剛剛閉幕的中共十八屆五中全會(huì)的相關(guān)決議對(duì)樓市影響深遠(yuǎn)。全會(huì)通過(guò)“普遍二孩”政策將有力帶動(dòng)住房改善消費(fèi);全會(huì)提出堅(jiān)持綠色發(fā)展，有望對(duì)綠色環(huán)保建材的使用有進(jìn)一步的推動(dòng);而全會(huì)強(qiáng)調(diào)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，也對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向起到關(guān)鍵性的作用。

“普遍二孩”促改善型需求

10月29日，十八屆五中全會(huì)閉幕，會(huì)議通過(guò)普遍二孩政策，將允許每對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子。全會(huì)公報(bào)指出，促進(jìn)人口均衡發(fā)展，堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國(guó)策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策，積極開(kāi)展應(yīng)對(duì)人口老齡化行動(dòng)。這是繼2013年，十八屆三中全會(huì)決定啟動(dòng)實(shí)施“單獨(dú)二孩”政策之后的又一次人口政策調(diào)整。

目前，兩房至三房屬于購(gòu)房者的剛需范疇。按照現(xiàn)在的家庭構(gòu)成，三房剛好符合家庭居住需要：父母一間、孩子一間、老人一間。如果不需要老人來(lái)帶孩子，父母一間、孩子一間，還有一間作為書(shū)房或者休閑房間，也是剛需范圍。但是如果生了二孩，三房面臨的問(wèn)題是“不夠住”，想要三代同堂，四房才是剛需產(chǎn)品。

四房變成了剛需，那么相應(yīng)的，五房將會(huì)變成改需產(chǎn)品。多出來(lái)的房間可以作為書(shū)房、健身室，對(duì)大多數(shù)兩孩家庭來(lái)說(shuō)，還可以作為兒童娛樂(lè)室，保證兒童的健康發(fā)展。二孩家庭，只靠父母兩個(gè)孩子照顧是非常辛苦的。以后的兩孩家庭請(qǐng)保姆可能會(huì)成為常態(tài)。目前市面上就有許多高端產(chǎn)品、大戶型的房子將保姆房納入設(shè)計(jì)范圍，相信全面放開(kāi)二孩政策以后這個(gè)范圍會(huì)更廣。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政策普遍放開(kāi)后，除了換大戶型房子的需求，兩個(gè)孩子的教育將成為重中之重，全國(guó)各地學(xué)位房的地位將更加不可動(dòng)搖，爭(zhēng)奪也將愈發(fā)激烈。因此，“普遍二孩”將帶動(dòng)新一輪的購(gòu)房消費(fèi)需求，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，是個(gè)發(fā)展的新機(jī)遇。

綠色環(huán)保建材更受關(guān)注

去年以來(lái)，多部有關(guān)綠色建筑發(fā)展、綠色建材推廣的標(biāo)準(zhǔn)、方案密集出臺(tái)，表露了國(guó)家對(duì)綠色建筑發(fā)展的重視。而“史上最嚴(yán)”新環(huán)保法也將在今年正式實(shí)施。根據(jù)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014～2020)》，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑的比重，要從2012年的2%提升到2020年的50%。業(yè)內(nèi)人士指出，通過(guò)提高建筑建材本身的性能來(lái)改善節(jié)能環(huán)保，才是綠色地產(chǎn)未來(lái)的方向。在十八屆五中全會(huì)上，也同樣強(qiáng)調(diào)了堅(jiān)持綠色發(fā)展，堅(jiān)持節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的基本國(guó)策。

據(jù)了解，2015年1月，新版《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》開(kāi)始施行。新標(biāo)更進(jìn)一步規(guī)范了綠色建筑建材行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)則，并把綠色建筑建材行動(dòng)上升到了國(guó)家戰(zhàn)略。業(yè)內(nèi)人士表示，眼下建材行業(yè)到了轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)刻，這一系列政策的出臺(tái)，都將促進(jìn)重污染企業(yè)轉(zhuǎn)型，倒逼建材技術(shù)的革新。

2013年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的發(fā)改委和住建部出臺(tái)了《綠色建筑行動(dòng)方案》，該方案明確提出了“十二五”期間，完成新建綠色建筑10億平方米，要改建6億平方米以上的既有建筑，以此測(cè)算，至少可帶動(dòng)2萬(wàn)億綠色建材消費(fèi)，這為綠色建材的發(fā)展提供了可觀的市場(chǎng)需求。據(jù)中國(guó)綠色家居環(huán)境技術(shù)工作委員會(huì)的測(cè)算，2014年國(guó)內(nèi)綠色家居市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了694.4億元�？傮w來(lái)看，發(fā)展綠色建筑是國(guó)家今后的政策導(dǎo)向。綠色建筑目前正在靠激勵(lì)性的手段推動(dòng)，今后將會(huì)通過(guò)強(qiáng)制性手段推進(jìn)。

城鎮(zhèn)化將對(duì)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)利好

全會(huì)提出，堅(jiān)持協(xié)調(diào)發(fā)展，必須牢牢把握中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)總體布局，正確處理發(fā)展中的重大關(guān)系，重點(diǎn)促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展，在增強(qiáng)國(guó)家硬實(shí)力的同時(shí)注重提升國(guó)家軟實(shí)力，不斷增強(qiáng)發(fā)展整體性。”

城鎮(zhèn)化的腳步在不斷邁進(jìn)，有關(guān)專家稱，投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)、水泥、新型建材、機(jī)械設(shè)備和大眾消費(fèi)品等行業(yè)都有望在新型城鎮(zhèn)過(guò)程中受益。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化將為樓市帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，特別是對(duì)于二三線城市。”

中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)科所原所長(zhǎng)賈康曾指出：“新型城鎮(zhèn)化在未來(lái)的發(fā)展空間巨大，如果每年城鎮(zhèn)化率提高一個(gè)點(diǎn)，至少可支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)走30年。”

報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)化進(jìn)程強(qiáng)力推動(dòng)首次置業(yè)等剛性需求。未來(lái)十年，我國(guó)城市化率將以年均1.1個(gè)百分點(diǎn)的速度提升，每年新增城鎮(zhèn)人口約為1700萬(wàn)人，以人均30平方米住房面積計(jì)算，新增住房需求將超過(guò)50億平方米，再考慮租賃住房人群購(gòu)房，首次置業(yè)需求共計(jì)約為81.9億平方米，占總需求比重達(dá)52%，剛需將繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。由此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在經(jīng)歷了十余年的“黃金時(shí)代”后，中國(guó)房地產(chǎn)借由國(guó)家推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的機(jī)遇，將迎來(lái)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、市場(chǎng)巨大發(fā)展的“白銀十年”。

區(qū)分大戶型優(yōu)劣

隨著家庭經(jīng)濟(jì)條件的改善，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人希望能住進(jìn)更寬敞、舒適的房子。因此，開(kāi)發(fā)商也會(huì)適應(yīng)市場(chǎng)，推出更多的大戶型房子。

從居住角度考慮，大戶型的房屋舒適度比較好，因?yàn)楹芏喾孔邮苊娣e限制，一些居住的要求無(wú)法充分滿足，如隔斷較多、房間過(guò)小等。但大戶型就可以規(guī)避這一缺陷。一般來(lái)說(shuō)，大戶型由于面積大，所以功能區(qū)間明確，各空間獨(dú)立。在有空間招待親朋好友的同時(shí)，也有自己的獨(dú)立空間保護(hù)隱私。包括家人之間也可以有更多的個(gè)人空間，避免很多因面積小帶來(lái)的窘迫問(wèn)題。

而考慮到樓市政策的不斷變化以及普遍二孩政策的啟動(dòng)實(shí)施，購(gòu)買(mǎi)大戶型的買(mǎi)家往往更看重一步到位的優(yōu)勢(shì)，在一定時(shí)間內(nèi)省去換房麻煩，同時(shí)節(jié)省稅費(fèi)等換房時(shí)附加的費(fèi)用，這就不同于小戶型著重過(guò)渡性居住的特點(diǎn)。

不過(guò)，大戶型相對(duì)小戶型自然也會(huì)有一些缺點(diǎn)或問(wèn)題。首先就是面積大而房間不會(huì)很多，所以也會(huì)存在一定的浪費(fèi)面積現(xiàn)象，比如過(guò)道很長(zhǎng)、有一些不太實(shí)用的區(qū)域等等;其次是后期使用成本較高，大房子不但物業(yè)費(fèi)要多交，打掃清理也比較麻煩。

視自身情況而定

既然是相對(duì)追求安逸度、一步到位的選擇，那么在考慮選購(gòu)大戶型之前也要明確好自己的情況和相應(yīng)目標(biāo)，有所考量和取舍。

首先在選購(gòu)時(shí)一定要衡量自己的購(gòu)買(mǎi)能力，確定自己所能承受的總價(jià)，再根據(jù)首付能力進(jìn)行選擇，還要對(duì)自己未來(lái)的生活有一定的規(guī)劃和了解，根據(jù)自己的需求，判斷物業(yè)周邊的環(huán)境如何，配套怎樣，是否符合自己的需求。不同于追求便利和完善的市區(qū)小戶型，有些大戶型樓盤(pán)選址比較偏僻，這樣才有足夠的地方去修建大面積的戶型和營(yíng)造更多的景觀，但購(gòu)買(mǎi)大戶型的置業(yè)者，很多都是幾代同堂，老人家看病、小朋友讀書(shū)，都需要更便利的交通和生活配套，選擇一個(gè)成熟的居住區(qū)和繁華的地段，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不但有利于居住的舒適便捷，也有較大的升值潛力，以后若有變動(dòng)也好安排。

此外，還要考慮方位、樓層等因素。打算買(mǎi)大戶型的置業(yè)者，通常都打算長(zhǎng)住，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)換房，所以一定要選自己較為滿意的戶型，否則在以后居住中，會(huì)覺(jué)得不舒服。比如，計(jì)劃和老人家同住，不宜選擇過(guò)高的樓層。最后，還要注意大戶型房子的潛力。雖然一般是自住用，但是依然要考慮房子的品質(zhì)，衡量其是否有保值和升值空間，并將今后可能面臨的出租或轉(zhuǎn)手問(wèn)題、房產(chǎn)持有稅問(wèn)題也納入考慮范圍。

考察多方面要素

在具體挑選時(shí)，大戶型也有不少值得注意和認(rèn)真考察的關(guān)鍵問(wèn)題，以免今后在實(shí)際居住使用時(shí)才發(fā)現(xiàn)不便。

大戶型的玄關(guān)、走道等更容易浪費(fèi)面積和空間，不如小戶型能夠精簡(jiǎn)到最小。在選擇大戶型時(shí)，要注意房間內(nèi)動(dòng)線不要有交叉，房間門(mén)的開(kāi)門(mén)方向是否合理，盡可能減少無(wú)效空間的存在。并且，各個(gè)房間的大小比例、功能區(qū)分也要盡量合理。

另外，選擇大戶型要注意動(dòng)靜分區(qū)及私密性�？蛷d要有足夠的空間能夠容納較多人數(shù)，客人和主人的活動(dòng)區(qū)域也要有所劃分。此外，不同的家庭對(duì)于大戶型的選擇也要有所取舍，比如錯(cuò)層對(duì)于老人孩子來(lái)說(shuō)就不太方便，且建造成本更高。選擇大戶型尤其是比較大面積的平層，主臥內(nèi)選擇衛(wèi)生間盡量超過(guò)10平方米的，此外衣帽間離衛(wèi)生間要有一定的距離，防止衣物發(fā)霉變味。

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“普遍二孩”后，要選大戶型?視自身情況而定!

雖然大戶型的房子往往總價(jià)不低，但對(duì)于一些已經(jīng)擁有了一定資金實(shí)力、尋求一家人乃至三代同堂都能過(guò)上舒適生活的買(mǎi)家而言，如何挑選戶型相對(duì)較大、更注重寬敞度和舒適感的大屋子成了需要考慮的問(wèn)題。