原標(biāo)題：滬深樓市調(diào)控政策“嚴(yán)”過(guò)了市場(chǎng)邊界

　　 據(jù)媒體報(bào)道，上海市日前發(fā)布樓市調(diào)控新政，將從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策，非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)稅或社保年限由滿兩年提高到滿5年。信貸政策方面，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。

　　與此同時(shí)，深圳也抬高了非本市戶籍人員的限購(gòu)門檻，能提供自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。而此前為1年。

　　雖然此前媒體已經(jīng)對(duì)上海、深圳的樓市新政有了報(bào)道，相關(guān)政策也沒(méi)有太大出入。但是，新政公布以后，還是“嚴(yán)”得讓人感到驚嘆。特別是對(duì)非本地戶籍居民購(gòu)房門檻的抬高，似乎已經(jīng)越過(guò)了市場(chǎng)邊界，違背了調(diào)控的本意。要知道，調(diào)控的目的不是為了遏制剛需，而是為了遏制投資或投機(jī)。對(duì)抬高非本地戶籍人員的購(gòu)房門檻，實(shí)際上可能會(huì)遏制掉相當(dāng)一部分的剛性需求，使相當(dāng)一部分在上海、深圳工作的外地人沒(méi)有條件購(gòu)買住房。

　　值得注意的是，此輪一線城市的房?jī)r(jià)上漲，很大程度上是源于投資和投機(jī)需求的快速擴(kuò)張，特別是開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介、P2P等以“首付貸”的方式給購(gòu)房都資金支持，使購(gòu)房者不需要或很少承擔(dān)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，繼而引發(fā)了炒房之風(fēng)。也就是說(shuō)，遏制房?jī)r(jià)上漲的落腳點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)放在對(duì)不規(guī)范行為的規(guī)范上，而不是對(duì)剛性需求的控制上。很顯然，上海、深圳此次出臺(tái)的樓市新政，并沒(méi)有完全從遏制投資和投機(jī)入手，而是有“一刀切”的感覺(jué)，把剛性需求、特別是非本地戶籍人員的購(gòu)房需求給遏制住了。

　　要知道，是否出臺(tái)調(diào)控政策，不應(yīng)當(dāng)只看價(jià)格漲了多少，而應(yīng)當(dāng)更多地看漲價(jià)背后存在什么問(wèn)題。也就是說(shuō)，必須把漲價(jià)的原因摸清楚。在此基礎(chǔ)上，再?zèng)Q定出臺(tái)什么樣的政策。很顯然，上海、深圳此次出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，可能并沒(méi)有真正找到漲價(jià)的原因，沒(méi)有真正做到有的放矢。因?yàn)�，如果房�(jī)r(jià)的上漲，完全是由市場(chǎng)規(guī)律推動(dòng)的，是符合市場(chǎng)化要求的，政府就沒(méi)有必要進(jìn)行調(diào)控，也不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)控。所以要調(diào)控，那一定是價(jià)格上漲存在不規(guī)范現(xiàn)象，必須通過(guò)調(diào)控來(lái)把扭曲或走樣的行為調(diào)整過(guò)來(lái)。

　　那么，上海、深圳有關(guān)方面有沒(méi)有把房?jī)r(jià)上漲的原因摸清楚呢？導(dǎo)致上海、深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲的原因到底是什么呢？是剛性需要擴(kuò)大所致還是投資和投機(jī)增加所致呢？投資和投機(jī)在新一輪市場(chǎng)需求中的比重大概有多大呢？等等。也只有把這些情況摸清楚了，原因了解清楚了，出臺(tái)的調(diào)控政策才會(huì)針對(duì)性強(qiáng)、約束力強(qiáng)。否則，不會(huì)有多大效果，而且會(huì)影響到市場(chǎng)的剛性需求，影響居民生活條件的改善。即便是非上海戶籍人員，他們很多也已經(jīng)是上海的一分子，理應(yīng)享受相應(yīng)的社會(huì)福利。

　　更重要的，遏制商品房投資和投機(jī)，也不只有限購(gòu)一條路，信貸、稅收等政策手段，也是遏制住房投資和投機(jī)的重要手段。此次的上海樓市新政，信貸政策也是比較嚴(yán)的，特別是二套非普通房，首付已經(jīng)到了不低于七成，等于要付全款了，這對(duì)住房投資和投機(jī)者來(lái)說(shuō)，壓力是可想而知的。

　　但是，在稅收政策、商品房銷售政策等方面，似乎并沒(méi)有更強(qiáng)有力的手段。假如上海在制定樓市調(diào)控政策時(shí)，能夠在未來(lái)的稅收以及商品房銷售等方面也出臺(tái)一些更加強(qiáng)勢(shì)的措施，可能效果會(huì)更好。譬如二套房在5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓，三套房在8年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓，三套以上10年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓；再如對(duì)轉(zhuǎn)讓的二套及以上商品房征收高稅率的營(yíng)業(yè)稅、契稅，且每增加1套，稅率增加10%。

　　同時(shí)，通過(guò)地方立法，開(kāi)征物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)二套及以上房屋征收一定比例的物業(yè)稅，那么，對(duì)那些利用杠桿來(lái)投資或投機(jī)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑將形成巨大的壓力，迫使其不敢再進(jìn)行住房投資或投機(jī)。

　　從總體上講，上海、深圳能夠在此時(shí)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，且力度空前，是符合當(dāng)前上海、深圳樓市需要的。但是，政策的靈活性不強(qiáng)、針對(duì)性不足，尤其是壓制剛需的做法又顯得不妥。至少，考慮不夠全面，對(duì)引起房?jī)r(jià)上漲的原因分析不夠透徹。如何使政策更加符合實(shí)際，更好地發(fā)揮效用，應(yīng)當(dāng)成為地方在制定樓市調(diào)控政策時(shí)必須要認(rèn)真思考的問(wèn)題。對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，還是要讓市場(chǎng)更多地發(fā)揮作用，政府的有形之手應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)管不到的地方去管，就像“首付貸”一樣，就是政府有形之手需要管的方面。只有這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正步入健康、有序的發(fā)展軌道。