繼北上廣深等一線城市出臺(tái)“住房限購(gòu)限售令”之后，2017年國(guó)內(nèi)的二三線城市相繼出臺(tái)了“住房限購(gòu)、限售令”，政策的變化造成了已經(jīng)簽訂《存量房買賣合同》的房屋無(wú)法過戶交易；首套住房首付比例增加到35%和40%，二套住房首付比例增加到60%和80%。新政出臺(tái)后，買房人、賣房人到底是否可以解除合同？

一、兩種確定不能解除合同的情形：第一種，如果買賣合同當(dāng)中約定了類似“貸款不成應(yīng)該一次性付款”的條款，則買房人無(wú)權(quán)解除合同。第二種情形，需要明確雙方是否進(jìn)行了網(wǎng)簽，新政出臺(tái)前就已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽但是沒有辦理貸款手續(xù)的交易，如果銀行同意按照舊的貸款政策辦理，那么交易不受影響，買房人無(wú)權(quán)基于新政去解除合同。

二、已經(jīng)簽約但是沒有辦理貸款的交易（在此稱之為“在途交易”），是否可以解除合同？

首先要明確新政不屬于不可抗力，法院也很難援引“情勢(shì)變更”的原則判決解除合同。最高人民法院在2011年印發(fā)的民事審判紀(jì)要中提到：經(jīng)審查，買房人確實(shí)因?yàn)橘J款政策變化而不能辦理貸款的，可以解除合同。北京、浙江等高院對(duì)此也有明確“房屋限購(gòu)政策在性質(zhì)上屬于公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房政策的實(shí)施導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理過戶登記的，可以要求解除合同”。

以上規(guī)定的設(shè)立，能否解除合同，答案也不是絕對(duì)的。中國(guó)并非判例法國(guó)家，即使以往有能夠解除合同的案例。所以，“在途交易”能否解除還要看新政對(duì)于合同的履行到底有多大影響。對(duì)合同影響的評(píng)估要對(duì)房屋的總價(jià)、買房人的收入、買房人的負(fù)債以及首付比例的增幅等綜合因素進(jìn)行考量。如因?yàn)樾抡�的出臺(tái)，買房人的首付比例僅僅從30%變成了35%，而買房人具有充足的購(gòu)買力，要以新政出臺(tái)為由去解除合同明顯不會(huì)得到法律的支持。所以如果新政對(duì)于房屋買賣合同的履行確實(shí)造成了極大的困難，那么解除合同也符合立法的本意。

三、因新政而解除合同，買房人、賣房人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的關(guān)系的處理。新政解除合同，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，出賣人應(yīng)該將已經(jīng)收取的所有購(gòu)房款項(xiàng)包括定金退還給買房人，房屋如果已經(jīng)交付的，買房人應(yīng)該騰退給原房主。另外，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該將已經(jīng)收取的中介費(fèi)全額退還給買房人。如果合同解除確實(shí)對(duì)出賣人造成了一些損失，也可以要求適當(dāng)補(bǔ)償。在這里需要注意，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)的特殊情況，新政引發(fā)房?jī)r(jià)暴跌現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)，所以出賣人的損失很難確定，補(bǔ)償數(shù)額一般會(huì)由人民法院進(jìn)行酌定。

李律師將在下期，就《存量房買賣合同》中的買賣雙方解除合同規(guī)則與大家分析，敬請(qǐng)關(guān)注。

■律師名片

李超

徐州日?qǐng)?bào)法律顧問團(tuán)專家組成員、安國(guó)律師事務(wù)所律師

李超為安國(guó)律師事務(wù)所江蘇部主任律師。李超自2002年取得律師資格，至今執(zhí)業(yè)14年，先后辦理過各類重大復(fù)雜案件，具有扎實(shí)的法律基礎(chǔ)知識(shí)及敏銳的分析洞察能力。2014年在中國(guó)人民大學(xué)律師學(xué)院證券上市班深造學(xué)習(xí)。

專業(yè)領(lǐng)域：1.國(guó)有土地上房屋征收與拆遷糾紛；2.建設(shè)工程案件；3.校園案件。