我國需要改造的老舊小區(qū)投資總額達4萬億，存量空間改造已成為城市發(fā)展的新趨勢

張曉蘭
原標題：16萬個老舊小區(qū)期待“舊貌換新顏”

　　勁松小區(qū)始建于上世紀70年代，樓齡已40余年，經(jīng)過改造后，面目一新。

　　改造后的圖片。新京報記者 張曉蘭 攝

　　改造前的圖片。資料圖片

　　隨著目前一二線城市增量土地供應的短缺，以存量空間改造為主的內涵式增長成為城市發(fā)展新趨勢。其中，老舊住宅區(qū)改造是城市品質提升過程中的一項重要工作。

　　目前，不少企業(yè)積極參與到老舊小區(qū)改造中，不過，業(yè)內表示，老舊小區(qū)改造中，還存在規(guī)定和技術標準尚不完備的地方，還需要政府、企業(yè)、居民多方努力。

　　老舊小區(qū)改造提升城市品質

　　早在2015年，中央城市工作會議上，就要求加快老舊小區(qū)改造，不斷完善城市管理和服務，徹底改變粗放型管理方式。

　　2016年2月，《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》提出，有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎設施建設。

　　今年政府工作報告指出，我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。

　　在此背景下，6月19日，國務院召開常務會議，部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應群眾期盼改善居住條件，明確要求推動建立小區(qū)后續(xù)長效管理機制，并將老舊小區(qū)的改造工作上升到國家的高度。

　　在業(yè)內看來，老舊小區(qū)改造，承載著人們對美好生活的向往，也是城市品質提升過程中的一項重要工作。

　　不僅如此，對于房地產(chǎn)而言，老舊小區(qū)改造也可謂意義深遠，即通過住房改造工程，可以更高效地改善居民生活質量，同時不過分刺激房地產(chǎn)市場，提前透支需求。此外，老舊小區(qū)業(yè)主的換房需求可能會延后，也有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

　　改造投資將達4萬億

　　記者了解到，老舊小區(qū)是指建成于2000年以前、公共設施落后，影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的，且未納入棚戶區(qū)改造計劃的住宅小區(qū)。

　　目前老舊小區(qū)在三大問題上較為突出：一是管網(wǎng)破舊，上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖設施要么缺失，要么老化嚴重；二是公共服務缺失。由于這些小區(qū)建造時間較早，在養(yǎng)老、撫幼、物業(yè)，以及文化娛樂、健身、機動車和非機動車的存放等問題較為凸顯。尤其是對電梯等設施的呼吁較為強烈；三是沒有物業(yè)管理，公共環(huán)境普遍比較差，這些問題直接關系到小區(qū)居民的生活品質。

　　在第十一屆全國既有建筑改造大會上，住房和城鄉(xiāng)建設部標準定額司巡視員倪江波介紹，我國2000年前老舊居住小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。

　　而在投資規(guī)模上，來自方正證券的一份研究報告指出，根據(jù)已經(jīng)公布改造計劃的省份或城市來看，平均每平米需要投入的資金約為138到623元/平方米（安徽省合肥市）。將老舊小區(qū)的改造分為三部分：樓本體、小區(qū)公共區(qū)域、完善小區(qū)環(huán)境。這三部分的改造成本估算分別為400、200、100元/平方米，合計改造一個小區(qū)的成本約為700元/平方米。由此計算，整個老舊小區(qū)改造的成本大約為2.8萬億元。若再加上企業(yè)方利潤，保障在3%利潤+2%管理費，以及對社區(qū)服務方面的建設投入，總投資會更高些。

　　實際上，2019年3月，國務院參事仇保興撰文披露稱，據(jù)初步估算，我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

　　企業(yè)助力實現(xiàn)雙贏

　　北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿易大學城市經(jīng)濟與管理學院趙秀池教授認為，老舊小區(qū)改造與棚改一樣，需要資金量巨大，既需要政府投資，也需要社會力量參與。

　　記者了解到，目前已有不少企業(yè)參與老舊小區(qū)的改造中。不久前，石景山區(qū)政府與首開集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將通過“政企合作”的方式，推進首開集團在石景山區(qū)管理的近50萬平方米的老舊小區(qū)實現(xiàn)長效管理。

　　愿景明德資產(chǎn)管理公司也參與到勁松老舊小區(qū)升級改造的民生工程中。據(jù)悉，愿景明德資產(chǎn)管理公司以勁松一區(qū)、二區(qū)為試點，探索通過黨建引領、居民參與、政府把關，統(tǒng)籌投資、一體規(guī)劃設計、全面優(yōu)化基礎設施、整體配套物業(yè)服務、新增便民服務等辦法，系統(tǒng)推進其提質升級，并著力形成社會資本參與老舊社區(qū)有機更新的新模式。

　　在其他城市，也不乏企業(yè)參與老舊小區(qū)改造的案例。今年4月中旬，嘉興中心城區(qū)老舊住宅區(qū)改造與房地產(chǎn)企業(yè)技術合作簽約儀式在嘉興市住建局舉行，南湖置業(yè)、中房、佳源、綠城、萬科等7家品牌房地產(chǎn)企業(yè)與7個老舊住宅區(qū)結對。

　　在業(yè)內看來，老舊小區(qū)改造的利潤空間相對增量開發(fā)要小很多，但是由于規(guī)模較大，整體利潤額還比較可期。

　　方正證券認為，同一個城市的改造，可能僅有個別幾家公司來實施，并以當?shù)貒�企為主。因此，直接從施工改造方面受益的房企并不多。但是由于老舊小區(qū)改造后，整體區(qū)域價值得到提升，在周邊擁有較多資源的房企能夠間接受益。

　　實際上，老舊小區(qū)改造后，對小區(qū)的價值會有明顯的提升作用。方正證券的研究報告表示，根據(jù)之前上海徐匯、楊浦區(qū)的小區(qū)改造后市價來看，平均提升5000元/平米。

　　值得一提的是，大部分的老舊小區(qū)并沒有規(guī)范化的物業(yè)管理公司，有的小區(qū)甚至沒有。當這些小區(qū)改造完成后，都必須聘請有經(jīng)驗的物管公司來管理，這對于物管公司來說是一個較大的增量市場。

　　改造內容及程序亟待標準

　　不過，目前企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，還存在一定的難度和挑戰(zhàn)。業(yè)內指出，從當前來看，老舊小區(qū)改造內容、改造標準、改造程序、資金管理等方面的規(guī)定和技術標準尚不完備。

　　愿景明德資產(chǎn)管理公司董事長陶紅兵指出，在老舊小區(qū)改造項目中，政府可以做市政配套與消防治理，但很多內容還是需要企業(yè)投資。

　　“每一寸土地、每一個設施都是為小區(qū)的居民所服務的，如果在現(xiàn)在的條件下，能改變一些它的功能，為居民服務，是非常好的一件事。這不僅需要企業(yè)做很多工作，也需要政府給予政策支持來突破困境。”陶紅兵強調，做好老舊小區(qū)的改造，需要政府、企業(yè)和居民三方付出努力，無論社會責任模式創(chuàng)新，還是平臺化合作，都需要從城市運營的角度來操作。

　　北京安馨天工城市更新建設發(fā)展有限公司董事長黃小宏亦表示，在老舊小區(qū)改造中，單獨用工程的方式，恐怕很難做好，“老舊小區(qū)改造，涉及資本、開發(fā)、運營一體化等問題，單靠一家單位很難完成，并要用一個好的策略切入。”

　　“對開發(fā)商來說，估計未來還會有更多企業(yè)參與進來。何時投資，關鍵要看后續(xù)各地的市場摸底和配套政策出臺。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱。