剛剛經(jīng)歷了一輪“風(fēng)雨洗禮”的A股投資者中，做出類似老徐的選擇的恐怕不在少數(shù)。賣股買房，這為近期樓市，尤其是一線樓市的回暖再添一把火。

 

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日表示，北上廣深這些城市房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)上漲。這一說(shuō)法是否靠譜?

 

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一個(gè)大都市建設(shè)用地的總量，一般是整個(gè)城市土地總量的1/3到1/2，一線城市的用地指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到該數(shù)據(jù)的極限，所以只能從存量土地方面考慮。

 

陳晟認(rèn)為，越接近這個(gè)極限值的城市，土地的供應(yīng)量就會(huì)越少，相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格也愈加堅(jiān)挺。如果這類城市的人口還在持續(xù)增長(zhǎng)，存量土地的盤活又不夠快的話，那么房?jī)r(jià)上漲的速度就會(huì)更快，反之亦然�，F(xiàn)在來(lái)看，北京、上海、深圳這三個(gè)城市目前已接近用地的極限。

 

政策利好提振樓市成交

 

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次樓市回暖，與政策利好密不可分。“限購(gòu)令”取消，降息，降準(zhǔn)，多地公積金迎來(lái)調(diào)整，房貸優(yōu)惠加大以及購(gòu)房稅收減免等多重政策利好，無(wú)疑提升了消費(fèi)者的購(gòu)房信心。

 

在“第七屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇”上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一表示，當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)關(guān)系非常密切。在政策利好影響下，4月份以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)了積極變化，4月一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)開始明顯企穩(wěn)回升。

 

6月27日下午，央行官網(wǎng)發(fā)布消息，從6月28日起有針對(duì)性地對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施定向降準(zhǔn)，以進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。與此同時(shí)，存貸款利率對(duì)稱降息0.25個(gè)百分點(diǎn)。一年期存款基準(zhǔn)利率降至2%，比歷史最低值的1.98%僅高0.02個(gè)百分點(diǎn)。而一年期貸款基準(zhǔn)利率，在今年5月11日創(chuàng)下5.1%的史上最低值后，進(jìn)一步降到了4.85%。

 

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，此次降息降準(zhǔn)無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成利好，不論是上游的開發(fā)融資，還是下游的購(gòu)房按揭，都將受益。今年二季度以來(lái)房地產(chǎn)量升價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)將在下半年延續(xù)。

 

偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊指出，新一輪降息后，商貸的按揭利率為5.4%，公積金貸款利率為3.5%，比2008年全球金融危機(jī)時(shí)的利率還要低。以北京為例，公積金首次置業(yè)可以最高貸到120萬(wàn)元。假設(shè)貸款20年，降息后，公積金貸款每月將節(jié)省155.14元，總利息節(jié)省近4萬(wàn)元。按基準(zhǔn)利率算，商貸每月將節(jié)省利息169.62元，總利息節(jié)省4萬(wàn)余元。

 

政策托市效果已經(jīng)顯現(xiàn)。2015年5月，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積分別為94萬(wàn)、130萬(wàn)、100萬(wàn)和60萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為3.2%、4.8%、17.5%和46.7%，同比增幅分別為59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。

 

從環(huán)比來(lái)看，深圳增幅最大;從同比來(lái)看，深圳和上海反彈力度最大。與上一輪樓市復(fù)蘇期的2012年5月相比，深圳、上海新建商品住宅成交量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)時(shí)，故在本輪樓市調(diào)整中，深圳和上海領(lǐng)漲一線樓市。

 

樓市的火熱加快了去化速度。易居智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，一線城市5月末新建商品住宅庫(kù)存面積為3615萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌1.5%，同比增長(zhǎng)12.4%。同時(shí)去化周期11.3個(gè)月，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月低于12個(gè)月的水平。

 

虹吸效應(yīng)帶來(lái)人口凈流入

 

為什么選擇來(lái)到北上廣深?作為一個(gè)“北漂”，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者和身邊多位小伙伴們聊過(guò)這個(gè)問(wèn)題，更多的人用一個(gè)詞來(lái)回復(fù)，那就是“機(jī)會(huì)”。

 

不管北上廣深的房?jī)r(jià)有多貴，居住有多難，空氣有多糟糕，道路有多擁堵，還是有那么多人蜂擁而來(lái)。

 

除了機(jī)會(huì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，也是導(dǎo)致一線城市人口凈流入的關(guān)鍵因素。央視新聞微博發(fā)布的31個(gè)省份人均收入排行榜顯示，2014年滬、京、浙、深等省市的城鎮(zhèn)居民人均收入都超過(guò)4萬(wàn)元，上海達(dá)47710元，分區(qū)域來(lái)看，東、中、西收入差距依然顯著。

 

北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的2014年度人口調(diào)查抽樣結(jié)果顯示，2014年末，北京全市常住人口為2151.6萬(wàn)人，與2013年相比，增加36.8萬(wàn)人。其中，全市常住外來(lái)人口為818.7萬(wàn)人，與2013年相比，增加16萬(wàn)人。

 

上海市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2014年末，上海全市常住人口總數(shù)為2425.68萬(wàn)人。其中，戶籍常住人口1429.26萬(wàn)人，外來(lái)常住人口996.42萬(wàn)人。

 

深圳的數(shù)據(jù)顯示，2014年深圳市常住人口中非戶籍人口為745.68萬(wàn)人，戶籍人口為332.21萬(wàn)人，非戶籍人口的數(shù)量是戶籍人口的兩倍多。此外，廣州也是位居全國(guó)人口凈流入第一梯隊(duì)的城市。

 

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池認(rèn)為，由于各城市發(fā)展不均衡，而一線城市具有較多的教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)公共資源，有較多的就業(yè)機(jī)會(huì)，所以人口規(guī)模還在不斷增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)供不應(yīng)求，未來(lái)房?jī)r(jià)很難降下來(lái)。

 

土地天花板制約樓市供應(yīng)

 

除了北上廣深，還有哪些地方適合置業(yè)?

 

王健林近日表示，國(guó)土部剛剛發(fā)布了對(duì)16個(gè)城市用地的剛性約束規(guī)劃，16個(gè)城市近期會(huì)出臺(tái)一個(gè)最終用地極限，當(dāng)然包括北京、上海、廣州等。也就是說(shuō)，到這為止，不準(zhǔn)再新建了，只能在存量上想辦法，只能二手買賣。這個(gè)制度會(huì)進(jìn)一步使這些城市的供應(yīng)量減少，所以一線或者二線靠前的城市會(huì)永遠(yuǎn)處于房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，早在2014年7月，住建部和國(guó)土部共同確定了全國(guó)14個(gè)城市開展劃定城市開發(fā)邊界試點(diǎn)工作。首批試點(diǎn)城市包括北京、沈陽(yáng)、上海、南京、蘇州、杭州、廈門、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、西安以及貴陽(yáng)。“城市開發(fā)邊界”指根據(jù)地形地貌、自然生態(tài)、環(huán)境容量和基本農(nóng)田等因素劃定的、可進(jìn)行城市開發(fā)和禁止進(jìn)行城市開發(fā)建設(shè)區(qū)域的空間界限，即允許城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)展的最大邊界。

 

趙秀池說(shuō)，上述城市都是常住人口在500萬(wàn)以上的特大城市，人地矛盾比較突出，耕地逼近紅線。用地剛性規(guī)劃使新增建設(shè)土地供應(yīng)得到剛性約束，更多的是在盤活存量上下功夫，未來(lái)城市建設(shè)用地供應(yīng)會(huì)越來(lái)越少。

 

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，北上廣深外加成都和武漢，是人口聚集過(guò)快的城市，這類城市是想絕對(duì)性地控制人口過(guò)快增長(zhǎng);第二類是潛力城市或中心城市，未來(lái)也可能會(huì)感染上“大城市病”，目前是預(yù)防性地控制。

 

歐陽(yáng)捷預(yù)計(jì)，上述城市未來(lái)房地產(chǎn)銷售會(huì)加快，進(jìn)而促進(jìn)去化速度加快;未來(lái)人口流入會(huì)有所減慢，但凈流入趨勢(shì)不會(huì)改變;尤其是一些土地供不應(yīng)求的城市，還會(huì)帶動(dòng)中心城市地價(jià)上漲，進(jìn)而帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲。