在南京，一場民宿投資熱正呼嘯著席卷而來——未來5年，全市將打造50個以上市級美麗鄉(xiāng)村民宿村，發(fā)展民宿超過1000家。

投資一棟民宿成本不低，房屋租賃、改造，以及招聘人員、運營，每年低則數十萬，高則數百萬。然而，民宿入住率卻并不理想——“南京智慧民宿服務平臺”6月預訂數據顯示，72家上線民宿平均入住率僅9%。

面對洶涌的投資熱潮，民宿經營者可能不得不冷靜思考：生存面前，情懷究竟如何安放？

全市有多少民宿？5年將開1000多家

9月，都市白領穆強4次前往江寧、浦口調研，目標只有一個：尋找有山有水的地方，開一間民宿。萌生開民宿想法，緣于一次下鄉(xiāng)游玩——穆強當時和幾名朋友去黃龍峴，被當地優(yōu)越的山水資源和巨大的人流震撼。

更多的投資者已經行動起來，紛紛投身民宿投資熱潮。在江寧湯山街道湯家家的“彈丸之地”，已開出超過20家各具特色的溫泉民宿；江寧橫溪街道龍鄉(xiāng)雙范等地正在打造民宿村；預計未來6個月內，江寧秣陵街道的蘇家、觀音殿附近將出現擁有100張床位的民宿。

根據江寧區(qū)出臺的指導意見，到2020年，該區(qū)將發(fā)展鄉(xiāng)村民宿戶600幢，床位達到8000張。

今年初，南京《關于推進鄉(xiāng)村民宿業(yè)發(fā)展的指導意見》提出，“十三五”期間，全市將重點在美麗鄉(xiāng)村示范村內推進鄉(xiāng)村民宿發(fā)展，計劃累計改造完成800幢鄉(xiāng)村民宿戶，打造50個以上市級美麗鄉(xiāng)村民宿村、每村經營戶數20戶。2020年，全市鄉(xiāng)村民宿床位力爭達2萬張。

據市委農工委2016年底測算，目前全市美麗鄉(xiāng)村有民宿200余家，民宿床位超過3000個。

民宿到底賺不賺錢？回報周期長風險高

和火爆的投資熱情相比，民宿預訂率的數字顯得有點冰冷。由市委農工委、市旅游委主辦的“南京智慧民宿服務平臺”6月份對上線民宿統(tǒng)計顯示，客房平均房價為461.99元/晚，平均預訂率9%。

當然，這只是民宿眾多預訂渠道之一。在該平臺上，溧水區(qū)共有6家民宿上線，其中大金山國防園、未見山鄉(xiāng)居酒店、七葉山莊3家進入預訂率前十名。其中一家民宿經營者說，民宿平均預訂率在40%—50%之間。

位于江寧谷里街道的公塘頭精品民宿“恬原味”，在“南京智慧民宿服務平臺”平臺預訂率位列第一。統(tǒng)計顯示，“恬原味”一期投資1200多萬元，開業(yè)一年半時間，平均預訂率60%—70%，預訂渠道包括藝龍、攜程、去哪兒、南京智慧民宿服務平臺等。“一年營業(yè)額500多萬元，其中餐飲營業(yè)額300萬，土特產銷售150萬，其余是客房預訂收入。”民宿負責人介紹，除去運營成本、房產折舊等，一年凈利潤接近200萬元。

另一名不愿具名的民宿投資人表示，15個客房以下的民宿，如果平均入住率50%，除去房租、人員工資、水電氣等開支，只能做到略有微利，低于50%的話就可能虧損。“民宿投資回報期一般在4—6年，投資回報率并不高。”

如何開好民宿？仰望星空更要面向市場

仰望星空、休閑度假，民宿順應大眾趨勢而產生，但大量投資人涌入，這就帶來一系列問題：民宿會不會一步跨入過剩時代？南京究竟需要多少民宿？

對此，高淳區(qū)旅游局局長王建業(yè)表示，民宿經濟的潛力巨大，從目前情況看，民宿仍處于起步階段。

“民宿的市場潛力剛剛釋放，目前仍處于高速增長期。”南京大學創(chuàng)意產業(yè)研究中心主任、教授周凱也認為，不過，他提醒投資者，民宿投資周期長、回報慢，目前市面上的民宿大約有八成不盈利。其原因主要是個性化不強、吸引力不夠。

浙江莫干山民宿從紅火到逐步降溫，也提醒投資者對未來市場保持警惕。競爭加劇，使得莫干山民宿業(yè)從快速增長期轉入競爭淘汰期，部分民宿開始走出莫干山，到別處尋找出路。

那么，對南京的民宿投資者來說，究竟應如何開好一家民宿？

王建業(yè)認為，農家樂加個床位不是民宿，真正的民宿需要有特色，讓入住的游客融入到家庭生活中，就像親朋好友前來作客，真正體驗到“鄉(xiāng)音、鄉(xiāng)情、鄉(xiāng)愁”。

臺灣薰衣草森林休閑農業(yè)執(zhí)行長王村煌近日在秣陵出席“兩岸大咖思享會”上表示，臺灣有2000多萬人口，卻有超過3000家民宿。臺灣民宿之所以成功，就在于其不同于傳統(tǒng)的飯店旅館，雖然沒有高級奢華的設施，但它能讓人體驗當地風情、感受民宿主人的熱情與服務。

“民宿投資者不僅要有情懷，還要時時胸懷市場。”公塘頭民宿建設方江寧商務商貿發(fā)展集團總經理趙大荃說，民宿不能建成標準化的鄉(xiāng)村酒店，在設計風格、材料選擇等方面必須凸顯個性。同時，經營要貼近市場，通過各種體驗活動吸引消費者，撬動淡季市場，才能樹立良好口碑和市場形象。