“瘋牛”來(lái)了，一直火熱的樓市一下顯得冷落了許多。今年樓市處于下行通道，過(guò)半房企或?qū)⒚媾R完不成年度任務(wù)。行情不夠樂(lè)觀，股市又在不斷“吸金”，房企們不得不開(kāi)啟“推優(yōu)模式”，銷售們甚至使出返傭金的“殺手锏”，作最后的沖刺。

　　默默地?cái)?shù)著庫(kù)存 90%在建房屋未賣出去

　　在股市成為聊天、吃飯的主要話題時(shí)，關(guān)于樓市庫(kù)存量的話題在房產(chǎn)界開(kāi)始討論開(kāi)來(lái)。

　　日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了前11月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)。在庫(kù)存方面，11月末，全國(guó)商品房待售面積59795萬(wàn)平方米，比10月末增加1556萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1046萬(wàn)平方米。據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，住建部政策研究中心主任秦虹介紹，截至10月，商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例不到10%，達(dá)到歷史最低點(diǎn)，意味著在建房屋中90%未賣出去。

　　近期，北京的庫(kù)存突破9萬(wàn)套的消息曝出，更是引起了一番熱議。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，本月上旬，北京可售商品住宅總量再次突破9萬(wàn)套，達(dá)到9.3萬(wàn)套，創(chuàng)下32個(gè)月新高。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析表示，在新政利好刺激下，11月份樓市雖然創(chuàng)下銷量新高，但當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)性供需失衡的矛盾并未有明顯改善。

　　庫(kù)存是一個(gè)很關(guān)鍵的市場(chǎng)指標(biāo)，短短幾天的時(shí)間，北京商品住宅庫(kù)存量突然上漲8000多套，數(shù)值令人驚訝。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉解釋說(shuō)，北京的住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)計(jì)算特殊，其中并非全部是商品房，而是將保障房、兩限房均計(jì)算入內(nèi)，“增加的庫(kù)存量中有7000多套是保障房和自住房，如果剔除這個(gè)影響，目前的庫(kù)存為8.6萬(wàn)套，破9萬(wàn)套是虛驚一場(chǎng)。”

　　默默地降著價(jià) 銷售主動(dòng)返9成傭金

　　行情不夠樂(lè)觀，股市又在不斷“吸金”，房企們不得不開(kāi)啟“推優(yōu)模式”，銷售們也使出各自的看家本領(lǐng)，作最后的沖刺。

　　“如果您從我這里買這個(gè)樓盤(pán)，我可以幫您砍價(jià)，還可以把我傭金的90%返還給您。”近日，通州梨園華業(yè)東方玫瑰 (論壇)的銷售人員向北京晨報(bào)記者推銷樓盤(pán)，使出返傭金的“殺手锏”，“現(xiàn)在買房7萬(wàn)抵10萬(wàn)，樓王15萬(wàn)抵40萬(wàn)，全款97折，貸款98折。現(xiàn)在正是買房的好時(shí)機(jī)，央行降息后市場(chǎng)會(huì)有個(gè)反應(yīng)期，明年應(yīng)該開(kāi)發(fā)商就會(huì)漲價(jià)了。”

　　為提前鎖客，滟瀾新宸長(zhǎng)橋墅 (論壇)、金隅瀾灣 (論壇)等別墅項(xiàng)目還推出一成首付的營(yíng)銷策略。“年末至少有一半的樓盤(pán)推出了優(yōu)惠活動(dòng)，尤其是關(guān)注改善型住房需求的樓盤(pán)優(yōu)惠力度更大。”一位工作人員向北京晨報(bào)記者介紹道。

　　隨著樓市進(jìn)入歲末“收官”之月，房企也進(jìn)一步加快推盤(pán)節(jié)奏，搶占年末市場(chǎng)。12月首周豐臺(tái)區(qū)的方恒·偶寓空間、昌平區(qū)的首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐 (論壇)等共有8個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目推新，位于京西門頭溝的電建地產(chǎn)·瀧悅長(zhǎng)安 (論壇)項(xiàng)目接待中心也正式對(duì)外開(kāi)放。“這邊的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的還挺快，剛好在西長(zhǎng)安線上。我之前在瀧悅長(zhǎng)安旁邊的項(xiàng)目買了一套住宅，買的時(shí)候每平米1萬(wàn)多，現(xiàn)在差不多3萬(wàn)了。”股市一片紅火，市民張女士在閑暇之余仍然更愿意選擇看盤(pán)。

　　■預(yù)測(cè)

　　去庫(kù)存是明年主旋律

　　本輪樓市調(diào)整已經(jīng)持續(xù)了一年左右的時(shí)間，從7月份限購(gòu)在全國(guó)非一線城市逐步放開(kāi)，到9月末央行出臺(tái)“9·30房貸新政”，再到11月22日央行降息……雖然市場(chǎng)利好一連串的來(lái)，但到目前為止，樓市依然處于下行通道，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)明年房地產(chǎn)的走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)期。

　　任志強(qiáng)：華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長(zhǎng)

　　任志強(qiáng)在2014年全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)上表示，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑，也在影響上下游產(chǎn)業(yè)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的庫(kù)存很大，預(yù)售面積已經(jīng)超過(guò)將近6億平方米，其中有3億多是住宅。最大的壓力是現(xiàn)有庫(kù)存，這個(gè)庫(kù)存不但在大城市出現(xiàn)，二三四線城市都拼命出現(xiàn)。如果底部運(yùn)行在一個(gè)較長(zhǎng)的周期，就有很多企業(yè)面臨著現(xiàn)金壓力問(wèn)題、資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題、銀行信貸問(wèn)題、高利貸問(wèn)題。”

　　夏海鈞：恒大總裁

　　夏海鈞表示，從今年到明年，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該維持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，但是量會(huì)有上升，房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存、增加銷量會(huì)成為明年的一個(gè)主旋律。

　　“今年實(shí)際我們已經(jīng)走在前面。今年我們以價(jià)換量，價(jià)格升得不多，不過(guò)提前第一個(gè)在香港市場(chǎng)完成了目標(biāo)。去年是1100億，今年是1200億，我們明年還會(huì)堅(jiān)持這個(gè)大的方向，只有這樣，才認(rèn)為能夠度過(guò)現(xiàn)在這個(gè)寒冬。”

　　■鏈接

　　6成房企恐難完成年度任務(wù)

　　截至本月上旬，一共有33家上市房企公布了11月銷售業(yè)績(jī)。恒大和綠城已經(jīng)提前完成年度任務(wù)，萬(wàn)科、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等企業(yè)完成年度任務(wù)9成以上，余下26家企業(yè)完成年度任務(wù)不足9成，其中，合生創(chuàng)展、恒盛等企業(yè)完成年度任務(wù)剛好或不足四成。從11月單月業(yè)績(jī)看，銷售額合計(jì)1554.76億元，環(huán)比10月下調(diào)了7.6%，放松限購(gòu)及放松限貸的政策紅利在11月有所回落。

　　“雖然10月和11月表現(xiàn)超過(guò)了金九，但大部分企業(yè)距離年初制定的銷售目標(biāo)依然差距很大。整體33家企業(yè)有26家企業(yè)完成年度任務(wù)不足9成，在最后一個(gè)月沖擊完成的難度都很大。其中，20家完成年度任務(wù)不足85%的企業(yè)已經(jīng)基本不可能完成目標(biāo)。”張大偉表示，從發(fā)布銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)看，大部分企業(yè)在9月30日房貸新政出臺(tái)后銷售都明顯好轉(zhuǎn)，但部分企業(yè)也依然面臨巨大的去庫(kù)存壓力，“短期內(nèi)特別是12月，房企依然是以價(jià)換量。當(dāng)然今年的下半年將好于上半年，四季度將好于三季度。”