CFP

在多種因素作用下，3月以來(lái)國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)指標(biāo)降溫，樓市正在步入調(diào)整期。一時(shí)間眾說(shuō)紛紜，有不少觀點(diǎn)認(rèn)為樓市現(xiàn)“拐點(diǎn)”，房?jī)r(jià)“大跳水”，甚至?xí)?ldquo;崩盤式”全面回落。

價(jià)格有漲有跌，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常規(guī)律，上述認(rèn)識(shí)似乎過(guò)于極端化和悲觀。從歷史趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的一幕很難重演。一方面，曾經(jīng)的部分城市的房?jī)r(jià)虛高，一定程度上是流動(dòng)性過(guò)剩的結(jié)果，如今宏觀經(jīng)濟(jì)仍在合理區(qū)間，貨幣政策保持定力，加之簡(jiǎn)政放權(quán)的深入，社會(huì)資本投資渠道拓寬，不再盲目涌向樓市，這些都在弱化房?jī)r(jià)盲目上漲的趨勢(shì)。另一方面，伴隨保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造的積極推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境和預(yù)期，都在不斷優(yōu)化。

盡管如此，我們對(duì)于個(gè)別地方政府可能的“救市沖動(dòng)”，也要保持警惕。住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題。從“國(guó)五條”到“建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”，再到“分類調(diào)控”，政策內(nèi)涵不是趨于模糊而是更加明確。其指向正是從治標(biāo)到治本，總的方向是“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”，更好實(shí)現(xiàn)宏觀大局與地方利益的平衡。

這就要求，地方政府應(yīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)大局保持應(yīng)有的協(xié)調(diào)性。既要堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，增加住房供給，保障好群眾的居住權(quán)，還要保持房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的合理景氣，這就是宏觀大局。樓價(jià)企穩(wěn)，是房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間的必經(jīng)階段，需要正確對(duì)待。而近年來(lái)中央持續(xù)加大保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造的力度，也為相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)的景氣奠定了基礎(chǔ)。對(duì)于中央的既定政策，地方應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)決落實(shí)，而非另辟蹊徑、隨性救市。

誠(chéng)然，在全面深化改革大背景下，限購(gòu)等行政措施的淡出是必然趨勢(shì)。個(gè)中緣由，既有中央層面已下定決心通過(guò)全面深化改革推動(dòng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)、結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，也有城市之間市場(chǎng)發(fā)生分化、供求關(guān)系發(fā)生變化的原因。因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)既是運(yùn)行變化的調(diào)整期，也是推進(jìn)全面改革的窗口期。

對(duì)于市場(chǎng)變化的調(diào)整期，應(yīng)更好地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，遵循市場(chǎng)規(guī)律讓供求自發(fā)尋求平衡。這一過(guò)程中，部分前期盲目囤地融資的開發(fā)企業(yè)可能資金鏈緊張甚至斷裂，前期激進(jìn)放貸分享收益的金融機(jī)構(gòu)可能遭遇風(fēng)險(xiǎn)，大舉借債“以地生財(cái)”的地方政府可能叫苦不迭，輿論的進(jìn)一步發(fā)酵可能加劇悲觀預(yù)期，使市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間和深度存在較大不確定性。但是，這是價(jià)格回歸理性、市場(chǎng)回歸健康的必經(jīng)之路，也是一些地方、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)在游泳中學(xué)會(huì)游泳的過(guò)程。

目前，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控層面正在實(shí)行“雙軌統(tǒng)籌”框架，一個(gè)是保障軌，一個(gè)是市場(chǎng)軌。政府要做的是，首先要托住“廉租房”與“公租房”合二為一這個(gè)底;其次，要積極發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權(quán)房”;第三，是在有相應(yīng)房源的地方轄區(qū)內(nèi)，適時(shí)把“補(bǔ)磚頭”(出資支持新建保障房)轉(zhuǎn)為“補(bǔ)人頭”(政府采購(gòu)式供應(yīng)公租房，補(bǔ)貼付給特定保障對(duì)象的房東)提高績(jī)效水平。

而對(duì)于行業(yè)改革的窗口期，則是要立足于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的時(shí)代背景和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的目標(biāo)要求。住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在顯著改善城鎮(zhèn)居民居住條件和有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也暴露出住房保障短腿、住房金融政策不完善、土地市場(chǎng)“二元化”等問(wèn)題。這些問(wèn)題造成了巨大的資源錯(cuò)配，迫使住房政策在民生屬性和經(jīng)濟(jì)功能之間搖擺不定，在日趨敏感脆弱的市場(chǎng)環(huán)境中進(jìn)退兩難。這些累積的問(wèn)題在客觀上已經(jīng)迫使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入改革的窗口期。

加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟(jì)手段置換行政調(diào)控，力求提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康度，應(yīng)是樓市分化之后政府和各方抓住改革契機(jī)、順應(yīng)客觀規(guī)律的重要抉擇。與此同時(shí)，也要從根本上改變土地財(cái)政過(guò)度依賴，深化財(cái)稅體制改革，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)權(quán)和事權(quán)的匹配。

因地制宜、“分類調(diào)控”，提高政策效力、推進(jìn)體制改革，較之救市更有價(jià)值。分類調(diào)控，就意味著地方需要樹立主動(dòng)擺脫土地財(cái)政束縛的意識(shí)，通過(guò)發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，打通更加多元的發(fā)展路徑。(新聞?dòng)^察員 楊亮 )