是一個建成十幾年的老小區(qū)，331戶居民多半都是拆遷戶，老年人居多。2014年經過老小區(qū)改造，化糞池不堵了，道路硬化了，路燈裝上了，花花草草也多了起來，小區(qū)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化，還被評上了全市文明小區(qū)、徐州市幸福家園。

然而，居民們總覺得似乎還缺點什么。用他們的話說，雖然看著好看了，可住起來還是不太舒心：門口就一個70多歲老師傅守著，人、車隨便進，居民經常丟東西；11棟樓就一個保潔員打掃衛(wèi)生，這邊掃完，那邊早又臟了；道路是硬化了，但車輛到處停放，綠化帶都被車子壓壞了……

“歸根結底還是管理和服務跟不上。”泉山區(qū)政協(xié)副主席、區(qū)房產服務中心主任劉明點出了問題的“癥結”。市場化的物業(yè)公司為什么不愿接手老舊小區(qū)管理？劉明表示，老舊小區(qū)公共基礎薄弱，物業(yè)費收取標準低，特別是居民通過繳納物業(yè)費換取服務的意識還不強，市場化物業(yè)公司重效益輕服務導致居民長期形成了抵觸情緒。

“政府若不想辦法解決這個問題，臟亂差極易回潮，整治改造成果不免付諸東流。”就在老舊小區(qū)改造完成之時，該區(qū)曾組織6家社會化物業(yè)公司到老舊小區(qū)觀摩、洽談，但是，了解到小區(qū)的實際情況后，全部打了“退堂鼓”。

基于此，泉山區(qū)出臺了《關于加強全區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理的意見》，按照“保障基本、試點先行、分類推進、政府扶持、市場運作”的原則，滿足老舊小區(qū)最基本、最迫切的物業(yè)需求，在有物業(yè)服務站的老舊小區(qū)繼續(xù)發(fā)揮服務站作用；針對沒有物業(yè)服務站的小區(qū)，泉山區(qū)成立了區(qū)級物業(yè)服務總公司，在這些小區(qū)設立街道物業(yè)服務分公司，計劃利用兩年時間實現(xiàn)全區(qū)物業(yè)服務全覆蓋。

二問 政府“兜底”怎么“兜”？

政府一開始“兜底”，以保證物業(yè)公司的正常運行，并根據運營情況，逐步調整政府投入比例。同時，通過不間斷的檢查、考評，保證服務質量，贏得百姓信任。

位于西苑的人防小區(qū)，建于20多年前，小區(qū)大門處設置了車輛升降桿，傳達室配上了保安，路面平整、干凈，看不到一點垃圾，路邊還規(guī)整地畫上了停車位。

然而，通過老小區(qū)的整治改造，基本達到了“保安、保通、保潔、保綠”的要求。但由于老小區(qū)改造完成后，后續(xù)管理工作沒有及時跟上，相關配套措施沒有落實，一些問題逐漸顯現(xiàn)，雖經各方努力，但許多方面仍未予化解。“問題在于沒有規(guī)范管理的物業(yè)公司。”民健社區(qū)黨委書記李桂云直言。

社會化物業(yè)公司不愿接手的“老大難”，政府怎么去管？泉山區(qū)以房產服務中心下屬三級資質的泉房物業(yè)公司為載體，搭建區(qū)級物業(yè)服務總公司平臺，統(tǒng)一為王陵、泰山、永安等11個街道辦事處設立分公司。各分公司為小區(qū)統(tǒng)一配置了300多名保安、70多名保潔人員；總公司組建一支20人的水電設施設備維修、綠化養(yǎng)護等綜合服務隊，為各分公司管理的小區(qū)提供有償服務，服務價格低于市場平均價；選派6名有一定業(yè)務基礎、有較強責任心的同志常駐各街道分公司，指導、督促落實管理措施。

在一些老舊小區(qū)，記者看到了區(qū)物業(yè)服務總公司設立的公示牌，不僅公示了該小區(qū)的物業(yè)管理、巡邏和保安保潔人員，還張貼了泉房物業(yè)便民服務隊7名維修人員、13名綠化人員的照片及維修電話，以及泉房物業(yè)便民服務收費標準。

為保障區(qū)、街物業(yè)的資金和服務運轉，分公司實際運營產生的虧損經審計部門認定后，由區(qū)、街兩級資金按比例分擔，第一年按8:2，第二年按7:3，第三年按6:4，第四年按5:5，之后根據實際運營情況調整。各小區(qū)如產生盈余，則作為該物業(yè)服務的滾動資金投入小區(qū)后續(xù)管理服務。針對已經設立物業(yè)服務站的小區(qū)，市、區(qū)財政每年按照1：1的比例補貼4萬元辦公經費，業(yè)主每月按0.2元/平方米繳納綜合服務費。

按照計劃，今年一季度，泉山區(qū)、街物業(yè)公司“打包”管理老舊小區(qū)擴大到83個，年底要達到140個，基本實現(xiàn)全覆蓋。

三問 怎樣讓老百姓“認可”？

政府通過持續(xù)不斷地做好實事工程，著力提升服務水平。在服務中不斷發(fā)現(xiàn)、解決問題，破除阻礙老舊小區(qū)管理的難題。

在王陵街道云西小區(qū)，整潔的柏油路面，讓小區(qū)重新煥發(fā)了新姿；統(tǒng)一安裝的路燈，方便了居民出行；新鋪設的排水管網，讓小區(qū)不再擔心雨季到來時的“一片汪洋”。作為一個“年齡”40多歲的老小區(qū)，云西小區(qū)一直沒有物業(yè)管理，居民更沒有繳納物業(yè)費的意識。

海鄭里社區(qū)書記陳淑云坦言，小區(qū)整治后的變化，居民看在眼里、記在心里。去年，小區(qū)物業(yè)費收取率達到80%以上。王陵街道辦事處社區(qū)建設科李科長表示，通過前期的管理服務，讓老百姓能夠切實感受到變化，感受到政府的務實之舉。

煤建北村小區(qū)建于上個世紀60年代，是礦務局機關家屬院，整個小區(qū)10棟樓共計234戶，清一色的紅磚三層小樓，道路兩側生長著茂密粗壯的高大法桐。從上世紀90年代末期公房改革以后，小區(qū)變成了“孤兒”無人管護，年久失修，亂搭亂建，一到下大雨居民小區(qū)就變成了“水塘”。

如今，改造的北村小區(qū)，整齊有序的停車位，貼心溫馨的晾衣架，干凈整潔的路面，讓這個上了“年紀”的老小區(qū)重新煥發(fā)了“青春”。泉山物業(yè)永安分公司的負責人萬海介紹說，我們根據每個小區(qū)的特點，因地制宜進行改造。

在北村小區(qū)，記者注意到，每排晾衣架邊上都設置了幾個箱子，里面放著晾曬夾。居民李大娘感動地說，這種人性化的小舉動，讓老百姓感到特別溫馨。像北村這樣的老小區(qū)，能有這么大的變化，真沒想到。

一點一滴的付出，慢慢得到了居民的默認、理解、認可、擁護和一致贊揚。劉明介紹說，目前，全區(qū)實行物業(yè)管理的20多個老舊小區(qū)，物業(yè)費征收率普遍達到了60%以上。為了更廣泛地組織發(fā)動群眾，該區(qū)還組織社區(qū)干部掛鉤每棟樓，通過選舉樓組長，充分發(fā)揮社區(qū)黨員的作用，定期召開黨員、樓組長會議，聽取大家對社區(qū)管理的意見建議；制定量化標準，加強對物業(yè)小區(qū)的考評。

在提升物業(yè)管理水平的同時，注重聽取群眾的意見建議。湖濱街道辦事處劉場社區(qū)“小馬扎議事會”自2014年舉辦以來，受到了社區(qū)居民的一致好評。社區(qū)黨委特邀老黨員、志愿者和群眾代表，每人發(fā)放一只小馬扎，大家坐下來“議社區(qū)事”，停車難、路燈不亮、綠化有待完善、社區(qū)文化活動少等物業(yè)管理所存在的問題都成為議事的重點內容。

“這種模式通過‘先服務、后收費’，提升服務質量，贏得居民信任。同時，不斷聽取群眾的意見建議，改進工作，讓老百姓看到物業(yè)公司的誠意。”劉明說。

四問 “兜”到底還是走向市場化？

這種“兜底”并不是大包大攬，而是通過前期的管理、提升服務、鞏固成果，實現(xiàn)政府逐步退出，最終將老舊小區(qū)物業(yè)管理推向市場化。

目前，該區(qū)實行物業(yè)管理的20多個老舊小區(qū)，物業(yè)費征收率最高的達90%以上。“老百姓的繳費意識在逐步增強。”劉明說。

“我贊同收費服務。如果能夠一直保持這么好的服務，我第一個交物業(yè)費!”劉場世紀花園居民姚飛說。“別的不說，以前小區(qū)80多輛車爭60個車位，稍回來晚一點就進不去了，現(xiàn)在有了保安指揮，再不用為車位鬧不愉快了。”奎園新居南區(qū)居民翟貴玉高興地說。

采訪中，記者注意到，這種管理模式已經進入了良性運行軌道。“我們的目的，是通過持續(xù)不斷地做好事、實事，讓居民真正養(yǎng)成自我珍惜、愛護身邊環(huán)境的意識。”劉明坦言。

在北村小區(qū)采訪時，恰逢幾位老年人在小區(qū)休閑娛樂區(qū)跳舞�？吹轿飿I(yè)公司的管理人員，居民張大媽拉過負責人萬海說：“萬主任，你看有人破壞咱小區(qū)的綠化，我們及時制止了，這方面你還得加強管理。”

一條簡短的建議，也反映了居民主人翁意識的增強，去年，北村小區(qū)的物業(yè)費征收率接近90%。“以前居民都不愿回來住，現(xiàn)在都不愿往外租。”萬海說，老舊小區(qū)管理的關鍵是重拾老百姓的信任，那就要把我們的實事辦實辦好。

對于這種模式，劉明表示，這種“兜底”并不是大包大攬，我們希望通過努力，在既有管理成果的基礎上，不斷鞏固、深化，真正把小區(qū)長效管理起來。最終，政府逐步退出，將老舊小區(qū)物業(yè)管理推向市場化。