隨著中國(guó)人口紅利的消失，與之并行的人口老齡化的浪潮已經(jīng)襲來(lái)。由此帶來(lái)的養(yǎng)老設(shè)施需求規(guī)模巨大、增長(zhǎng)迅速，而行對(duì)應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施供應(yīng)卻嚴(yán)重不足，養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老設(shè)施的主要部分具有稀缺性，行業(yè)投資價(jià)值日益凸顯。受國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)在成熟階段表現(xiàn)出收益高、穩(wěn)定性強(qiáng)、抗周期風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)吸引，以及國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)供需狀況，各類機(jī)構(gòu)紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)，進(jìn)入投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)等諸多領(lǐng)域，其中傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)投資者、保險(xiǎn)公司成為主力。與此同時(shí)，中信、中鐵、中融等各大信托公司也躍躍欲試，探尋信托投資養(yǎng)老地產(chǎn)的模式，擇機(jī)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。目前市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)多選擇出售項(xiàng)目，通常選擇“度假+養(yǎng)老”的銷售模式，或大部分銷售，小部分自持的“嵌入式養(yǎng)老”模式。銷售模式的養(yǎng)老項(xiàng)目，與普通住宅項(xiàng)目的相同點(diǎn)是都依靠銷售產(chǎn)權(quán)盈利，不同的是，養(yǎng)老社區(qū)的“適老設(shè)計(jì)”增加了建設(shè)成本，因此售價(jià)一般高于周邊樓盤。而“嵌入式養(yǎng)老”社區(qū)項(xiàng)目包括住宅和老年公寓兩部分：住宅用于銷售，是回收資金的主力，并對(duì)持有型物業(yè)形成了支持；老年公寓嵌入普通社區(qū)，用于出租，同時(shí)對(duì)住宅的銷售起到促進(jìn)作用。“嵌入式養(yǎng)老”優(yōu)點(diǎn)在于自持的部分占總體比例較�。�約為20%），因此對(duì)項(xiàng)目整體的開發(fā)成本影響不大，同時(shí)，房企可以借此積累經(jīng)驗(yàn)，為養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略投石問路。

產(chǎn)業(yè)投資者通常選擇持有項(xiàng)目。小型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目一般采取押金制，入住人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。大型養(yǎng)老社區(qū)通常選擇會(huì)員制，入住者前期繳納幾十萬(wàn)到上百萬(wàn)之的會(huì)費(fèi)，這部分收入一般可以回收房屋的建設(shè)成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬(wàn)元的管理費(fèi)，這部分收入是主要利潤(rùn)來(lái)源。這種模式能夠讓投資企業(yè)在項(xiàng)目前期就收回大部分資金，有效緩解資金壓力。適合定位中高端、規(guī)模較大且因?yàn)橥恋匦再|(zhì)或政策限制不能出售的養(yǎng)老社區(qū)。

壽險(xiǎn)公司在會(huì)員制的基礎(chǔ)上跟養(yǎng)老保單掛鉤。由于《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問題的通知》明確指出，保險(xiǎn)企業(yè)只能長(zhǎng)期持有、不能出售養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。為了盡可能在早期多回收資金，保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一般與保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤，投保者在購(gòu)買保險(xiǎn)計(jì)劃的同時(shí)獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。保費(fèi)門檻從幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。

雖然各大機(jī)構(gòu)紛紛投資養(yǎng)老地產(chǎn)，但毋須諱言的是，目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處在初期階段，盈利模式尚待探索實(shí)踐，而對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，介入養(yǎng)老地產(chǎn)則需拓寬思路，根據(jù)不同養(yǎng)老地產(chǎn)類型，采用不同模式：

第一，銷售類項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)完整，該類項(xiàng)目的開發(fā)類同于普通住宅或商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，只要針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)篩選，如對(duì)區(qū)位、定位、成本、去化等關(guān)鍵因素進(jìn)行把握，則信托可以采用傳統(tǒng)融資模式介入。

第二，產(chǎn)權(quán)完整的持有型項(xiàng)目，往往通過招拍掛獲得土地，或者收購(gòu)閑置物業(yè)改造而成。對(duì)入住率較高、未來(lái)現(xiàn)金流入穩(wěn)定的項(xiàng)目，可其視為一種特殊的商業(yè)物業(yè)（類似商業(yè)公寓），一方面可以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸或者未來(lái)收益權(quán)等模式予以融資，風(fēng)控措施可以是資產(chǎn)抵押、未來(lái)租金的收益權(quán)、部分股權(quán)等；另一方面可直接進(jìn)行股權(quán)投資，以客戶資金進(jìn)行真正的資產(chǎn)管理或以自有資金進(jìn)行投資。

第三，產(chǎn)權(quán)由瑕疵的持有類項(xiàng)目，例如在集體土地、協(xié)議劃撥土地、工業(yè)用地上建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，不能銷售產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)也不能抵押轉(zhuǎn)讓。信托可以考慮金融創(chuàng)新方式，例如項(xiàng)目初期通過土地流轉(zhuǎn)信托、中期通過股權(quán)、后期通過消費(fèi)信托的方式進(jìn)入，即初期可控制住土地的使用權(quán)、中期股權(quán)進(jìn)入獲得項(xiàng)目的收益分配權(quán)、后期借鑒險(xiǎn)資“保單捆綁”的方式以消費(fèi)信托獲得客戶保證金并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的使用權(quán)的銷售。