在新房進(jìn)入全面促銷期、二手房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)松動(dòng)后，北京集中拋售物業(yè)的情況越發(fā)明顯。

  “東北二環(huán)、精裝修學(xué)區(qū)，現(xiàn)房開賣”，近日朝陽區(qū)和平里地區(qū)的居民車上、小區(qū)門把手里均塞滿了一個(gè)名為“和平里八號(hào)”的樓盤宣傳單，該項(xiàng)目聲稱為二環(huán)外最后的公寓。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)在房產(chǎn)電商打著新房名目推介的項(xiàng)目實(shí)際上是山西某煤老板2006年以20余名親友名義一次性購(gòu)買的100余套房源，位于一棟樓內(nèi)，曾被集中改為酒店式公寓統(tǒng)一出租，此番集中拋售主要是出于對(duì)資金的需求。

  在購(gòu)房人看來，這似乎是千載難逢的撿漏兒機(jī)會(huì)，但由于房源實(shí)際歸屬者與名義產(chǎn)權(quán)人并非同一人，還曾經(jīng)歷過至少兩次修改規(guī)劃，因而項(xiàng)目本身的購(gòu)買及居住安全有待考證。

  低價(jià)拋售

  在東城區(qū)青年溝路最東端，緊鄰地鐵13號(hào)線柳芳站，一處掛有“和平里八號(hào)”字樣的售樓處僅開放一周，卻迎來不少顧客登門看房。

  據(jù)銷售人員介紹，此次推出的房源約100套左右，均為精裝現(xiàn)房，售價(jià)在5.5萬-6萬元/平方米之間，如果現(xiàn)在購(gòu)買每平方米還有2000-3000元左右的優(yōu)惠，相當(dāng)于5個(gè)點(diǎn)左右。

  北京商報(bào)記者隨后走訪項(xiàng)目周邊的中介門店，據(jù)鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人介紹，由于地處朝陽跟東城的交界，這一帶的二手房?jī)r(jià)差較大，與“和平里8號(hào)”同屬朝陽房本、建筑年代大致相同的項(xiàng)目，目前均價(jià)約為6萬-6.5萬元/平方米。“那項(xiàng)目確實(shí)便宜，相當(dāng)于周邊二手房的8折，但不是新房，所以有好幾十萬的稅，算下來還不如買個(gè)產(chǎn)權(quán)干凈的二手房。”

  “和平里八號(hào)”銷售人員在隨后的房?jī)r(jià)測(cè)算中也證實(shí)了上述地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)“二手房”的說法。“比如這套76平方米的兩居室，優(yōu)惠完的價(jià)格為440萬-450萬元。”當(dāng)北京商報(bào)記者問及為何優(yōu)惠之后還會(huì)多出來40萬-50萬元的房款時(shí)，這位銷售人員才吞吞吐吐地透露，這100余套房源是自己老板在2006年集中買下，當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目名為“錦鴻閣”，一共兩棟，一棟為毛坯，均價(jià)約為8000元/平方米，被某中央單位團(tuán)購(gòu)，一棟為精裝修，共計(jì)109套房源，被自己老板以單價(jià)1萬元/平方米、總價(jià)1.2億元買下，現(xiàn)在除了內(nèi)部認(rèn)定的幾套房源外，準(zhǔn)備全部出售，而且還進(jìn)行了重新裝修，今年底就能交房。“房子雖然買了八九年，但房本下來得比較晚，還未滿五年，因而有較高的稅費(fèi)。”

  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹介紹，從5月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，北京二手房再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，新房市場(chǎng)雖然成交價(jià)格在同比增長(zhǎng)，但漲幅卻明顯收窄。如此市場(chǎng)行情改變了很多業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，尤其是多套房持有者為了降低風(fēng)險(xiǎn)選擇甩貨。但是像上述項(xiàng)目一樣成百套地拋售，實(shí)屬罕見。

  兩次改規(guī)

  北京商報(bào)記者查詢市住建委網(wǎng)站，確實(shí)看到“錦鴻閣”是于2005年和2006年分別獲兩次預(yù)售許可證，開發(fā)公司是金政房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，為70年產(chǎn)權(quán)住宅。

  北京市工商局網(wǎng)站也顯示，在此處經(jīng)營(yíng)的三熙商務(wù)酒店于2006年獲得了經(jīng)營(yíng)許可證。

  “如果該酒店獲得了經(jīng)營(yíng)許可證，說明政府對(duì)其住宅改酒店一事是知情并允許的，但是又從酒店改為住宅后，房屋面積是否出現(xiàn)改變?是否與房產(chǎn)證數(shù)據(jù)一致?在重新裝修過程中房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否進(jìn)行了改建?”對(duì)于亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅的提醒和疑問，一位從事快捷酒店經(jīng)營(yíng)的負(fù)責(zé)人直言，從住宅到酒店再改回住宅，至少前后兩次修改規(guī)劃。“純住宅的項(xiàng)目是不符合酒店要求的，即便是公寓，也需要拆除一些隔斷。”

  上述說法得到了現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的證實(shí)，據(jù)其介紹，房源實(shí)際持有人曾于2006年為開酒店對(duì)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行了變動(dòng)，而如今又要按照普通住宅要求重新設(shè)計(jì)裝修，雖然銷售人員表示未對(duì)承重墻部分進(jìn)行拆建，但卻也承認(rèn)兩度修改規(guī)劃。

  原國(guó)家建設(shè)部2002年頒發(fā)實(shí)施的《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》明確規(guī)定，禁止在未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體等影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。北京商報(bào)記者就此采訪市規(guī)劃委員會(huì)，但截至發(fā)稿前未收到回復(fù)。

  多重產(chǎn)權(quán)

  除了兩次改規(guī)劃外，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述百套房屋產(chǎn)權(quán)并非在山西實(shí)際業(yè)主一人名下。

  “在買房之初，業(yè)主是以20多位親戚的名義買的房子，也就是說，山西業(yè)主是實(shí)際持有人，而20多位親戚則是名義上的業(yè)主。” 據(jù)銷售人員介紹，由于20多位名義業(yè)主在外地，因此選擇由同一個(gè)代理人來代為辦理所有二手房買賣業(yè)務(wù)。銷售人員介紹，代理事宜已經(jīng)在公證部門進(jìn)行了公證。

  “一套房源擁有一位名義業(yè)主、一位實(shí)際業(yè)主外加一個(gè)代理銷售，捋清三者與房屋間的關(guān)系以及三者之間的權(quán)屬關(guān)系尤為重要。” 孔丹介紹，雖然銷售人員表示可以出具相關(guān)證明，但是購(gòu)房人仍需通過專業(yè)法律人士來進(jìn)行辨別，對(duì)于房屋是否仍在被抵押也需要進(jìn)一步確認(rèn)。

  值得一提的是，上述提到的代理人為開發(fā)商北京金政房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司員工，受山西業(yè)主委托進(jìn)行銷售，并在后期為雙方辦理過戶、貸款等事宜。

  然而北京商報(bào)記者查詢市住建委開發(fā)商資質(zhì)，卻發(fā)現(xiàn)在開發(fā)了錦鴻閣后，北京金政房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司已經(jīng)沒有了房地產(chǎn)開發(fā)及銷售資質(zhì)，查詢上述銷售人員，也并未在市住建委登記。

  “如果是無資質(zhì)銷售，那么這些銷售人員不但不會(huì)像其他二手房買賣中的中介一樣起到第三方監(jiān)管的作用，而且購(gòu)房者還有可能面臨資金的風(fēng)險(xiǎn)。” 孔丹提醒，由于該項(xiàng)目曾經(jīng)改做酒店，因此要在購(gòu)買時(shí)格外注意房源的基本信息是否屬實(shí)。

  此外，在資金方面業(yè)主要求在過戶程序辦理之前就要交納首付款，因此買房人一定要向業(yè)主提出資金監(jiān)管要求，保障首付款的安全。對(duì)此，該項(xiàng)目銷售人員也表示，業(yè)主同意在銀行處申請(qǐng)資金監(jiān)管，但是如果買房人無此要求，首付款也將直接打入業(yè)主賬號(hào)。(來源：北京商報(bào))