住房往往是農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)，但是，多年以來，由于農(nóng)村住房宅基地所有權(quán)是村集體的，農(nóng)民只有使用權(quán)，房子就成了“死資產(chǎn)”，不能變成“活資金”，最典型的表現(xiàn)是不能用于融資抵押。去年12月21日，第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議決定，授權(quán)59個(gè)縣(市、區(qū))為農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押試點(diǎn)地區(qū)，我省常州市武進(jìn)區(qū)、儀征市、泗洪縣在試點(diǎn)之列。到上月底，3個(gè)試點(diǎn)縣市區(qū)試點(diǎn)時(shí)間已滿半年。

　　記者了解到，決定發(fā)布后7天，即去年12月28日，武進(jìn)區(qū)就發(fā)放首筆農(nóng)房貸款，該區(qū)嘉澤鎮(zhèn)滿墩村農(nóng)民呂偉斌用自家的農(nóng)房(宅基地)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)作抵押，獲得江南農(nóng)村商業(yè)銀行50萬(wàn)元貸款，用于花卉苗木的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。此后，武進(jìn)區(qū)陸續(xù)開展這一試點(diǎn)業(yè)務(wù)。儀征市的試點(diǎn)開展得比較晚，今年5月23日，該市新集鎮(zhèn)新集村趙姓村民以自家住房所有權(quán)和宅基地使用權(quán)作為抵押，從農(nóng)行江蘇揚(yáng)州分行獲得30萬(wàn)元貸款。

　　41歲的朱加柱是泗洪縣城頭鄉(xiāng)水產(chǎn)養(yǎng)殖戶和經(jīng)紀(jì)人，每到螃蟹上市季節(jié)，他都要收購(gòu)一批螃蟹并暫養(yǎng)，等價(jià)格比較好時(shí)銷到全國(guó)各地，所需資金量比較大。以前他在商業(yè)銀行貸過款，可是要擔(dān)保，利息也比較高，年化利率在9%—10%之間。朱加柱在城頭鄉(xiāng)集市上有幾間門面房，總面積達(dá)460平方米，但不是商品房，而是小產(chǎn)權(quán)房。泗洪縣農(nóng)村商業(yè)銀行推出農(nóng)民住房抵押貸款業(yè)務(wù)后，他用這幾間門面房作抵押，獲得貸款50萬(wàn)元，年化利率只有6%左右，而且放款很快，只要兩天時(shí)間。

　　迄今為止，在我省3個(gè)農(nóng)房抵押試點(diǎn)縣（市、區(qū)）中，泗洪縣的試點(diǎn)進(jìn)展是最快的，截至今年6月30日，該縣農(nóng)商行累計(jì)為1645戶農(nóng)民發(fā)放農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，當(dāng)年放貸總量超過1.9億元，激活了一大批農(nóng)民的“沉睡資產(chǎn)”。泗洪縣農(nóng)商行辦公室主任岳崇旭告訴記者，事實(shí)上，在列入試點(diǎn)縣以前，泗洪縣農(nóng)商行就已經(jīng)探索農(nóng)房抵押，并發(fā)放了一批貸款。列入試點(diǎn)縣后，農(nóng)商行下達(dá)了農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款營(yíng)銷任務(wù)，安排專人上門開展信息采集和集中授信工作，客戶借款時(shí)可直接至柜面辦理，放貸效率全面提高。記者了解到，在泗洪，位于集鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)商鋪、農(nóng)民集中居住區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房，最容易通過抵押獲得貸款。

　　農(nóng)房抵押，首先要對(duì)農(nóng)房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，泗洪縣的做法是，評(píng)估后，按照評(píng)估價(jià)值的50%左右發(fā)放抵押貸款，農(nóng)商行為此組成了一個(gè)評(píng)估專家組。36歲的張全全是泗洪縣金鎖鎮(zhèn)農(nóng)民，他高中畢業(yè)后就在鎮(zhèn)上開了一家服裝店，經(jīng)營(yíng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，擁有一間200平方米的門面房，性質(zhì)為小產(chǎn)權(quán)房。由于進(jìn)貨時(shí)資金短缺，他想到了農(nóng)房抵押。農(nóng)商行工作人員上門評(píng)估了他的商鋪，認(rèn)定價(jià)值55萬(wàn)元。張全全很快獲得27萬(wàn)元貸款。他說，貸款期滿后續(xù)貸就更方便了，因?yàn)椴恍枰�再次評(píng)估。

　　“然而，農(nóng)房抵押中也存在一些問題。”岳崇旭告訴記者，最主要的問題是抵押物資產(chǎn)變現(xiàn)難。由于抵押貸款的房屋主要是農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，如果出現(xiàn)貸款不良現(xiàn)象，按照現(xiàn)有法律，主要流轉(zhuǎn)對(duì)象為當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶，導(dǎo)致可轉(zhuǎn)讓交易的對(duì)象有限。這樣的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，如太平鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)糧食收購(gòu)的農(nóng)民周某，以太平街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)237.3平方米、評(píng)估價(jià)值40.58萬(wàn)元的農(nóng)房作為抵押物，在太平支行以抵押的方式借款20萬(wàn)元，貸款到期后周某無(wú)力償還，后來在太平支行協(xié)調(diào)下，借款人周某和王某達(dá)成協(xié)議，將抵押的農(nóng)房以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓給王某，再由王某代償這筆貸款。“貸款最后雖然處置了，但買賣雙方并沒有辦理過戶手續(xù)。”岳崇旭說，因?yàn)橥跄巢皇侵苣惩�村人，而小產(chǎn)權(quán)房的土地所有權(quán)歸集體，轉(zhuǎn)讓只能在本集體組織內(nèi)的村民中進(jìn)行。

　　從泗洪縣的試點(diǎn)情況來看，缺乏風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制也是影響農(nóng)房抵押業(yè)務(wù)順利開展的一個(gè)原因。到目前為止，農(nóng)商行發(fā)放的貸款中，已經(jīng)形成五級(jí)不良437萬(wàn)元，正常關(guān)注類貸款中逾期、欠息貸款高達(dá)2090萬(wàn)元，貸款風(fēng)險(xiǎn)隱患逐步增加。因此，泗洪農(nóng)商行提出建議：地方政府設(shè)立貸款專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)基金，抵押貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，按風(fēng)險(xiǎn)金額的一定比例給予補(bǔ)償，消除金融企業(yè)的后顧之憂。“盡管出現(xiàn)了一些風(fēng)險(xiǎn)，但我行推動(dòng)農(nóng)房抵押的初衷沒有變。”岳崇旭說，如果農(nóng)房確權(quán)發(fā)證速度能加快，金融機(jī)構(gòu)能及時(shí)取得獲得農(nóng)房產(chǎn)權(quán)證書的農(nóng)戶名單，農(nóng)商行依然會(huì)有針對(duì)性地投放農(nóng)房抵押貸款，激活農(nóng)民手中的“沉睡資產(chǎn)”。

　　記者同時(shí)了解到，在控制貸款風(fēng)險(xiǎn)方面，武進(jìn)區(qū)作了探索。針對(duì)作為抵押物的農(nóng)民住房不易變現(xiàn)，武進(jìn)區(qū)除了規(guī)定可以在區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)交易外，還設(shè)立了農(nóng)房所在的鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織回購(gòu)機(jī)制，這給銀行和農(nóng)民雙方設(shè)立了“退出通道”。該區(qū)還引入風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，建立農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，用于緩釋銀行推出這項(xiàng)業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。這些做法可供今后推廣農(nóng)房抵押作借鑒。 （朱新法）