共有產(chǎn)權養(yǎng)老房 降成本才有市場

　　馮海寧

　　12日，北京市民政局正式對外發(fā)布了恭和養(yǎng)老中心試點情況，這是北京市首個共有產(chǎn)權養(yǎng)老設施的試點，在全國也是首創(chuàng)。該“共有產(chǎn)權養(yǎng)老設施試點”將居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老融合在一起，為“有房子”的老人提供24小時的養(yǎng)老服務。

　　據(jù)國家發(fā)改委官員透露，2016年中國60歲以上的老齡人口已經(jīng)超過2.3億，預計到本世紀中葉，中國將進入深度老齡化階段，老齡人口可能達到4.8億左右。在這種背景下，唯有積極探索多元化養(yǎng)老，才能疏緩養(yǎng)老壓力，而北京試點的共有產(chǎn)權養(yǎng)老房是一種有益嘗試。

　　這種模式有三個創(chuàng)新之處。一是購買人持有養(yǎng)老房95%的產(chǎn)權，基本是房子“主人”，在此養(yǎng)老心里踏實；二是降低了企業(yè)資本投入壓力，有利于調動企業(yè)積極性，增加供給；三是24小時養(yǎng)老服務，基礎服務多達65項，可以讓入住老人享受比較完善的養(yǎng)老服務。

　　雖說居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老各有優(yōu)點，但也各有弊端，而共有產(chǎn)權養(yǎng)老房則把這三種養(yǎng)老方式融為一體，對老齡人口必然有一定吸引力。對企業(yè)而言，由于輕資本、風險小，再加上這是朝陽產(chǎn)業(yè)，也有吸引力。對政府來說，通過這種創(chuàng)新讓養(yǎng)老多了條出路。

　　另外，該房產(chǎn)可出借、出租、出售，也打消了購買人顧慮。為了防止該房產(chǎn)名不副實，對于入住人有嚴格的政策限制，即必須為年滿60周歲(含)以上的老年人�？梢哉f，政策設計比較完善。不過，該模式實際效果如何，還需一段時間來觀察，關鍵是聽入住老人怎么說。

　　在筆者看來，這種養(yǎng)老模式在全國具有推廣價值，能進一步豐富我國養(yǎng)老服務體系，既讓市場多了一種選擇，也讓老齡人口有更多養(yǎng)老選擇。但如果要推廣這種模式，恐怕要采取更靈活的方式降低購買成本，當成本降低、需求增長，這種模式必然有更大發(fā)展空間。

　　一方面，購房成本可以適當降低。目前，恭和養(yǎng)老中心的銷售均價是4.5萬元/平方米，雖然其價格低于商品房，但對收入有限的老齡人口來說，售價還是偏高。除非是子女購買房產(chǎn)，老人入住。否則，恐怕只有少數(shù)高收入老人才能入住這種養(yǎng)老中心，就缺乏普惠價值。

　　降低購房成本，既需要政府適當讓利，在土地出讓、稅收等方面給予支持；也需要重新設計產(chǎn)權比例，如果適當降低購買人的產(chǎn)權比例，就可降低購房總成本。筆者的建議是，不要“一刀切”規(guī)定購買人95%產(chǎn)權，企業(yè)5%產(chǎn)權，而應該設計多種比例以供購買人自由選擇。

　　另一方面，服務成本可以適當降低。目前，老人每月需繳3000元服務費。從該養(yǎng)老中心提供65項基礎服務來說，其服務成本或許不算高。但我們也要看到，現(xiàn)在北京企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金每月是3770元，如果用養(yǎng)老金支付服務費，部分老人的經(jīng)濟壓力不小。

　　能否采取靈活的服務和價格，值得考慮。如果設計多種服務套餐，每種套餐有相應的服務收費，由老人來選擇；或者根據(jù)老人實際需要或者實際消費收取服務費，很多老人就不用每月支付固定的3000元服務費。這種“一刀切”收費方式雖能保障企業(yè)利益，但會讓部分老人有壓力。

　　據(jù)悉，試點的365套共有產(chǎn)權養(yǎng)老住房已入住了143戶，作為新項目入住率不算低。但如果適當降低購房成本和服務成本，相信入住率會更高。所以，無論是完善這種模式還是推廣這種模式，都有必要考慮老人承受能力。

來源：證券時報