總裁郁亮在25日反復(fù)提及房地產(chǎn)行業(yè)的“白銀時代”之后，10月26日晚，萬科同時在A股和H股發(fā)布了2014年第三季度報告，披露其當(dāng)下所獲得的營運情況。

  報告顯示，三季度公司實現(xiàn)銷售面積442.6萬平方米，銷售金額481.5億元，同比分別增長15.8%和7.4%。1-9月，公司累計實現(xiàn)銷售面積1263.8萬平方米，銷售金額1490.6億元，同比分別增長15.0%和16.0%。

  萬科的銷售數(shù)字依然靚麗，不過，相對于今年上半年，萬科前三季營業(yè)收入同比也出現(xiàn)降幅收窄。萬科中報顯示，上半年營業(yè)收入409.6億元，同比下降1.0%。而三季報中則顯示，萬科營業(yè)收入達到631.4億元，同比下降0.43%。

  據(jù)萬科董秘譚華杰回應(yīng)媒體稱，這是因今年的項目竣工主要集中在四季度，前三季度結(jié)算不多。

  未結(jié)算金額2194億

  公告顯示，前三季度，萬科實現(xiàn)新開工面積1367.2萬平方米，占全年計劃開工面積的比例為61.1%。

  前三季度，公司實現(xiàn)竣工面積661.6萬平方米，占全年計劃竣工面積的比例為44.7%。竣工面積占全年計劃的比例較去年同期下降5.8個百分點。

  萬科方面稱，今年以來市場持續(xù)調(diào)整，部分庫存較高的城市，競爭更加激烈。為確保產(chǎn)品適銷對路，公司對部分項目的規(guī)劃設(shè)計方案進行了適度的調(diào)整和優(yōu)化，導(dǎo)致項目前期準(zhǔn)備工作相應(yīng)延長。受此影響，公司今年以來的新開工進度慢于預(yù)期，預(yù)計全年新開工面積略低于年初計劃。

  萬科預(yù)計，隨著未來幾個月竣工交付高峰的到來，全年竣工量將與年初計劃基本持平。

  另外，由于年內(nèi)的項目竣工主要集中在四季度，前三季度萬科結(jié)算占全年業(yè)績的比例相對較低。第三季度，萬科實現(xiàn)結(jié)算面積190.8萬平方米，同比減少0.8%，實現(xiàn)結(jié)算收入216.3億元，同比增加0.3%；實現(xiàn)營業(yè)收入221.8億元，同比增加0.7%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤16.5億元，同比增長2.8%。

  截至報告期末，其公司合并報表范圍內(nèi)尚有1903.1萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約2193.7億元，較年初分別增長32.4%和35.1%。截止9月底，公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)249.5億元，占比7.1%。

  至于投資回報方面，萬科表示，報告期內(nèi)繼續(xù)積極探索“輕資產(chǎn)、重運營”的經(jīng)營模式，前三季度實現(xiàn)投資收益16.3億元，相比去年同期上升216.1%。萬科稱，“投資收益主要來源于本集團應(yīng)占聯(lián)營、合營企業(yè)利潤、因轉(zhuǎn)讓股權(quán)進行項目合作而實現(xiàn)的收益以及處置商業(yè)物業(yè)股權(quán)實現(xiàn)的收益”。

  萬科方面認為，鑒于土地市場的調(diào)整仍有可能繼續(xù)深入，堅持謹慎投資的策略。公告顯示，前3季度累計新增加項目27個，按其權(quán)益計算的占地面積約131.6萬平方米(對應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約415.2萬平方米)。

  截至報告期末，萬科規(guī)劃中項目按屬于其權(quán)益計算的建筑面積約3879.2萬平方米。

  截至9月底，萬科持有貨幣資金487.4億元，較年初時增加43.8億元。剔除預(yù)收賬款后，萬科其它負債占總資產(chǎn)的比例為41.3%。萬科的凈負債率為26.2%，較年初時下降4.4個百分點。

  安邦保險上股東名單

  值得注意的是，近期因收購美國華爾道夫酒店大廈、比利時FIDEA保險公司而風(fēng)頭大健的安邦保險也出現(xiàn)在了萬科三季報前十大股東名單上。

  據(jù)公告顯示，“安邦人壽保險公司-穩(wěn)健型投資組合”產(chǎn)品已經(jīng)成為萬科的第四大股東，持股數(shù)為2.35億股，占總股本比例為2.13%。這是安邦保險首次現(xiàn)身萬科A前十大股東名單。

  此外，自上半年推行“合伙人制度”之后，萬科經(jīng)營管理團隊就通過深圳(樓盤)盈安財務(wù)顧問企業(yè)(有限合伙)認購的“國信金鵬分級1號集合資產(chǎn)管理計劃”和通過工會委員會兩條路徑來增持公司股票。

  三季報顯示，金鵬1號對萬科A股的持股比例已由中報披露的2.06%上升到3.30%；同時，工會委員會也出現(xiàn)在了公司十大股東名單中，持股比例為0.64%。二者的持股比例合計為3.94%。

  這顯然是萬科管理層一次次增持之后的結(jié)果，也是萬科總裁郁亮所希望看見的。

  在10月25日，萬科召開的2014年度媒體(華南區(qū))見面會上，合伙人制度依然是郁亮掛在嘴邊最多的詞語。

  郁亮稱，合伙人制度是萬科為迎接房地產(chǎn)“白銀時代”所做的準(zhǔn)備之一。

  郁亮認為，白銀時代的競爭肯定更加激烈，也不可能滿地撿黃金，因此對于以前大手大腳花錢的習(xí)慣要改正，就需要一個機制推行。而合伙人制度就是這個機制，將員工和股東的身份有效統(tǒng)一，讓員工在花公司的錢的時候也會像花自己家里的錢一樣精打細算。

  這只是萬科應(yīng)對“白銀時代”的其中一個方法，郁亮表示，讓員工鍛煉身體也是方法之一。其稱：“因為競爭更激烈了，工作強度更大了，沒有好的身體頂不下來，所以要把身體練好了。”

  雖然反復(fù)提及白銀時代，但郁亮并沒有因此就對市場看淡，反而仍顯得頗為樂觀。郁亮認為，未來10-15年，房地產(chǎn)的前景還是看好。城市正處在轉(zhuǎn)型升級之中，不僅城市在變，客戶的需求也在變，就需要很多新的物業(yè)類型與之匹配，滿足客戶需要的產(chǎn)品。

  在活動上，郁亮為代表的萬科高層，在回答媒體提問時，亦反復(fù)表示，未來并不是萬科認為“自己行，你要嗎？”，而是要打造客戶需要的產(chǎn)品，滿足客戶不斷變化的需求的產(chǎn)品。

  郁亮表示，萬科是為城市居民的需求提供各種服務(wù)，除了會堅持提供住宅產(chǎn)品之外，衣食住行等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也是居民居住需求，因此萬科提供這些方面的產(chǎn)品及服務(wù)也是十分自然的事情。

  萬科方面認為，這并不是商業(yè)地產(chǎn)的概念，而是居民生活需求的服務(wù)，甚至在教育、養(yǎng)老等方面，萬科也將提供平臺，讓社區(qū)居住能獲得滿足。