在面臨政府換屆的“敏感周期”內(nèi)，包括房地產(chǎn)調(diào)控在內(nèi)的政策，不出意外地進(jìn)入了“靜默期”。除了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在十八大記者會上“調(diào)控不松動”的表態(tài)外，房地產(chǎn)調(diào)控政策的未來引來各界頗多遐想。

然而，現(xiàn)實(shí)卻恐怕并不如寄望“調(diào)控松動”的開發(fā)商群體所愿，以限購政策為核心的嚴(yán)厲調(diào)控手段，短期之內(nèi)恐怕仍無退出可能。日前，多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向《中國經(jīng)營報》記者證實(shí)，屬地發(fā)改委近日集中到各開發(fā)企業(yè)樓盤銷售現(xiàn)場進(jìn)行檢查，其中是否存在購房資質(zhì)“造假”、“變通”等問題，是檢查的重點(diǎn)。

購房資質(zhì)審核是“限購政策”執(zhí)行的核心。在此之前，不少地方不同程度地出現(xiàn)通過各種手段使不具備購房資質(zhì)的購房者得以繞開限購政策購房的現(xiàn)象。對于購房資質(zhì)的嚴(yán)查，似乎在向市場昭示，即便面臨政府換屆，去除房地產(chǎn)市場和購房過程中的投資、投機(jī)因素的政策思路，也難有改變的可能。

“急查資質(zhì)”

“北京市發(fā)改委近期確實(shí)對我們的銷售情況進(jìn)行了檢查，主要是已認(rèn)購、已購買的業(yè)主的購房資質(zhì)進(jìn)行核對等等，總之是圍繞住房資質(zhì)展開檢查。”11月21日，北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人向記者表示，該企業(yè)開發(fā)的多個在售樓盤都在北京市發(fā)改委的檢查之列。

這并非針對個別企業(yè)。包括北京市屬國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、跨區(qū)域一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在京在售住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都曾被北京市發(fā)改委檢查，時間均集中在2012年11月前后，檢查的主要科目均是“已認(rèn)購、已售房”購房者的購房資質(zhì)是否合規(guī)問題。

“個別一些樓盤檢查了定價是否存在違規(guī)，但主要是購房資質(zhì)。”一位不愿具名的一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人告訴記者。

實(shí)際上，發(fā)改委對在售樓盤進(jìn)行檢查并不鮮見，但是，依據(jù)發(fā)改委的職權(quán)劃分，過往的檢查主要集中在“一房一價”“房源定價”等是否合規(guī)進(jìn)行檢查，對于購房者資質(zhì)審核情況的檢查，卻并不多見。

從2010年開始，依據(jù)國務(wù)院要求，全國大型、特大型城市和部分二三線房地產(chǎn)熱度較高的城市，開始實(shí)行“限購政策”，即在限制本地戶籍居民購買房屋套數(shù)的同時，對于非本地居民的購房，通過社保繳存記錄年限、所在地納稅記錄年限進(jìn)行限制，未達(dá)到相關(guān)年限要求的非本地戶籍居民，不能購房。

在此背景下，審定社保、個人所得稅等購買資質(zhì)相關(guān)的工作，實(shí)際就成為了執(zhí)行和落實(shí)“限購”政策的核心。而在具體工作中，以何種口徑審定社保、個人所得稅的記錄，也成為了地方執(zhí)行調(diào)控政策的口徑。

“北京市嚴(yán)格落實(shí)中央制定的房地產(chǎn)調(diào)控政策，至于具體工作，現(xiàn)在不便發(fā)表評論。”北京市發(fā)改委一位內(nèi)部人士表示。

嚴(yán)防變通

2011年2月16日，北京市政府下發(fā)《北京市貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》(下稱《通知》)�！锻ㄖ�》明確規(guī)定，在北京購房的非本地戶籍居民，須在北京連續(xù)繳納5年社會保險或個人所得稅方能具備購房資格。

《通知》發(fā)布之后，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(下稱“住建委”)調(diào)整了商品住房預(yù)售、銷售的網(wǎng)上簽約流程。要求在簽約前5~10天內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)先行將購房人情況錄入住建委網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行審核，在通過審核后，方能完成全部網(wǎng)絡(luò)認(rèn)購、簽約流程。

“其實(shí)在相當(dāng)大的程度上，開發(fā)商為了避免麻煩，會先行按照住建委的標(biāo)準(zhǔn)，對購房資質(zhì)進(jìn)行審核，把不符合標(biāo)準(zhǔn)的購房者篩查出來。”萬科[簡介最新動態(tài)]北京公司一位不愿具名的高管向記者表示。

他告訴記者，不符合購房資質(zhì)人群主要有兩類，一是“斷繳”，即年限已經(jīng)達(dá)到5年，但其間因各種原因未能連續(xù)繳納;另外一種就是繳納年限不夠的。按照北京市現(xiàn)行規(guī)定，斷繳情況“確有原因且在可補(bǔ)繳范圍內(nèi)的，可以按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)繳”。但是，對于未達(dá)繳費(fèi)年限的，則沒有任何可以“補(bǔ)繳”的余地。

前述不愿具名的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，北京市發(fā)改委重點(diǎn)檢查的購房資質(zhì)，就是各種不符合補(bǔ)繳規(guī)定補(bǔ)繳的;也包括在未審核通過購房資質(zhì)的情況下，開發(fā)商私下收取定金、購房款等行為。

記者了解到，為應(yīng)對限購政策，個別開發(fā)企業(yè)會針對不具備購房資質(zhì)的購房者，一方面先行私下收取定金或者購房款，同時為不具備資質(zhì)的購房者違規(guī)補(bǔ)辦相關(guān)記錄提供幫助，在其具備資質(zhì)時，再正式簽訂購房合同的情況，從而繞過了嚴(yán)格的資質(zhì)審查。

去投資化

“對于開發(fā)商有組織、機(jī)構(gòu)化地為不具備購房資質(zhì)的購房者提供違規(guī)補(bǔ)繳幫助的行為，我們的處罰是很重的，吊銷預(yù)售或者銷售許可證都是可以的，情節(jié)嚴(yán)重的會由公安機(jī)關(guān)介入。”11月22日，北京市住建委一位不愿具名的內(nèi)部人士向記者解釋。

在此之前，北京市曾集中處理了一批違規(guī)辦理購房資質(zhì)的案件。其中，部分開發(fā)企業(yè)被處以罰款。有部分涉及偽造相關(guān)單據(jù)、證明文件的個人，被以涉嫌“偽造證件”罪移交公安機(jī)關(guān)處理，截至記者發(fā)稿時止，相關(guān)案件的審理工作仍在進(jìn)行當(dāng)中。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政府之所以將購房資質(zhì)視為“紅線”不得觸碰，其主要原因是其是限購政策的核心，而限購政策則是房地產(chǎn)市場“去投資化”的實(shí)現(xiàn)路徑，因此，購房資質(zhì)控制口徑的松緊，實(shí)際上事關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策主線的權(quán)威性的維護(hù)。

在限購政策執(zhí)行期間，包括全國人大財經(jīng)委員會主任吳曉靈在內(nèi)的多位權(quán)威人士，均對其非市場性的特質(zhì)提出質(zhì)疑，而當(dāng)政府面臨換屆之時，以限購為核心的房地產(chǎn)調(diào)整政策是否也面臨新的政策取向，包括房地產(chǎn)業(yè)界在內(nèi)，都十分期待。

對此，住建部政策研究中心副主任王玨林向記者表示，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控取得的收效來之不易，其中限購政策起到了相當(dāng)大的作用，同時，這也導(dǎo)致了購房者的預(yù)期在改變，因此，從短期之內(nèi)看，限購政策的退出幾乎沒有可能。而房地產(chǎn)市場“去投資化”的政策取向，也不會有大的改變。

在十八大新聞中心舉行的記者會上，面對記者何時松動房地產(chǎn)調(diào)控的提問，住建部部長姜偉新的答問十分堅決，“到現(xiàn)在，還沒有想松動房地產(chǎn)調(diào)控政策，回答完畢”。

部分城市限購政策摘要

北京2011年2月16日

對已擁有1套住房的北京戶籍居民家庭、持有北京有效暫住證在北京沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅的非北京戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停向其售房。

上海2011年2月1日

在上海已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。

廣州2011年2月24日

對在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

南京2011年2月19日

對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在南京市區(qū)內(nèi)向其銷售住房，擁有1套及以上住房的非南京戶籍居民家庭，暫停在南京市區(qū)內(nèi)向其銷售住房，無法提供1年以上(含1年)南京納稅證明或社會保險繳納證明的非南京戶籍居民家庭，暫停在南京市區(qū)內(nèi)向其銷售住房。