購房者在售樓中心認真選房

天鵝湖養(yǎng)老社區(qū)

北京房價趨穩(wěn)，“剛需”購房者緣何成為房地產(chǎn)屹立不倒的基石？

【北京房價在疑慮中飆漲，在困難中前行�！垦胍曍斀�(jīng)《經(jīng)濟半小時》記者奔走北京各大樓盤發(fā)現(xiàn)，房價繼續(xù)同比上漲，銷量穩(wěn)定，房價下跌仍然只是傳說。而在北京買房子的人并非大富大貴之人，而是大批三十而立的年輕人甘愿在北京蝸居，甘愿當房奴也不愿意回家鄉(xiāng)。究竟是什么原因?qū)е路績r居高不下，誰才是北京真正的“剛需”購房者?

最近一段時間，有關(guān)房地產(chǎn)的各種傳聞不斷，說是房子都賣不動了、價格大幅下跌、開發(fā)商的資金緊張甚至斷裂，聯(lián)想到之前李嘉誠大量拋售國內(nèi)的地產(chǎn)，潘石屹說中國的房地產(chǎn)是泰坦尼克號，快要撞到冰山了。國內(nèi)房價似乎充滿了山雨欲來風滿樓的味道。那么，國內(nèi)樓市真的到了拐點嗎?

北京樓市紛紛跳水，開發(fā)商大力促銷各顯神通

北京，多年來一直是中國房價的晴雨表。根據(jù)國內(nèi)最大的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺搜房網(wǎng)公布的價格，目前，北京四環(huán)內(nèi)的房價已經(jīng)高達每平米4萬到13萬元不等，四環(huán)到六環(huán)的價格為2萬到5萬元不等。

北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁陳云峰：實際五環(huán)以內(nèi)的，我們所謂的市區(qū)的房產(chǎn)仍然是比較稀缺的。實際供應(yīng)的樓盤和土地的放量都非常少。但是以通州、大興、房山、順義、昌平以這些縣組團為代表的房地產(chǎn)土地的供應(yīng)量和銷售量實際上，現(xiàn)在還是很大的。

陳云峰，北京華業(yè)地產(chǎn)公司副總裁，同時也是中國房地產(chǎn)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專委會副秘書長。他告訴記者，今年5月，國內(nèi)商品房銷售量下降已經(jīng)是不爭的事實。

北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁陳云峰：我們統(tǒng)計的資料能夠表明，實際一線城市大概銷售量在5月份，五一期間實際下降了大概40%。二線城市下降了大概35%，三四線城市表面上好一點，就是下降了大概30%。全國情況大體并不理想，但北京的地產(chǎn)商則是有喜有憂。

陳云峰告訴記者，5月13日，他所供職的地產(chǎn)公司在通州的樓盤開始銷售，銷售均價24000元。一天之內(nèi)，推出的300套房源就賣了260套，創(chuàng)造了5億元的銷售額，是當月通州的銷售冠軍。

陳云峰：北京它基于這種人口的迅速的涌入，所以它的這種剛性的需求和改善性的需求就是支撐這個房地產(chǎn)銷售的一個主要原因。

在北京，雖然一天之內(nèi)銷售80%以上的樓盤隨處可見，但一些樓盤降價銷售的消息也開始出現(xiàn)。在五環(huán)外的亦莊，眼前這個名叫海梓府的樓盤，有媒體報道，開盤均價從去年的35000元每平米降到了如今的28800元每平米，也就是說100平米的房子，降價幅度達到62萬元，在不少買房人看來，這就是降價的一個信號。

北京亦莊海梓府售樓人員：我剛才給您查了一下13號樓4層，4層是4萬元一平米。

經(jīng)濟半小時記者：4萬?

售樓人員：對，周邊現(xiàn)在都賣到38000元到40000元，你說你這28000元確實就因為有這個活動，而且是針對特殊的戶型去做，不是所有的房子我都到28000元。其實每個開發(fā)商每個促銷手段不一樣，正好現(xiàn)在有這么一個活動再加上媒體添點加點什么的。

銷售人員告訴記者，此次推出的活動僅是對于一些特殊戶型，整體上沒有降價。離開海梓府，記者又在六環(huán)邊找到了這個名叫珠江四季悅城的樓盤，這個均價14800元的樓盤正通過與房產(chǎn)網(wǎng)站合作，為購房人提供首付款，并打出了零首付的口號。有人對此解讀為這是開發(fā)商急于賣房回款，不惜打起了政策的擦邊球，為市場的投機炒房者提供幫助。

珠江四季悅城銷售人員：對，現(xiàn)在是有零首付。零首付是我們?yōu)榱送瞥鋈�期的精品，所以和搜房做了一個零首付的金融活動。

記者：那首付我是要付還是不付?

珠江四季悅城銷售人員：這個的話，目前來說，零首付的活動。

記者：怎么來做?

珠江四季悅城銷售人員：怎么來做還不太清楚。目前先把資料交給，過幾天 現(xiàn)在是排號階段，拍好階段之后您把這個具體的后期的資料都提交給搜房，搜房網(wǎng)根據(jù)個人的征信把一些貸款貸出來。但是前期我們排號，排號之后能享用5個月的免息。就比如這錢您貸出來5個月之內(nèi)是免息的。

記者：我找誰去貸?

珠江四季悅城銷售人員：搜房。

記者：我找搜房去貸?

珠江四季悅城銷售人員：對。

那么，搜房網(wǎng)或房地產(chǎn)企業(yè)直接給購房人發(fā)放貸款的行為是否合法呢? 1999年最高人民法院關(guān)于如何確定公民與企業(yè)之間借貸行為效力問題的批復表明：公民與非金融企業(yè)之間的借貸屬于民間借貸。只要雙方當事人意思表示真實即可認定有效。但是，具有下列情形之一的，應(yīng)當認定無效：而認定無效的第三條就是企業(yè)以借貸名義向社會公眾發(fā)放貸款。

在觀望下平穩(wěn)，北京樓盤市場仍然供不應(yīng)求

5月的北京樓市，不同的地產(chǎn)開發(fā)商有著不同的訴求，有的為一天賣完而高興，有的希望通過促銷回籠資金，有的試圖以打擦邊球的形式，向市場提供零首付的產(chǎn)品。真是幾家歡樂幾家愁。那么京的樓市到底跌沒跌呢?

在北京，記者見到了北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志。他告訴記者，今年1到4月，北京不含保障房在內(nèi)的新建商品住宅成交量雖然創(chuàng)下了4年來的新低，但并沒有出現(xiàn)斷崖式的下跌。

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志：這四年做一個平均數(shù)的話，我們現(xiàn)在的數(shù)就是比平均水平略低。

在陳志提供的數(shù)據(jù)中，記者也看到，2011年到2014年，1到4月的不含保障房在內(nèi)的新建商品住宅成交量分別為1.94萬套、1.58萬套、2.99萬套和1.58萬套。 2013年之所以成交量特別高，是因為受當時國五條的刺激，以及北京市對二手房交易征收20%個人所得稅的政策刺激下產(chǎn)生的，并不具有代表性。

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志：我們的市場應(yīng)該說現(xiàn)在呈現(xiàn)出來的是一種在急劇觀望下的平穩(wěn)。

和前四年相比，目前1到4月的成交量沒有大幅萎縮，那么從統(tǒng)計來看，北京的房價究竟是漲還是跌了呢?

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志：價格是在3月份有所回落，但是同比價格是上升的。

陳志提供的數(shù)據(jù)顯示，在總銷量和往年基本相當?shù)那闆r下，2011年到2013年1到4月，200萬元以下的新建商品房占比約為45%，但今年這一數(shù)字下降了10%，只占35%。而200萬元到800萬元每套的商品房從前3年的占比55%左右，今年上升到了65%，這在相當程度上拉動了新建商品房的統(tǒng)計價格。

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志：叫改善型的戶型面積偏大的，在今年1到4月交易量是一個增加。

就在記者采訪期間，一些媒體發(fā)表文章，認為北京目前新房庫存高達7.5萬套，并得出購房需求萎靡不振的結(jié)論，對此，陳志并不認同，他告訴記者，從前3年的1到4月看，北京預(yù)售批準的商品房上市量分別是11200套、12000套和9900套，但今年卻達到了21300套，是往年的2倍左右，因此，他認為用庫存的增加推導出需求萎靡不振是不準確的。

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志：庫存的上升是由于我們的許可入市的量增加，所以你單純用庫存的量去表達說市場現(xiàn)在不好了，去化下降了，你看庫存在增加也不科學。

此外，陳志還告訴記者，今年1到4月，由于銀行對房地產(chǎn)貸款不積極，也造成了交易速度的下降，以往20天就能完成的交易，現(xiàn)在往往要2到3個月才能完成。

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志：銀行對于買房人的支持力度在減弱。

目前很多買房人持幣待購，在他們看來銀行減少貸款、地產(chǎn)融資難都會導致開發(fā)商的資金鏈緊張，從而可能降價銷售。那么統(tǒng)計的情況又如何呢?

陳志：目前全國就是整個行業(yè)的企業(yè)資金鏈的狀況是不太理想�？吹降娜珖�一季度，全國這個角度來說市場的資金到位率是明顯放緩的。跟2013年同比是從26%點幾下降到6%點幾。全國這個下降速度還是比較大的。利用外資、其它資金也都是同比下降的比較大。開發(fā)商在不斷的努力開發(fā)企業(yè)的資金到位率僅僅是增長了4.5%。

針對房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的資金問題，5月12日，央行召集了16家商業(yè)銀行行長，要求各銀行合理發(fā)放個人住房貸款，目前，雖然從實際執(zhí)行的效果看還不理想，但陳志也認為，中國房地產(chǎn)和銀行業(yè)已經(jīng)深度關(guān)聯(lián)，和地方財政已經(jīng)深度關(guān)聯(lián)，和已經(jīng)買房居民的利益深度關(guān)聯(lián)，因此，作為中國地產(chǎn)的風向標，北京的地產(chǎn)價格不太可能發(fā)生深度下跌。

陳志：它對中國經(jīng)濟的這種深度的關(guān)聯(lián)，它的漲跌、它的不穩(wěn)定對中國經(jīng)濟的影響度從這個角度去看它的重要性還沒有一個行業(yè)能夠替代。

另外，陳志也告訴記者，北京是一個人口大量涌入的城市，每年新增戶籍人口30萬到50萬人，這都會對住房產(chǎn)生巨大的需求，以北京推出的比周邊商品房價格低30%的自住房為例，今年北京推出5到7萬套的自住房，已經(jīng)申請的居民竟然達到四五十萬人，也就是說，如果自住房不增加的話，至少將有三四十萬居民將走向普通商品房的市場，但每年北京的一手房和二手房的供給量只有20萬套左右。

陳志：40萬和20萬仍然是一個供不應(yīng)求的局面。

從銷量、價格、地產(chǎn)商的資金狀況、以及北京房地產(chǎn)的供需現(xiàn)狀，北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志都做了詳細的分析。采訪中，雖然地產(chǎn)界的從業(yè)者表示，未來北京的房價還會上漲。但市場中，決定房價漲跌的還有另外一只重要的力量，那就是購房人。那么，被稱為“剛需”的購房人，他們又是怎么看待北京房價的呢?

出租司機：你覺得你是剛需嗎?我絕對是剛需啊。從需求上來看，你是剛需。從買房的能力來看買房能力上我是強努，那就不是剛需了。對，我是強努著買這房。在北京，僅僅有住房需求的人不能被稱為“剛需”，要成為“剛需”，還需要強大的經(jīng)濟實力。不瞞你說，我買這房，我借了一屁股的帳。這房這號還沒有搖下來呢，我就先把錢借好了。