南京推行“租購?fù)瑱?quán)”，租房也能上名校？

在被列入全國加快發(fā)展住房租賃市場12個試點城市之后不到一個月，南京市政府于昨天正式公布了《南京市住房租賃試點工作方案》，全文共23條，其中對于市民們普遍關(guān)心的“租購?fù)瑱?quán)”、“商改租”、租賃房源平臺等熱點問題均有所回應(yīng)，值得關(guān)注的是，今后開發(fā)商們有望成為大房東，通過設(shè)立專門的住房租賃企業(yè)公開面向社會提供租賃房源。 揚子晚報全媒體記者 馬祚波

出臺背景

在被列入國家首批試點城市后，江蘇省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳專門下發(fā)通知，選擇南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚州等6個城市開展住房租賃市場的試點工作，包括搭建住房租賃信息政府服務(wù)平臺，培育專業(yè)化住房租賃機構(gòu)等；南京市近期也推出了相關(guān)舉措支持房產(chǎn)租賃市場，如職工可以提取公積金繳納房租，向外來人才提供租賃住房等等。

南京市房管部門昨日表示，作為國家發(fā)展住房租賃市場試點城市之一，住房租賃試點工作方案的正式出臺，尤其是租購?fù)瑱?quán)、商改租、治理群租等市民們廣泛關(guān)心的“熱詞”，在23條具體舉措中均可找到明確答案。

注意了，現(xiàn)在拎重點

推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”包含三層含義

一是要把實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)作為最終目標(biāo)，也是在發(fā)展住房租賃市場中堅持的方向。

二是承租人享受的基本公共服務(wù)包括多方面內(nèi)容，包括義務(wù)教育、基本醫(yī)療、計劃生育、公共衛(wèi)生、健康促進(jìn)、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務(wù)、社會保障、社區(qū)事務(wù)、科技申報、住房保障和公積金提取等各方面內(nèi)容。

三是逐步穩(wěn)妥有序推進(jìn)。

“入學(xué)”問題這樣明確

“入學(xué)”也進(jìn)行了相應(yīng)明確：本市戶籍承租人子女，將按照南京市學(xué)前、義務(wù)教育階段招生入學(xué)政策接受教育；符合南京市外來務(wù)工人員隨遷子女義務(wù)教育入學(xué)政策的非本市戶籍承租人，將由各所在區(qū)教育行政部門統(tǒng)籌安排其隨遷子女在居住區(qū)內(nèi)享受義務(wù)教育。

1

開發(fā)企業(yè)

有望成為“大房東”

鼓勵開發(fā)商開展租賃經(jīng)營

發(fā)展租賃市場，租賃房源的有效供應(yīng)最為關(guān)鍵。相關(guān)統(tǒng)計顯示，目前南京市租賃市場的年成交套數(shù)在30萬套左右，對于南京這座未來常住人口達(dá)到950萬人的長三角區(qū)域中心城市而言，租賃房源供應(yīng)量亟須“大增容”。

揚子晚報記者從這份《方案》中了解到，南京市將支持市、區(qū)兩級國有企業(yè)拓展業(yè)務(wù)，將住房租賃納入業(yè)務(wù)范圍，通過新建、改建、購買、租賃等多種方式籌集房源，實施規(guī)�；�租賃服務(wù)。其中，2017年國有規(guī)模化住房租賃企業(yè)將不少于14家。同時，鼓勵具有一定運營經(jīng)驗和一定規(guī)模的民營和混合所有制企業(yè)將住房租賃納入經(jīng)營范疇，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及各類機構(gòu)投資者設(shè)立專門的住房租賃企業(yè)，開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，今年內(nèi)這樣的試點企業(yè)將不少于4家，到2020年底不少于10家。

未來新增租賃住房50萬平方米

據(jù)了解，南京市將通過政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房，未來建設(shè)或籌集的租賃性住房將不低于50萬平方米。

由政府新增的租賃住房房源主要來源于三方面。

鼓勵開發(fā)企業(yè)“自持”則是選取符合條件的新建商品房項目，在出讓時土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持，用于長期租賃，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變用途，對外出租單次租期原則上不得超過10年。業(yè)內(nèi)人士介紹，上述要求在土地出讓合同中將予以約定，并在不動產(chǎn)登記文書中也要注記“不得分割轉(zhuǎn)讓、不得改變房屋用途”。這就意味著，未來的開發(fā)企業(yè)也將擁有“大房東”的身份。

2

個人出租將獲得獎勵，試點低效用地、集體土地建租賃住房

南京房管部門相關(guān)人士介紹，將一部分閑置房源推向租賃市場，引導(dǎo)和激發(fā)個人出租，也將是租賃市場房源供應(yīng)的重要渠道之一。對此，《方案》提出，將支持和鼓勵居民出租閑置住房，提高居民財產(chǎn)性收入，政府提供租賃服務(wù)平臺和規(guī)范化服務(wù)，個人出租住房實行免費登記備案制度。

不僅如此，租金稅費征收也將有相應(yīng)優(yōu)惠，其中，對個人出租住房月收入不超過3萬元的，今年底之前可按規(guī)定免征增值稅。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅率；對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。此外，將根據(jù)試點需要，適時加大稅收支持力度。

南京市還對采取自主改造開發(fā)方式的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目，試點配建一定比例的酒店式公寓，由企業(yè)自持用于租賃；同時，將在棲霞、浦口等區(qū)開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

官方解讀

3

試點“商改租”，

但不是想改就能改

“商改租”以幢或單元為單位

將商業(yè)用房改建為租賃住房，已成為我國多個地區(qū)發(fā)展租賃市場籌集房源的渠道之一，南京市也將其在《方案》中予以具體明確，同時鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。

目前，南京地區(qū)雖有大量商業(yè)、商辦用房，但“商改租”仍應(yīng)按規(guī)定且需符合條件。據(jù)了解，南京市“商改租”將按照“一事一議”的原則開展，位于城市中心、副中心以外、庫存量大、位于地鐵站點周邊、生活配套完善的已建成、未銷售、未經(jīng)營的商業(yè)用房，在滿足采光、通風(fēng)、衛(wèi)生、消防、安全等基本居住條件的前提下，以幢或單元為基本單位，按規(guī)定可改為租賃住房。

“商改租”后水電氣按民用標(biāo)準(zhǔn)

開發(fā)企業(yè)提出商改租申請后，按《方案》規(guī)定需報區(qū)政府(園區(qū)管委會)和南京市相關(guān)主管部門核準(zhǔn)，經(jīng)評估后，在區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實過剩的情況下才可以批準(zhǔn)。改建房屋將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自持物業(yè)并用于出租，不得分割轉(zhuǎn)讓，完善相關(guān)手續(xù)后，改造后租賃住房用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4

建承租人權(quán)利清單

推行“租購?fù)瑱?quán)”

廣州“租購?fù)瑱?quán)”被誤解

若租住房屋與購買房屋享有同等權(quán)利，將會降低很多人的購房欲望，這將有利于形成結(jié)構(gòu)合理的住房體系。因此，本輪國家試點發(fā)展租賃市場城市中，“租購?fù)瑱?quán)”成為一個關(guān)鍵詞。在昨天出臺的《方案》中提出，將適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立承租人權(quán)利清單，逐步實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。

此前，廣州地區(qū)率先亮出“租購?fù)瑱?quán)”這一概念時，被不少公眾誤解為“租房也可以上名校”。對此，南京市推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”包含三層含義(詳見右上圖)。

非本市戶籍租房者子女不愁沒學(xué)上

《方案》對于市民普遍關(guān)心的“入學(xué)”也進(jìn)行了相應(yīng)明確：本市戶籍承租人子女，將按照南京市學(xué)前、義務(wù)教育階段招生入學(xué)政策接受教育；符合南京市外來務(wù)工人員隨遷子女義務(wù)教育入學(xué)政策的非本市戶籍承租人，將由各所在區(qū)教育行政部門統(tǒng)籌安排其隨遷子女在居住區(qū)內(nèi)享受義務(wù)教育。

5

出租房間的人均建筑面積

不得低于15平米

記者了解到，昨天出臺的《方案》中提出，改造不得破壞消防設(shè)施的完好有效，不得將一間原始設(shè)計為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；不得將原始設(shè)計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室和車庫等非居住空間改造出租、供人員居住。原則上，出租房間的人均建筑面積不得低于15平方米，每個出租房間居住成年人數(shù)不得超過2人。

群租房安全治理，由誰來進(jìn)行監(jiān)管？本月8日，江蘇省公安廳牽頭出臺的《關(guān)于加強出租房屋管理消除安全隱患的通告》已進(jìn)行明確，并同時提出，對于違者，將由公安、建設(shè)、工商等部門予以處罰，構(gòu)成犯罪的將依法追究刑事責(zé)任。

6

建住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺

掛牌房源全面核驗

網(wǎng)上掛出的房源頗為令人心動，但到現(xiàn)場一看完全不是一回事，這是很多租房人現(xiàn)實中常常面臨的尷尬。如何規(guī)范住房租賃市場，確保房源的真實有效？

《方案》提出，南京市將建立全市住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺，平臺將積極整合房源信息，將全市規(guī)�；�住房租賃企業(yè)、大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和個人房源信息全部納入該平臺；通過該平臺推行租賃合同網(wǎng)上簽約，規(guī)范租賃雙方和中介機構(gòu)行為；同時實現(xiàn)網(wǎng)上辦理租賃登記備案，完善統(tǒng)計分析、市場監(jiān)測功能；借助該租賃平臺，實現(xiàn)租賃服務(wù)監(jiān)督延伸到社區(qū)。

對于在該租賃平臺掛牌的房源，房管部門將通過房產(chǎn)交易管理系統(tǒng)全面核驗房屋的權(quán)屬狀況，確保房源信息真實準(zhǔn)確。另外，還將充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”和“大數(shù)據(jù)”技術(shù)，提供“房源登記、信息發(fā)布、租賃交易、網(wǎng)上簽約、登記備案、租房證明”全過程網(wǎng)上辦理服務(wù)，并逐步實現(xiàn)網(wǎng)上支付、信用評價、補貼發(fā)放、公積金提取、家政服務(wù)等一站式便捷服務(wù)。

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規(guī)范“房東任性漲房租

任性趕房客”現(xiàn)象

《方案》提出，南京市將明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，以規(guī)避以往“房東任性漲房租，任性趕房客”帶來的矛盾。具體措施包括：研究制定租賃合同范本，住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金，不得擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)或轉(zhuǎn)租。

與此同時，將引入租賃市場法律救助，將租賃糾紛納入街道司法調(diào)解范圍，化解各類租賃矛盾，維護(hù)市場秩序。今年南京市將在棲霞區(qū)和仙林街道試點，實現(xiàn)租賃交易服務(wù)監(jiān)管平臺與社區(qū)治理綜合信息平臺的信息共享與動態(tài)聯(lián)動。

來源：揚子晚報