房價上漲挑戰(zhàn)政策忍耐度：10%或是上限?

紀睿坤

繼去年四季度的“翹尾”之后，1月份的樓市依然高燒不退。

最新的數(shù)據(jù)顯示，北京1月二手房房價突破3萬，同比上漲36%，上海1月商品住宅累計成交面積為88.6萬平方米，有望迎來限購前的水平，深圳、廣州1月的成交量或也將達到歷史成交高峰。

在市場持續(xù)回暖的背景下，有關調(diào)控升級的擔憂又喧囂甚上，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]稱，一線城市樓市調(diào)控不升級，房價將失控，并預測，今年3月份-5月份將是新政祭出的窗口期。

對此，一位接近住建部的人士介紹，目前來看，堅持現(xiàn)有的調(diào)控政策可以確保整體市場的穩(wěn)定，如果房價出現(xiàn)波動、暴漲，不排除會出臺儲備的調(diào)控手段。

一位接近決策層的專家告訴記者，今年房價暴漲的可能性不大，政府會允許房價小幅上漲，結合通脹率、收入增幅以及國家年度經(jīng)濟增長目標等判斷，預計決策層對于房價的忍耐度不會超過10%。

房價呈區(qū)域性差異

在全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長、華遠地產(chǎn)董事長任志強看來，年內(nèi)房價上漲將成為大概率事件。

一方面，和房地產(chǎn)最為密切的貨幣政策將在2013年趨穩(wěn)，經(jīng)過去年下半年的熱銷，多數(shù)房企的資金壓力有所緩解;另一方面，受2011年三季度以來商品房屋新開工面積增幅下降的影響，2013年商品房新增供應增長將會下降，市場供需矛盾將高于2012年。

不過，任志強判斷，房價上漲將存在區(qū)域性的差異，東部的一二線城市房價上漲的概率將高于中西部地區(qū)的城市。

根據(jù)RECIO工作室1月19日發(fā)布的最新報告提供的數(shù)據(jù)，2005年-2012年，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資比重由66.18%下降為56.5%;中部地區(qū)由17.02%上升到21.9%，西部地區(qū)由16.80%持續(xù)上升到2012年的21.59%。

與此同時，從土地購置面積分化上來看，2012年，東部地區(qū)土地購置面積同比減少24.8%，增幅減少30個百分點;中部地區(qū)土地購置面積同比減少17%，增幅減少15%。西部地區(qū)購置土地面積同比減少12%，增幅減少15%。

另外，從區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)竣工套數(shù)來看，2010年，東、中、西部住宅竣工套數(shù)分別為344萬套、215萬套和162萬套;而在 2011年，這一數(shù)字為，4.47億平方米、3.07億平方米、2.71 億平方米。

再結合2012年東、中、西部地區(qū)商品房銷售面積分別為46648.7萬平方米、26917.1萬平方米、24901.8萬平方米，分別同比增長6.4%、2.1%、-5.5%，東部地區(qū)商品住宅銷售面積增幅比去年同期增加6.4 個百分點，中部和西部地區(qū)商品住宅銷售面積增幅分別比去年同期減少7.2個和11.2個百分點。

任志強表示，綜合數(shù)據(jù)下，東部一線城市由于城市化進程較高，住房需求量大，供需缺口要高于中西部城市，照此判斷，2013年，東、中、西部城市的房價上漲將存在階梯形差異，其中一線城市的房價上漲壓力將最大。

實際上，繼去年12月一線城市房價環(huán)比、同比雙雙上漲之后，1月份四大一線城市也呈現(xiàn)“量價齊漲”的趨勢。

楊紅旭判斷，北京率先出臺量價齊穩(wěn)的調(diào)控目標，并釋放調(diào)控升級的信號，也有提前穩(wěn)定樓市預期的意義，預計將成為樣本，引起其他城市的示范，在此背景下，預期樓市調(diào)控將在今年3月份左右迎來新一輪升級。

上漲10%或是決策層忍耐度

然而，在北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉看來，2012年樓市雖然回暖趨勢明顯，但也是基于2011年的調(diào)控效果，比對2009、2010年的市場，2012年的樓市依然屬于溫和回暖，并沒有出現(xiàn)大幅反彈的情況。

上述接近決策層的專家亦判斷，目前來看，祭出新的調(diào)控政策可能性不大，除非房價暴漲10%-15%。

RECIO工作室1月19日發(fā)布的最新報告也顯示，房價暴漲、失控的可能性不大，目前限購政策在堅持現(xiàn)有調(diào)控政策的基礎上，供需雖有缺口，但年初的市場供應量仍舊較充裕。

與此同時，包括北京在內(nèi)的多地都在積極補課，國土部也將在今年加大普通商品房供地力度，并將督查供地率。

住建部政策研究中心主任秦虹認為，房地產(chǎn)需求并不是一個穩(wěn)定的數(shù)字，并直接受預期影響，而預期并非是實際的需求，一旦貨幣等相關政策發(fā)生變化，就將改變購房者預期，導致市場需求或集中觀望或集中釋放。

張大偉表示，部分城市尤其是一線城市的確存在房價上漲的壓力，除了嚴格執(zhí)行現(xiàn)有的限購政策，也需要盡快改變房價長期上漲的心理預期，建議出臺調(diào)控的中長期規(guī)劃，明確實施效果的時間表。

上述接近住建部的人士透露，目前樓市調(diào)控仍以穩(wěn)為主，并將積極的研究樓市調(diào)控的長效機制，預計今年3月份將會召開全國城鎮(zhèn)化工作會議，屆時將會定調(diào)新的城鎮(zhèn)化目標和路徑，房地產(chǎn)調(diào)控也將根據(jù)城鎮(zhèn)化的相關情況予以完善。

秦虹認為，高房價不適合城鎮(zhèn)化路徑的發(fā)展，未來微調(diào)的方向包括首次置業(yè)的門檻或?qū)⒔档�，促進城鎮(zhèn)化進程，與此同時，抑制投資投機性的政策將成為常態(tài)，或?qū)⒈粡娀�，以確保城鎮(zhèn)化進程下的資源分配等。(21世紀經(jīng)濟報道)互聯(lián)網(wǎng)信息辦。