隨著金九銀十的到來(lái)，北京樓市迎來(lái)一年中最重要的銷(xiāo)售“窗口期”。來(lái)自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，9月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)數(shù)量有望創(chuàng)造今年來(lái)的月度新高。從9月入市項(xiàng)目定價(jià)來(lái)看，雖然自今年年初預(yù)售限價(jià)已基本放開(kāi)，但謹(jǐn)慎仍是目前市場(chǎng)基調(diào)，以?xún)r(jià)換量已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。

  供應(yīng)開(kāi)發(fā)商加速推貨

  根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，其中包括東亞尚品臺(tái)湖、尚峯壹號(hào)、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季等在內(nèi)的19個(gè)純新盤(pán)，以及包括中信府、首開(kāi)緹香郡、華業(yè)東方玫瑰等在內(nèi)的20個(gè)老項(xiàng)目后期。9月的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量有望創(chuàng)造今年來(lái)的月度新高。

  從計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的位置來(lái)看，39個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中僅有4個(gè)位于五環(huán)以?xún)?nèi)，而當(dāng)前商品住宅庫(kù)存、當(dāng)中近90%的存量均位于五環(huán)以外。業(yè)內(nèi)人士表示，9月市場(chǎng)供應(yīng)大增的原因在于今年上半年大量房企沒(méi)有完成既定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)，在2014年度已經(jīng)過(guò)去2/3的節(jié)點(diǎn)上，各大房企項(xiàng)目不得不加快推盤(pán)節(jié)奏、調(diào)整定價(jià)策略以完成全年銷(xiāo)售計(jì)劃。

  根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有22個(gè)項(xiàng)目(包含一個(gè)自住房)入市銷(xiāo)售，其中包括中建·國(guó)際公館、北京城建·北京密碼、方莊公館等12個(gè)純新盤(pán)，以及泛海國(guó)際、常楹公元·自由派、首創(chuàng)·瀾茵山等10個(gè)老項(xiàng)目后期。10月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目中，有多個(gè)位于海淀區(qū)以及朝陽(yáng)區(qū)的中高端項(xiàng)目，包括泛海國(guó)際、華潤(rùn)萬(wàn)橡府以及紫玉公館等，另外10月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目中還有部分商住類(lèi)產(chǎn)品，包括元都尚街、常楹公元·自由派、北京城建·北京密碼等，這類(lèi)產(chǎn)品以其不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)在前期市場(chǎng)中貢獻(xiàn)了不少銷(xiāo)量，隨著更多的普宅類(lèi)項(xiàng)目紛紛調(diào)低價(jià)格，商住產(chǎn)品也難以獨(dú)善其身，不得不隨行就市做出一定調(diào)整。

  成交

  新房成交出現(xiàn)回暖信號(hào)

  一年已過(guò)大半，在2014年“金九銀十”最后成交窗口期到來(lái)之際，北京樓市在過(guò)去的9個(gè)多月里，交出的成交量答卷如何？偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院特別統(tǒng)計(jì)了2009年至今這一時(shí)間段的年度成交數(shù)據(jù)。

  數(shù)據(jù)顯示，在今年已經(jīng)過(guò)去的256天里，北京市住宅成交總量為116342套，比去年大幅下滑43%；成交總量、新房成交量、二手房成交量，三項(xiàng)數(shù)值均創(chuàng)6年來(lái)新低，且低于過(guò)去5年平均水平。就全國(guó)市場(chǎng)而言，上海易居房地產(chǎn)研究院9月17日發(fā)布了《9月份前15日典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》。報(bào)告指出，9月1日-15日，20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌約6%。9月份上半場(chǎng)“金九”成色較淡，或拖累9月整個(gè)行情。

  偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在市場(chǎng)各方還在紛擾爭(zhēng)執(zhí)2014年樓市調(diào)整力度的同時(shí)，北京樓市的客觀數(shù)據(jù)已經(jīng)給出了最直觀的答案。在“長(zhǎng)效機(jī)制”不斷推進(jìn)、信貸收緊、宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩等因素的綜合影響下，即使有著“京津冀一體化”的概念性利好、北京市土地價(jià)格依然上漲等對(duì)房?jī)r(jià)有支撐影響的因素作用，市場(chǎng)本身卻已經(jīng)做出了最清楚的反應(yīng)。胡景暉表示，從目前市場(chǎng)的情況來(lái)看，今年北京市的年度成交量將很可能是近年來(lái)的新低。不過(guò)，在近期一些新項(xiàng)目熱銷(xiāo)的刺激下，北京新房成交有所回暖。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月1日-15日北京商品住宅(不含自住房)共實(shí)現(xiàn)成交2702套，成交面積27.5萬(wàn)平米，與上月同期基本持平，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了4月以來(lái)同期的新高。同時(shí)，9月上半月北京商品住宅(扣除自住房部分)成交均價(jià)為25705元/平方米，基本與上月同期持平。

  策略

  低價(jià)走量成共識(shí)

  9月初入市的幾個(gè)項(xiàng)目中，謹(jǐn)慎定價(jià)成為共同的選擇。與此同時(shí)，一成首付、利率優(yōu)惠等措施也成為房企攬客的重要手段。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在目前蓄客、新盤(pán)銷(xiāo)售率、存量等指標(biāo)仍處低位的壓力之下，唯有合理定價(jià)才能將供應(yīng)高峰轉(zhuǎn)化為成交高峰。

  亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布售價(jià)的9月入市項(xiàng)目中，像首開(kāi)·香溪郡開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅為20000元/平方米，甚至低于同為東壩生活圈的自住商品房；純新盤(pán)東亞尚品臺(tái)湖的商住產(chǎn)品預(yù)售價(jià)僅為16500元/平方米起，是臺(tái)湖區(qū)域報(bào)價(jià)最低的項(xiàng)目，而房山幾個(gè)計(jì)劃上市的住宅項(xiàng)目，包括純新盤(pán)五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地，以及老項(xiàng)目建邦華庭，整體報(bào)價(jià)水平也僅為19000-22000元/平方米，區(qū)域整體定價(jià)基本回歸至去年同期水平。

  事實(shí)上，在8月入市項(xiàng)目當(dāng)中，只有少量項(xiàng)目仍保持大批次推盤(pán)節(jié)奏，像華潤(rùn)橡樹(shù)灣項(xiàng)目一次推出506套房源，合生世界村單次推盤(pán)量516套；更多的項(xiàng)目開(kāi)始執(zhí)行小批次推盤(pán)的策略，其中12個(gè)項(xiàng)目單次推盤(pán)項(xiàng)目在百套以?xún)?nèi)，像亦莊金茂悅一次僅推出60套房源，首開(kāi)常青藤則是分兩次開(kāi)盤(pán)，單次推盤(pán)分別為87套、60套。

  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，在“去庫(kù)存”已成為市場(chǎng)主要壓力的前提下，無(wú)論是大批次還是小批次推盤(pán)其目的都是為了“走量”。其中能一次推出較多房源的多為純新盤(pán)或商住類(lèi)項(xiàng)目，其定價(jià)比較靈活，能夠容易地通過(guò)較低的定價(jià)來(lái)?yè)Q取市場(chǎng)銷(xiāo)量；而小批次推盤(pán)的多為老項(xiàng)目后期或中高端項(xiàng)目，這類(lèi)策略一方面是項(xiàng)目對(duì)于目前市場(chǎng)需求量與價(jià)格接受度的試探，另一方面則是為營(yíng)造“日光”、“開(kāi)盤(pán)售罄”的市場(chǎng)繁榮，為后期銷(xiāo)售形成助力。

  預(yù)計(jì)

  9月份房?jī)r(jià)依然面臨下滑的壓力

  上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日公布的《2014年8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，計(jì)算得知，8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅1.2%，延續(xù)了5月份開(kāi)始的下跌態(tài)勢(shì)，且跌幅明顯擴(kuò)大，相比7月跌幅擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)。而同比漲幅0.5%，相比7月份大幅回落2.0個(gè)百分點(diǎn)。

  70城房?jī)r(jià)指數(shù)指標(biāo)從2005年開(kāi)始使用，如此計(jì)算，今年8月房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅不僅創(chuàng)下了2008年以來(lái)的歷史新高，同時(shí)也創(chuàng)下了近十年的最大。

  多家機(jī)構(gòu)對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)卻并未抱有太大的樂(lè)觀情緒。優(yōu)選財(cái)富投資研究中心近日對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，本輪房地產(chǎn)調(diào)整屬于自身原因，主要是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與居民購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重脫節(jié)，加上市場(chǎng)供需矛盾變化引起的，本輪調(diào)整的持續(xù)時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)一些，可能會(huì)持續(xù)到今年四季度。

  上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，從房企角度看，在九十月份的降價(jià)促銷(xiāo)力度會(huì)加大。而從城市的角度看，房?jī)r(jià)下跌會(huì)使得救市和刺激的力度加大。從金融層面看，央行和銀監(jiān)會(huì)也會(huì)加快引導(dǎo)商業(yè)銀行放松房貸，尤其是首套貸款。當(dāng)前樓市調(diào)控的基本思路是確定的：保持市場(chǎng)和預(yù)期的穩(wěn)定，預(yù)計(jì)9月份房?jī)r(jià)依然面臨下滑的壓力，原因是：信貸環(huán)境沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性的放寬；9月份房企為了加大去庫(kù)存的力度，也會(huì)主動(dòng)進(jìn)行降價(jià)；全國(guó)樓市降溫態(tài)勢(shì)具有一定的慣性；8月房?jī)r(jià)下跌會(huì)繼續(xù)加重觀望情緒�？傮w上看，樓市降溫態(tài)勢(shì)依然會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。