近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。住建部部長倪虹日前在接受采訪時(shí)也強(qiáng)調(diào)要“因城施策、精準(zhǔn)施策”“對(duì)購買第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來”。

 業(yè)內(nèi)人士表示，支持需求端的利好政策漸次落地，有利于因地制宜、因城施策，進(jìn)一步釋放合理住房需求，并提振房地產(chǎn)市場信心，房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升。

 多地房貸利率將繼續(xù)下行

 人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)近日發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。此舉旨在“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的長效機(jī)制。

 2022年9月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)曾發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。“在政策公布后，武漢、天津、溫州等多個(gè)城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執(zhí)行截至2022年12月31日。本次政策出臺(tái)，意味著部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或有望進(jìn)一步下調(diào)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示。

 根據(jù)貝殼研究院此前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年12月首、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155個(gè)基點(diǎn)和100個(gè)基點(diǎn)。

 根據(jù)國金證券報(bào)告，最近3個(gè)月房價(jià)持續(xù)下降的城市共有38個(gè)。其中包括大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門等13個(gè)二線城市；蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州等25個(gè)三四線城市。

 招聯(lián)首席研究員董希淼也表示，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制調(diào)整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，房貸如何定價(jià)仍由銀行與客戶商定。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場較為低迷、居民住房消費(fèi)需求不振的情況下，預(yù)計(jì)多數(shù)銀行對(duì)多數(shù)客戶將實(shí)際執(zhí)行房貸利率下限。未來一段時(shí)間，首套房貸利率下限可能在3.5%-4.1%，此前7折房貸利率最低到3.43%。

 剛性需求獲更多支持性政策

 近期，多部門釋放出進(jìn)一步因城施策支持剛性和改善性住房需求、促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的信號(hào)。

 日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對(duì)于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。

 此前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知指出，“支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍�(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。”

 克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎�，居民信貸政策將是2023年地方因城施策、支持剛需和改善需求的主要發(fā)力點(diǎn)。除房貸利率下行外，各地首套房首付比例有望迎來全面下調(diào)，同時(shí)，住房套數(shù)認(rèn)定規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化可能性也大幅提升。

 事實(shí)上，根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測顯示，目前包括武漢、石家莊、長春、哈爾濱、南昌等省會(huì)城市等82城首套房商貸最低首付比例可至兩成（含部分區(qū)域或部分銀行執(zhí)行）。

 華創(chuàng)證券分析師單戈表示，當(dāng)前處于政策密集期，核心一二線城市和部分三四線熱點(diǎn)城市，在“四限”放松方面仍有較大空間。近期東莞、佛山等城市均已取消全域限購，杭州、南京等城市也對(duì)行政調(diào)控政策做進(jìn)一步優(yōu)化，預(yù)計(jì)政策放松空間將進(jìn)一步打開。

 房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升

 “住建部、央行和銀保監(jiān)會(huì)再次表態(tài)對(duì)需求側(cè)的支持，充分表明政府支持房地產(chǎn)企穩(wěn)復(fù)蘇的決心。”國金證券分析師杜昊旻說。

 西南證券報(bào)告也指出，2022年行業(yè)基本面筑底。目前政策先于基本面出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，預(yù)計(jì)行業(yè)基本面于2023年呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)，下半年有望逐步修復(fù)。

 隨著利好政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)部分?jǐn)?shù)據(jù)已有回暖跡象。

 克而瑞研究中心報(bào)告顯示，2022年12月，全國土地市場成交規(guī)模創(chuàng)下年內(nèi)新高，甚至上海、蘇州、廈門等城市均有多宗地塊以高溢價(jià)或者上限價(jià)成交。從數(shù)據(jù)來看，截至2022年12月26日，全國300城經(jīng)營性土地總成交幅數(shù)3854幅，環(huán)比上升19%；成交總金額6927億元，預(yù)計(jì)全月環(huán)比增幅將達(dá)七成左右。

 楊科偉表示，整體來看，隨著政策調(diào)整進(jìn)一步加深，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步出清，購房人預(yù)期改善，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升。