憋足了一年的干勁，拿著順利發(fā)下來的年終獎，楊力(化名)在除夕那天從打工的深圳趕回了河南遂平老家。急促的腳步中不僅有對父母和一雙兒女的思念，還有“在縣城買房子”這個夢想即將實現(xiàn)的喜悅。

“不為別的，就想讓我閨女兒子在縣城的學校上學，接受好一點的教育。”楊力土生土長在遂平縣文城鄉(xiāng)的一個村莊，在深圳打工十幾年，這次終于攢夠了在老家縣城買套房子的錢。

同一個村莊的族里大哥楊柏（化名）就沒有過年的喜悅，已經(jīng)年過40的他沒有外出打工，而是選擇在縣城的建筑隊“蓋房子”——這幾年，建筑是這個面積不大、人口不多的小縣城最熱門的行業(yè)之一。但是今年，楊柏沒有拿到工資。“老板說開發(fā)商欠他們的錢，沒錢給我們發(fā)工資。”

兩個族里兄弟的不同心情和遭遇，折射出的是豫南一個小縣城的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和生態(tài)鏈。

農(nóng)民成縣城買房主力軍

為了能夠在短短的幾天春節(jié)假期完成購房行動，楊力讓妻子提前回到遂平縣打探市場，最終鎖定了位于縣城老城偏南的一個小區(qū)，130多平方米，復式，總價32萬，周邊有縣城的重點小學、初中和高中，還有醫(yī)院。

付完定金之后，看著即將上初中的女兒和還在小學二年級的兒子，楊力突然松了一口氣。

“不光是我，我周圍打工的哥們兒，都是這樣，回老家縣城買房子，然后讓父母帶著子女去住，在縣城上學。村里的學校，確實太差了。”楊力告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

記者在遂平縣城驅車半小時，基本走完了所有的主要道路。憶起20多年前的遂平縣，僅有東西、南北兩條主要道路，分別是建設路和老107國道，如今已經(jīng)建起了雙環(huán)線，寬闊的大道將縣城環(huán)繞起來，沿線是一片連成一片的新建或在建的樓盤；昔日，周邊大大小小與城區(qū)比鄰而居的村莊（城鄉(xiāng)接合部）和農(nóng)田已無蹤影，也同樣變身為高樓林立的新建商品房小區(qū)和一馬平川的道路。小縣城似乎偏愛高層住宅，絕大部分樓盤都是15層以上，由于這些新建樓盤大部分都環(huán)繞著老城區(qū)，這讓原本依著建設路、老107國道而建的縣城中心區(qū)顯得狹窄、破舊、局促，仿佛這是兩個不同世界。城鎮(zhèn)化，對于這樣的小縣城而言，就是一個破舊立新的過程。

一家房產(chǎn)中介的老板，帶著記者到處看房。由于新房不好賣，而中介有靈活的客源，新樓盤也會把少量房源給中介來賣。“你看這個小區(qū)漂亮吧，空置率最少40%。”中介老板指著國槐路上一處新樓盤告訴記者，“大部分買房子的都是在外地打工的，有不少是提前買來給孩子上學用的，現(xiàn)在都不住，還是老人帶孩子住在農(nóng)村的房子。即便住這的，到了寒暑假也都會回到農(nóng)村老宅。”在中介老板看來，縣城新樓盤空置率高，這是非常重要的原因。夜幕中，記者看到這個有十幾棟高層住宅的小區(qū)，確實只有寥寥的燈光，無比冷清，沒有小地方過年的熱鬧。

楊力和眾多農(nóng)村戶籍的買房人，一起構成了遂平這個豫南小縣城的樓市消費主力軍。“這些年新開發(fā)的項目，有90%左右的買房人是農(nóng)村人，大部分都是在外地打工，然后回來買房安置小孩上學的，也有一些是在縣城買婚房，但實際上平時并不怎么住。”遂平縣城房地產(chǎn)圈人士郭建(化名)告訴記者，為了鼓勵農(nóng)村人到城區(qū)來買房，在2012年10月~2014年10月，縣城還出了一個優(yōu)惠政策：農(nóng)村戶籍買房免契稅。

在郭建看來，這樣一個小縣城改善性需求很少，在樓市中約占10%的比例。“這里和大城市不同，老年人住得也很舒服，我們自己的房子也都很大，沒必要再買新房子改善。”

　滯銷的樓盤，下跌的房價

上述中介老板向記者介紹，遂平城區(qū)面積只有18.5平方公里，城區(qū)常住人口有16萬多，但縣城里大大小小的樓盤卻有40個左右。

曾經(jīng)作為這個小縣城開發(fā)商的一員，郭建說“嚴重滯銷”成了眼下縣城樓市最突出問題。“賣不動，很難賣。”郭建介紹，去年不少項目甚至連續(xù)幾個月的銷售業(yè)績都是零。“除了城南建業(yè)(河南省知名開發(fā)商)的房子好賣，其他都不好賣。”

2014年年初縣城城建部門的一哥們兒向他透露說，當時包括已建好的保障性住房和商品房在內，整個縣城的空置房有12000套左右。“這個數(shù)字應該是很高的。”但郭建并沒有向記者具體分析樓盤滯銷的原因。

與滯銷同期而遇的是不斷下探的房價。

一個主打溫泉概念的樓盤位于遂平縣城老107國道北側，附近是縣城整齊劃一的工業(yè)區(qū)。這個2012年就開盤的項目，目前仍然在繼續(xù)銷售。春節(jié)期間售樓處雖開業(yè)迎客，但冷清的人氣難掩房地產(chǎn)行業(yè)寒冷的現(xiàn)狀。

“現(xiàn)在80~130多平方米的兩居三居、3~16層，都有房源。價格在2400多到2500多。”售樓處一名姓陳的銷售人員告訴記者。而記者于2012年“十一”期間，在這個樓盤獲悉的均價卻是2800~3200元/平方米，當時所咨詢的一套三樓80平方米的兩居室價格為24萬元。對此這名銷售人員回應稱：現(xiàn)在的價格是新春優(yōu)惠后的價格。

上述中介老板也透露，自己手上代理的幾個項目的新房房源已經(jīng)給出了很多降價優(yōu)惠，但仍然賣不動。“小地方人的心理都是買漲不買跌，你不買、他不買，我也不買。對于政策的刺激卻不敏感，所以什么央行9·30新政、降息、降準，對市場幾乎沒啥影響。”

　混亂的地產(chǎn)生態(tài)鏈

在“巴掌大”的小縣城里，涌入了25~30家開發(fā)商，其中多是外來戶，尤其是一些大盤大項目的開發(fā)商，本地的中小開發(fā)商受到“擠壓”。在郭建眼中，當?shù)氐?ldquo;房地產(chǎn)開發(fā)很亂”。除了自己曾經(jīng)做過開發(fā)商，郭建的父親也是一名建筑商。父子倆合起來幾乎可以串起縣城房地產(chǎn)開發(fā)的鏈條。“現(xiàn)在這個生態(tài)鏈很畸形。日子最難熬的是夾在中間的建筑商。”

郭建向記者描述了小縣城的房地產(chǎn)資金生態(tài)鏈：開發(fā)商只負責“拿地皮”(拍地)的錢，建筑公司則為開發(fā)商墊錢蓋房子，而現(xiàn)狀就成了房子賣不出去、99%的開發(fā)商都欠著建筑商的錢；在上游，大部分中小開發(fā)商拿地的錢是從擔保公司那里高息借來的，而擔保公司借給開發(fā)商的錢又是從眾多個人(投資者)手上籌集來的。

“擔保公司從個人手上集資時月息是一分、二分，借給開發(fā)商時月息是三分、四分，高的有五分。”郭建告訴記者，現(xiàn)在由于開發(fā)商作為整個資金鏈條的中心環(huán)節(jié)陷入“癱瘓”狀態(tài)，這直接導致上游的擔保公司大量倒閉，眼下暫時看來那些眾多小投資人的錢也面臨血本無歸，而下游的農(nóng)民工一年到頭的辛苦錢拿不到，又去圍堵地方政府，最后壓力又到了建筑商這里，眾多建筑商要么自掏腰包、要么四處借貸給民工發(fā)工資。“我家老頭兒(父親昵稱)今年就是自己墊錢給農(nóng)民工發(fā)工資。”郭建透露，很多建筑商家里都被工人圍堵著，甚至無法出門辦年貨，而那些兩頭欠錢的中小開發(fā)商，不少已經(jīng)開始人影無蹤躲債去了。

“現(xiàn)在城區(qū)的地皮已經(jīng)賣完了，(城區(qū))周邊農(nóng)村全部拆遷安置。農(nóng)耕地價格為一畝150萬左右，合到房子的成本中，土地成本大概每平方米500~600元。”郭建向記者介紹。

在郭建看來，小縣城目前的房地產(chǎn)開發(fā)亂象，幾乎是一個解不開的死結，這當中夾裹著小縣城城鎮(zhèn)化急速前進的步伐，和地方GDP對于房地產(chǎn)的過度依賴。想要扭轉小縣城的經(jīng)濟結構，那些在統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)區(qū)里的工廠根本“不沾閑”(河南方言：靠不住)。胡易大量滯銷的新樓盤，眾多仍在建設中的高層住宅，卻可能成為小縣城未來經(jīng)濟發(fā)展最大的變數(shù)之一。