萬科1月銷售191億同比增56%

萬科月初公布，1月份公司實現(xiàn)銷售面積161.1萬平方米，銷售金額190.7億元，同比分別增長35.38%和56.32%，環(huán)比亦有所上漲。對此，萬科董秘譚華杰表示，“2012年12月公司推盤較多，實際認(rèn)購面積和金額比11月更高，但由于大量推盤集中在年底，有相當(dāng)部分的已認(rèn)購未簽約資源將體現(xiàn)在2013年的數(shù)據(jù)中。 ”

龍湖地產(chǎn)1月銷售38.6億同比增227%

月初，龍湖地產(chǎn)公布，公司2013年1月實現(xiàn)合同銷售金額38.6億元，合同銷售面積34.6萬平方米，同比分別增長 227.1%及186.0%。公告稱，1月11日，成都龍湖·金楠天街首次開盤，實現(xiàn)單月合同銷售近6億元。重慶龍湖時代天街、聽藍(lán)灣、源著及紫云臺4大項目當(dāng)月錄得合同銷售金額逾11億元。

旭輝首月銷售增長超10倍

月初，旭輝集團(tuán)公布，集團(tuán)于1月份實現(xiàn)合同銷售金額約14億元，同比增長10.5倍，環(huán)比增長40%，合同銷售均價為11400元/平方米。對比旭輝集團(tuán)于1月7日公布的2012年銷售業(yè)績數(shù)據(jù)，去年集團(tuán)累計實現(xiàn)合同銷售金額人民幣約95.4億元，合同銷售面積約102.6萬平方米，合同銷售均價約9300元/平方米。

恒大1月銷售72.5億同比上升2.26倍

月初，恒大地產(chǎn)公布截至今年1月底止最新營運數(shù)據(jù)，1月份恒大實現(xiàn)合約銷售總金額約為72.5億元，同比升2.26倍;銷售均價每平方米6206元，同比升4.2%。公告還披露，1月份恒大地產(chǎn)推出9個新項目，現(xiàn)時銷售項目總數(shù)達(dá)188個。據(jù)此前消息，恒大2013年全年合約銷售目標(biāo)為1000億元，比2012年800億元的年目標(biāo)增加25%。

綠城1月銷售45億

綠城中國月初發(fā)布最新銷售簡訊，數(shù)據(jù)披露，2013年1月，綠城集團(tuán)共取得銷售1188套，銷售面積約21.4萬平方米，當(dāng)月銷售金額為45億元，截至2013年1月31日止，尚有29億的協(xié)議銷售額。當(dāng)月銷售金額中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益金額約為23億元。1月，綠城共有2個新項目或項目分期推出銷售，包括紹興玉蘭花園及臺州寧江明月，總推盤面積約4萬平方米。

宋延慶

千億是個動詞

近些天，有關(guān)千億房地產(chǎn)企業(yè)的報道和討論很多。拋開簡單的排名，剖析千億的內(nèi)涵，或許更具意義。著重談三點。

首先，到底有幾家銷售額過千億的房地產(chǎn)企業(yè)，迄今也是未知數(shù)。據(jù)公開資訊，目前過千億的企業(yè)有四家，分別是，萬科1412.3億元，綠地1078億元，保利1018億元，萬達(dá)也“過千億”�？墒�，就是這四家，也要說明一點：銷售額口徑并不一致。房地產(chǎn)企業(yè)銷售額有合同銷售額、合約銷售額之分。遺憾的是，不同企業(yè)口徑確實不一致。內(nèi)部消息獲悉，萬科的1412.3億元是合同銷售額，未包括50億元左右已認(rèn)購、未簽約的協(xié)議銷售額。其他三家，有的報道說是銷售額，有的還說是“實現(xiàn)銷售收入”。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入大致占合同銷售額的70%左右。一兩字之差，可能就差幾百億�？墒�，目前可見的數(shù)據(jù)恰恰并非全部出自企業(yè)正式公告。

這又延伸出第二個問題：公告數(shù)據(jù)是準(zhǔn)確的嗎，數(shù)據(jù)口徑一致嗎?事實上不盡準(zhǔn)確，也不一致。

絕大多數(shù)企業(yè)難免對財報進(jìn)行粉飾，其中的粉飾手法有預(yù)留“銷售未結(jié)算資源”、通過控制銷售節(jié)奏進(jìn)行“削峰填谷”等。

另外，除了少數(shù)企業(yè)外，多數(shù)企業(yè)公布的銷售額都是合并報表后的銷售額，而不是權(quán)益切分后的銷售額。這雖然合乎會計準(zhǔn)則，但的確也會造成某種程度的“假象”。例如，假如某企業(yè)的合同銷售額是1000億元，而該企業(yè)有40%的銷售額出自合作開發(fā)項目，而且合作開發(fā)項目中該企業(yè)加權(quán)股權(quán)約是50%，則實際歸屬于企業(yè)的權(quán)益銷售額是800億元。在此應(yīng)重點提及綠城和融創(chuàng)。綠城公布的547億元銷售額中，明確了合同銷售額509億元融創(chuàng)發(fā)布的銷售額既有合同銷售額356.4億元，還同時發(fā)布了權(quán)益銷售額293.5億，這種坦誠都是難能可貴的。

第三，也是許多人非常關(guān)心的，是千億企業(yè)數(shù)量變化情況。大家知道，到了2012年，千億企業(yè)一下子增多到三、四家，還不包括中國建筑(601668,股吧)。

到2015年將有多少家千億房企?從一線房企來看，超過900億元的有六家企業(yè)。如果沒有內(nèi)外部重大波動，這六家企業(yè)肯定在千億之列。

說到底，無論是銷售額口徑及其實際數(shù)據(jù)，還是千億企業(yè)數(shù)量，不妨理解為動詞在競爭格局發(fā)生重大變化的市場中，變動是絕對的，任何靜態(tài)分析都只是預(yù)測。

張宏偉

智慧城市不能只做 “概念地產(chǎn)”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部1月29日在京公布，包括北京市東城區(qū)、河北省石家莊市、江蘇省無錫市、浙江省溫州市等90個城市 (區(qū)、鎮(zhèn))通過審核，成為首批國家智慧城市試點。國家推行智慧城市試點，是否意味著房企在智慧城市主題下會有一個不錯的選擇呢?

回顧過去幾年市場發(fā)展歷程，其實，也有諸如低碳地產(chǎn)、智能建筑、科技地產(chǎn)等主題地產(chǎn)概念的推出與操作。但實際情況是 “炒得熱”。開發(fā)企業(yè)更多的是將主題地產(chǎn)概念的推出當(dāng)作其 “拿地模式”與市場擴(kuò)張的手段和方式，在具體操作上也只是“掛羊頭賣狗肉”，只在主題地產(chǎn)領(lǐng)域混個臉熟。

從經(jīng)驗角度來說，對于地產(chǎn)商來講，考慮到直接市場利益，當(dāng)然不會錯過利用智慧城市開發(fā)所謂 “智能建筑”，或利用智慧城市概念大規(guī)模圈地“造城”，將智慧城市當(dāng)作其“拿地模式”與市場擴(kuò)張的工具，從這個角度來講，智慧城市的試點將催生與智慧城市有關(guān)的“概念地產(chǎn)”頻出。但這不是我們希望看到的。

那么，如何防范開發(fā)商只是利用智慧城市將其當(dāng)作 “拿地模式”與市場擴(kuò)張的工具?

首先，從地方政府角度來講，智慧城市建設(shè)不可盲目模仿其他的城市，跟風(fēng)建設(shè)，避免把智慧城市建設(shè)作為政績工程和形象工程，貪大求全，同時，應(yīng)避免在智慧城市建設(shè)過程中把關(guān)不嚴(yán)的土地出讓行為的發(fā)生。

其次，智慧城市的開發(fā)商不能簡單制作項目開發(fā)，開發(fā)商應(yīng)該具體掌握涉及到智慧城市相關(guān)的物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、云計算、高性能計算、智能科學(xué)等新興信息技術(shù)手段的運用，在項目建設(shè)過程中確�？梢詫嵉剡\用，最終使項目可以達(dá)到集約、低碳、生態(tài)、智慧。

第三，智慧城市涉及的房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)，要有其技術(shù)、安全、便捷性等評判與評級標(biāo)準(zhǔn)，確實能夠達(dá)到指標(biāo)后方可驗收，最終也要能讓百姓體會到便利，提高辦事效率，如果不能便是空談。

第四、智慧城市涉及的開發(fā)項目應(yīng)接受第三方或社會輿論監(jiān)督，推進(jìn)智慧城市建設(shè)過程中遇到的各類問題的解決。

朱大鳴

樓市極寒與極熱現(xiàn)象令人不安

步入2013年以來，中國樓市傳來了兩種同樣令人不安的消息：一方面一些地方惡炒城鎮(zhèn)化概念，出現(xiàn)了樓盤跳價的現(xiàn)象;另一方面，繼鄂爾多斯、溫州樓市崩潰之后，常州以及營口爆出出現(xiàn)了“鬼城”現(xiàn)象，央視還報道說海南樓市無人接盤，三四線城市的大多數(shù)投資者被套牢。

這種現(xiàn)象實際上反映了兩種預(yù)期。無論哪一種預(yù)期，都是對于新政策兩種不可知因素的對賭。

這就需要對于2013年樓市政策進(jìn)行一下合理的預(yù)測：2013年樓市政策將會延續(xù)2012年的政策不動搖，這一點已經(jīng)成為共識。問題是，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化與反腐措施加大，以及從更實質(zhì)意義上來說，就是房產(chǎn)稅將以什么樣的力度在全國范圍內(nèi)推進(jìn)。

這三個問題事關(guān)整個2013年樓市的大局問題，就第一個問題而言，新型城鎮(zhèn)化可能會帶來兩個都有可能的結(jié)果：其一是隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場迎來了一次需求集中釋放的良機(jī)，在某種程度上抵消了限購令和限貸令的影響范圍。其二，城鎮(zhèn)化不僅僅會釋放需求，還會釋放供給，一方面土地供應(yīng)可能會顯著增加，另一方面基于長期緊縮的房地產(chǎn)信用貸款的壓力，很多房企很可能必須要回籠資金才能保持現(xiàn)有生命，這些可能會對樓市造成壓力。

就房產(chǎn)稅推進(jìn)而言，在上海和重慶兩地試行之后，并沒有對樓市構(gòu)成顯著的壓力，但需要明白，這是一種穩(wěn)健的策略，一旦大面積推廣其效應(yīng)就可能發(fā)生巨大變化。房產(chǎn)稅與上述兩種問題所產(chǎn)生的壓力疊加在一起，對于市場構(gòu)成的壓力是顯而易見的。

綜合上述分析，開篇所討論的那兩種令人不安的消息實質(zhì)上反映了當(dāng)前政策性不確定性的兩面。就2013年整體樓市狀況來說，與2012年樓市相似之處可能會大于差異之處