房產(chǎn)掉價(jià)原因知多少

中經(jīng)盤點(diǎn) 來源：中國經(jīng)營網(wǎng) 作者：姜小魚 2014-04-22 17:01:31 閱讀：11609 評(píng)論：0

“你趕上了一個(gè)好時(shí)代，豬都能飛上天。”這句話用在曾經(jīng)紅火的房地產(chǎn)業(yè)再貼切不過。

然而，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力的逐步增大，被視為支柱行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)似乎已經(jīng)沒了“黃金”年代的底氣。自今年年初，杭州率先打響樓市降價(jià)第一槍以來，全國各地“降價(jià)售樓”的消息屢現(xiàn)報(bào)端。雖然個(gè)別開發(fā)商的降價(jià)行為被指炒作，但最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，購房者已紛紛收緊錢袋、各地樓市觀望氣氛濃重。

需要指出的是，在各地不斷上演“房鬧”苦情戲的背后，是公眾恐慌財(cái)產(chǎn)損失的心理在作怪。對(duì)此，筆者以為，雖然公眾單邊的認(rèn)為，房屋永遠(yuǎn)在升值不對(duì)，但回顧近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不難看出：正是由于各地政府過渡依賴房地產(chǎn)業(yè)，才逐步加強(qiáng)了“房產(chǎn)永遠(yuǎn)升值論”在公眾心理的地位和影響。

不過，面對(duì)畸形發(fā)展的房地產(chǎn)市場，新一屆中央政府正在轉(zhuǎn)變以往樓市調(diào)控的思路和方法。包括樓市調(diào)控長效機(jī)制在內(nèi)的一批旨在保障房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策正在逐步制定或在落實(shí)之中�？梢哉f，未來中國的房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)回歸理性，投機(jī)屬性將會(huì)被大大“削弱”。

那么，在房地產(chǎn)市場理性回歸的大背景下，房價(jià)(微觀層面)會(huì)受那些因素影響而下滑呢?

質(zhì)量方面勿馬虎

近日，寧波(樓盤)奉化一居民小區(qū)樓房倒塌，讓人們對(duì)住房質(zhì)量問題的關(guān)注程度再次提高。而有關(guān)住房質(zhì)量問題引發(fā)的糾紛也被頻繁爆出，對(duì)于問題房，人們理所當(dāng)然會(huì)退避三舍。

從理論上說，住房的質(zhì)量可由現(xiàn)場監(jiān)理和竣工驗(yàn)收來把關(guān)，負(fù)責(zé)把關(guān)的機(jī)構(gòu)要么是獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)，要么是政府部門，跟開發(fā)商之間并未結(jié)成利益共同體，因此只需各負(fù)其責(zé)，便可以避免質(zhì)量問題。但現(xiàn)實(shí)情況是開發(fā)商可以依靠一些“盤外招”，使得問題房蒙混過關(guān)。但這類住房在市場上很難得到購房者的認(rèn)可，一旦披上“質(zhì)量差”的外衣，其價(jià)值將大打折扣。

配套不能“做減法”

生活方便是房子保值增值最基本、最必要的因素，包括目前所具備的，也包括近期甚至未來將要實(shí)現(xiàn)的。一個(gè)生活區(qū)除了交通方便，還需要郵局、銀行、超市、餐飲、中小學(xué)、幼兒園、公園、休閑娛樂場所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。當(dāng)然，還要看配套的品質(zhì)與檔次，比如周邊是否有名校等。

生活配套如果“做減法”，則會(huì)讓房產(chǎn)減值。常見的有名校招生的調(diào)整，或者學(xué)校教學(xué)質(zhì)量的下滑，以及知名綜合醫(yī)院的搬遷等，都會(huì)導(dǎo)致周邊房產(chǎn)價(jià)值受到影響。所以對(duì)于這些方面的因素，購房者要進(jìn)行客觀評(píng)判，千萬不要人云亦云或者盲目行事。

盡量遠(yuǎn)離污染源

污染對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的損傷直接而且持久，這是購房者應(yīng)該盡量避免的。

前些年風(fēng)傳上海(樓盤)與杭州(樓盤)之間將建一條磁懸浮線路，經(jīng)過莘城苑小區(qū)。因?yàn)閾?dān)憂有可能出現(xiàn)的磁懸浮輻射污染，導(dǎo)致莘城苑的房價(jià)一直明顯低于周邊同類小區(qū)。前文中提到的溫州新國光商住廣場價(jià)格偏低，也是因?yàn)樵胍舳�產(chǎn)生的后果。可見，污染對(duì)住房價(jià)值的損害，確實(shí)不可小覷。

污染包括噪音、有毒氣體、化學(xué)物品、強(qiáng)光等等。而臨近高架、化工廠、變電站以及強(qiáng)光源等，都有可能會(huì)遭受相應(yīng)的污染侵害，比如汽車疾馳發(fā)出噪音、尾氣、有毒氣體、電磁輻射等等，而臨近這些污染源的住宅，其價(jià)格自然沒有競爭力。

物管并非錦上添花

好的物業(yè)管理，不僅能讓居住的滿意度提高，而且能夠讓小區(qū)房源在市場上更有競爭力。

業(yè)界有一種說法，萬科賣房靠物業(yè)。該說法雖然有些言過其實(shí)，但不可否認(rèn)的是，萬科靠細(xì)膩而貼心的物業(yè)服務(wù)，確實(shí)培養(yǎng)了一批又一批忠實(shí)消費(fèi)者。住房作為一種特殊商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來越多的購房者重視，不可否認(rèn)，很大一部分購房人就是沖著物業(yè)管理的口碑來的。相反，如果物業(yè)管理不到位，在服務(wù)過程中屢次出現(xiàn)問題，并多次與業(yè)主發(fā)生沖突，顯然會(huì)導(dǎo)致購房者對(duì)這類居住小區(qū)避讓不及。

好的物業(yè)公司具備兩大功能，一是通過物業(yè)管理服務(wù)，提升人居環(huán)境，提高業(yè)主的生活品質(zhì);二是通過對(duì)物業(yè)的維護(hù)，使得物業(yè)保值升值。所以對(duì)于物業(yè)公司管理水平的考察，一定要細(xì)致，盡量避免服務(wù)水平一般的公司。

關(guān)注規(guī)劃變化

去年底，當(dāng)上海自貿(mào)區(qū)消息傳出之后，周邊房價(jià)在短短一個(gè)月內(nèi)，暴漲20%甚至更高，可見規(guī)劃對(duì)房價(jià)的影響是非常有力的。但并非所有的規(guī)劃對(duì)房價(jià)升值都有利。

房產(chǎn)價(jià)值在很大程度上與地段有關(guān)，而地段又與其所占有的資源，比如教育、交通、醫(yī)療、商業(yè)等有著很大的關(guān)系。而規(guī)劃的實(shí)施，實(shí)際上是通過投資，改變其地段價(jià)值，所以規(guī)劃對(duì)房價(jià)的正向影響，是隨著地段價(jià)值的不斷提示而得以顯現(xiàn)。但有些規(guī)劃卻對(duì)房價(jià)的增值不一定有利，比如新建一條快速通道，或者新建一座大型變電站等。業(yè)主應(yīng)該關(guān)注規(guī)劃變化，對(duì)于那些不利于房產(chǎn)增值的，應(yīng)及時(shí)應(yīng)對(duì)。

居民變化要留意

小區(qū)居民的整體素質(zhì)，也會(huì)影響到房價(jià)。

位于上海蘇州(樓盤)河畔的超級(jí)大盤中遠(yuǎn)兩灣城，其二手房價(jià)主要在3.5萬~4萬元/平方米之間，相對(duì)周邊其他同類型樓盤而言，價(jià)格要低一些。這是因?yàn)榇饲爸羞h(yuǎn)兩灣城出現(xiàn)了大量群租房，雖經(jīng)數(shù)次整頓但無明顯改觀，從而影響了這個(gè)小區(qū)的品質(zhì)。類似的情形還出現(xiàn)在上海虹橋西面某別墅小區(qū)，因?yàn)?ldquo;低層次”租戶過多，使得這個(gè)小區(qū)的別墅價(jià)格要比同類小區(qū)低10%左右。

俗話說物以類聚，人以群分。大多數(shù)人愿意選擇跟自己差不多類型的人居住在一起。因此一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)居民構(gòu)成出現(xiàn)了變化，則應(yīng)該保持警覺。

治安環(huán)境也重要

置業(yè)買房，治安問題是首位。這樣的說法雖然有些言過其實(shí)，但如果治安環(huán)境惡化，不能給人以安全感，何來安居樂業(yè)?

說到底，治安關(guān)系到生命和財(cái)產(chǎn)的安全，如果無法得到保障的，這樣的住房肯定是得不到市場認(rèn)可的。所以不僅在購房前要了解治安情況，入住之后也要適當(dāng)關(guān)注治安狀況的變化，比如周邊刑事案件發(fā)生頻率。而一旦治安環(huán)境惡化，刑事案件高發(fā)，周邊住房的價(jià)格肯定會(huì)受到影響。