在博鰲房地產(chǎn)論壇上，香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗顯然是最為輕松的開(kāi)發(fā)商。迄今為止，恒隆在上海、沈陽(yáng)、濟(jì)南、無(wú)錫、天津、大連、昆明、武漢國(guó)內(nèi)8個(gè)城市有10個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，其中6個(gè)已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，4個(gè)正在興建。每年將投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目約60億元。

這些商業(yè)地產(chǎn)全部坐落于頂級(jí)商業(yè)城市的最佳地段，在大環(huán)境下滑，很多城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，很多商場(chǎng)遭遇招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]難的情況下，恒隆依然有能力吸引租戶入住。陳啟宗的輕松正來(lái)源于此。

在博鰲房地產(chǎn)論壇上接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，表示恒隆根本無(wú)懼電商沖擊，“隨著品牌在每一個(gè)城市減少店鋪數(shù)量，其銷(xiāo)售額反而會(huì)集中于更少的商店，而恒隆商場(chǎng)就是那幾家更少的商店，從中受惠”。

二線城市拿地的機(jī)會(huì)更多

時(shí)代周報(bào)：目前，恒隆在無(wú)錫和濟(jì)南的項(xiàng)目都遇到了一些阻礙？

陳啟宗：我們?cè)谏虾�兩個(gè)項(xiàng)目頭五六年也是很困難，不過(guò)現(xiàn)在過(guò)去了，大家看到今天的風(fēng)光而忘記了昨天的眼淚。

搞一個(gè)商場(chǎng)，特別是比較高檔的商場(chǎng)，能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)氐氖袥r拿捏得準(zhǔn)是不容易的。我們?cè)诘谝淮芜M(jìn)去某城市，難免會(huì)有很多難處，總是要有一個(gè)學(xué)習(xí)的過(guò)程。目前，恒隆在無(wú)錫和濟(jì)南遭遇的情況，在其他地方也都有類(lèi)似的情況出現(xiàn)，譬如沈陽(yáng)的皇城廣場(chǎng)，開(kāi)始的時(shí)候完全是把它定位太高了，初期的回報(bào)就比較低，但是經(jīng)過(guò)三四年下來(lái)，就已經(jīng)調(diào)整得相當(dāng)?shù)牟诲e(cuò)了。

時(shí)代周報(bào)：2014年，恒隆和港匯恒隆零售額下降了2%，為什么奢侈品現(xiàn)在日子很難過(guò)，但租金卻有比較大幅度的上漲？

陳啟宗：從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，最重要的是銷(xiāo)售額。租客能做到生意，租金早晚會(huì)上去。但短線來(lái)看，有很多情況會(huì)影響租金的收入。我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別的情況，恒隆廣場(chǎng)銷(xiāo)售額跌了2%，但是我們有四家大牌子，每一家都要求我們?cè)黾用娣e，最少的那一家增加57%的面積，最多的有兩家，要求增加一倍的面積。贏家通吃，如果恒隆不是城市里最好的一兩家商場(chǎng)，根本就不可能得到這些客戶。

時(shí)代周報(bào)：最近，北京土地市場(chǎng)經(jīng)常出現(xiàn)流拍或者是底價(jià)拿地，現(xiàn)在會(huì)不會(huì)是恒隆進(jìn)入一線市場(chǎng)的機(jī)會(huì)呢？

陳啟宗：我們的策略一是地點(diǎn)要好，二是體積要夠。現(xiàn)在在一線城市找這樣的地比較困難，在二線城市還有機(jī)會(huì)。譬如在武漢，有一個(gè)區(qū)域從前不大往商業(yè)方面發(fā)展，都是搞工業(yè)等，這個(gè)區(qū)域是最好的。在二線城市這樣的機(jī)會(huì)還比較多，結(jié)果我們就拿了那塊地。

時(shí)代周報(bào)：奢侈品消費(fèi)在中國(guó)呈下滑趨勢(shì)，為什么恒隆還做這么高端的城市綜合體？

陳啟宗：中國(guó)奢侈品消費(fèi)在往下掉？我不同意這個(gè)說(shuō)法，短線有這個(gè)現(xiàn)象，但這個(gè)并不代表長(zhǎng)線繼續(xù)往下掉。從前買(mǎi)奢侈品基本上是生意人和貪官，現(xiàn)在后一種購(gòu)買(mǎi)群體基本消失了，但將來(lái)的法律、會(huì)計(jì)、記者等專業(yè)人士就是一個(gè)新生力量了。再過(guò)十年還有另外一幫人，日本叫做office lady。中國(guó)有一天也會(huì)這樣，那時(shí)中國(guó)大多數(shù)人都富起來(lái)了。

分層出售商業(yè)不是垃圾也變垃圾

時(shí)代周報(bào)：恒隆武漢的項(xiàng)目規(guī)劃面積有66萬(wàn)平方米。對(duì)于這種大型城市綜合體，哪些持有，哪些用來(lái)銷(xiāo)售出去，資金如何平衡？

陳啟宗：原則上很清楚的，商場(chǎng)是長(zhǎng)線擁有，寫(xiě)字樓絕大部分是長(zhǎng)線擁有，最不好的就是分層出售，管理水平一定下來(lái)，要賣(mài)就整棟賣(mài)比較好。凡是分層出售商業(yè)物業(yè)，不是垃圾也變成垃圾，所以我們盡可能不要分層賣(mài)，甚至最好不賣(mài)。住宅項(xiàng)目只要可以賣(mài)就賣(mài)出去。

財(cái)務(wù)方面，我們比較健康，8年來(lái)基本上是零負(fù)債。我們根本沒(méi)有資金的壓力，所以才能夠長(zhǎng)線持有。

商業(yè)物業(yè)的租金收入一般先是慢慢上升然后進(jìn)入一個(gè)很快的上升期，但即使再上漲，也不過(guò)一年收租兩三億元。我一年的資本投入就60億元。住宅銷(xiāo)售就可以應(yīng)付這方面的需要。