5月的樓市并沒有給開發(fā)商帶來更多的欣慰，伴隨著孫宏斌入主綠城中國(guó)，宋衛(wèi)平離場(chǎng)專心打造藍(lán)城，悲愴的氛圍成為樓市的主旋律，老宋一句趁著綠城中國(guó)還能賣個(gè)好價(jià)錢時(shí)應(yīng)該出手的言論讓人頗有樓市已到臨界點(diǎn)的感觸。而在外面，眾多國(guó)際投行紛紛拋出看空中國(guó)樓市的觀點(diǎn)，更讓局面雪上加霜，同時(shí)一些富裕階層已經(jīng)把置業(yè)目光轉(zhuǎn)向海外，這對(duì)于樓市而言無異于釜底抽薪。

房企業(yè)績(jī)直降

“這個(gè)月我們公司賣了7套房，業(yè)績(jī)300多萬元，來集團(tuán)開會(huì)本以為又要墊底，沒想到許多分公司的業(yè)績(jī)?nèi)珤炝肆�，居然我們的排名跳出了集團(tuán)的后十名，真沒想到現(xiàn)在的形勢(shì)這樣不樂觀。”某國(guó)內(nèi)排名前十的龍頭房企工作人員向記者透露。

截止到5月26日，共有22家房企公布了中期業(yè)績(jī)預(yù)告(其中19家公布了業(yè)績(jī)具體數(shù)據(jù))，其中嘉凱城、榮豐控股和銀潤(rùn)投資等6家公司預(yù)虧，嘉凱城虧損金額最大，達(dá)1.3億元。而中期業(yè)績(jī)將同比下降的公司有9家，上述3家公司降幅都在100%以上，世榮兆業(yè)、廣宇集團(tuán)等5家公司降幅也超過五成。萬業(yè)企業(yè)、深深房A、上實(shí)發(fā)展和迪馬股份4家凈利潤(rùn)將翻倍。

“現(xiàn)在雖然拿到了預(yù)售證，但是基本上也不做推廣銷售了，現(xiàn)在不是市場(chǎng)觀望而是根本沒有人來問，購(gòu)房者基本上都在等著降價(jià)。”北京某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示。

日前，中天城投發(fā)布公告稱，依據(jù)貴陽(yáng)國(guó)際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目類型為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告所預(yù)測(cè)的商業(yè)地產(chǎn)平均銷售價(jià)格為7933.2元/平方米。根據(jù)合富輝煌《貴陽(yáng)市商品房2014年3月成交月報(bào)》，募投項(xiàng)目貴陽(yáng)國(guó)際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目所在地貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)2014年3月寫字樓平均成交價(jià)為9108元/平方米。

考慮到項(xiàng)目有一定的開發(fā)周期，中天城投假設(shè)項(xiàng)目最終銷售均價(jià)在正負(fù)15%范圍內(nèi)變化時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目收益的情況進(jìn)行了測(cè)算。而測(cè)算的結(jié)果是，當(dāng)金融中心項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷售凈利潤(rùn)率為10.83%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利。另外，中天城投指出，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

也就說開發(fā)商降價(jià)30%左右依然能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，無疑在暗示購(gòu)房者可以等等再出手。

其實(shí)在公開場(chǎng)合下表示降價(jià)意愿的企業(yè)并不在少數(shù)，合景泰富主席孔健岷曾表示：“不介意旗下項(xiàng)目降價(jià)促銷，但凈利潤(rùn)率要控制在15%以上，因行業(yè)凈利潤(rùn)水平一般為12%-13%，故認(rèn)為15%屬于高水平。”

外資看空中國(guó)房地產(chǎn)

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入分化調(diào)整之時(shí)，外資機(jī)構(gòu)也是一片看空之聲。

近日，巴克萊發(fā)表的研究報(bào)告指出，雖然中國(guó)內(nèi)地樓市前景充滿挑戰(zhàn)，但多家內(nèi)地房企表示對(duì)達(dá)成全年銷售目標(biāo)有信心，為了達(dá)標(biāo)將不惜犧牲項(xiàng)目毛利率。該機(jī)構(gòu)稍早之前的一份報(bào)告稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀情緒正迅速惡化。由于2013年下半年貨幣融資條件進(jìn)一步緊縮、過度開發(fā)和開發(fā)商杠桿比率的提高，當(dāng)前樓市供需情況惡化。巴克萊預(yù)計(jì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的衰退趨勢(shì)將延續(xù)至2015年。

同時(shí)，穆迪投資者服務(wù)公司宣布，將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。穆迪預(yù)計(jì)未來12個(gè)月內(nèi)，中國(guó)住宅房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)將大幅放緩，庫(kù)存水平較高，流動(dòng)性趨弱。該機(jī)構(gòu)分析稱，房地產(chǎn)業(yè)銷售增長(zhǎng)下降的主要原因是：國(guó)內(nèi)流動(dòng)性收緊，按揭貸款利率提高，購(gòu)房者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下降，中國(guó)GDP增長(zhǎng)將放緩。自2012年11月至此次調(diào)整，穆迪對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的展望一直是“穩(wěn)定”。

瑞銀發(fā)表的研究報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)持續(xù)大幅下滑將是未來兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨拐點(diǎn)，而政策支持的空間和有效性與2009-2010年相比較為有限。

野村證券更是直接判斷，目前中國(guó)住房市場(chǎng)上存在嚴(yán)重的供應(yīng)過剩問題，同時(shí)開發(fā)商又面臨缺少融資的困境，由于投資下降的緣故，房屋建筑和銷售水平也都在下降，從而導(dǎo)致這一市場(chǎng)開始進(jìn)入低迷期。

外資對(duì)于中國(guó)樓市的判斷直接影響到了房企海外融資成本。

龍湖地產(chǎn)本月宣布，與匯豐、摩根士丹利訂立協(xié)議，發(fā)行20億元、2018年到期的優(yōu)先票據(jù)，票息率為6.75%。與之相比，龍湖地產(chǎn)3月與7家本地及國(guó)際銀行簽訂一項(xiàng)29.25億港元的五年期定期貸款信貸融資，融資成本為3.1%+Shibor，綜合成本不到4%。

在近期內(nèi)地民營(yíng)房企操作的境外融資中，龍湖地產(chǎn)的融資成本最低，一個(gè)重要原因是在境外機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)中，龍湖地產(chǎn)長(zhǎng)期保持最高的信用評(píng)級(jí)。相比之下，本月碧桂園發(fā)布的兩項(xiàng)美元優(yōu)先票據(jù)的融資成本都在7%以上，水務(wù)地產(chǎn)的一筆境外融資成本達(dá)12.5%。

北京中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月內(nèi)地房企共發(fā)布12項(xiàng)境外融資計(jì)劃，合計(jì)融資額度45.9億美元，較此前幾年明顯下降。大部分企業(yè)發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)的融資成本上升至7%以上。

樓市“下半場(chǎng)”到來

在內(nèi)憂外患的影響下一些房地產(chǎn)大佬對(duì)于未來的地產(chǎn)形勢(shì)也表現(xiàn)出了悲觀情緒。“從提示風(fēng)險(xiǎn)的角度，我認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，企業(yè)對(duì)于可能存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要有充分的認(rèn)識(shí)，積極應(yīng)對(duì)是必要的。”萬科總裁郁亮表示，萬科對(duì)于行業(yè)的態(tài)度很明確，可用八個(gè)字概括為“謹(jǐn)慎樂觀，積極應(yīng)對(duì)”。

“我依然看好房地產(chǎn)行業(yè)，否則萬科現(xiàn)在要做的就不是輕資產(chǎn)，而是零資產(chǎn)、退出原有的業(yè)務(wù)了。”郁亮認(rèn)為，積極應(yīng)對(duì)的前提是對(duì)行業(yè)前景有信心，以前的樓市是黃金時(shí)代，現(xiàn)在是白銀時(shí)代，輕輕松松誰都能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。中國(guó)的城市化還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化才剛剛開始。而無論是拆除重建，還是進(jìn)行功能改造，都會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很多的機(jī)會(huì)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容直言，持續(xù)上漲了這么久的住房?jī)r(jià)格開始掉頭下跌，各個(gè)城市的住房銷售量下降，這些現(xiàn)象都表明中國(guó)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)開始了。而且這種調(diào)整已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，如果沒有重大的政策沖擊，想阻礙這種調(diào)整已經(jīng)是不可能的了。

其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)持續(xù)多年。北京市二環(huán)內(nèi)的住房?jī)r(jià)格在十幾年時(shí)間里由3000元/平方米上漲到6萬元/平方米以上，上漲幅度達(dá)到20倍不止。這在世界房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史上都是絕無僅有的。中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫不僅規(guī)模大，而且持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，十多年的時(shí)間里房?jī)r(jià)可謂狂飆，這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在是不可持續(xù)了。

【編輯:孫建永】