消化庫存是今年主要任務(wù)

 

房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2014年的低迷之后,雖然未來地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍被看好,但是其已經(jīng)面臨困局,并影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,為此一場自發(fā)性的調(diào)整將不可避免。事實(shí)上,房地產(chǎn)是波動的市場,波動中應(yīng)使市場機(jī)制發(fā)揮作用。

 

2015年,中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)面臨下行壓力,房地產(chǎn)雖然迎來了政策寬松甚至鼓勵的外部環(huán)境,但仍處于銷售和投資雙雙放緩的周期中,同時面臨著去庫存、去泡沫與防風(fēng)險、防崩盤的任務(wù)。

 

縱觀2014年上市房企的財報,很多房企把“消化庫存”作為2015年的主要任務(wù)。數(shù)據(jù)顯示,2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積為726482萬平方米,比上年增長9.2%;房屋竣工面積107459萬平方米,同比增長5.9%。截至2014年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加了12874萬平方米。目前,庫存處于歷史高位,出清周期雖有所下調(diào)但仍處于較高水平。而就整體營收情況來看,今年15家房企達(dá)到了283億元,比去年同期的242億元多了一成七。中投證券數(shù)據(jù)顯示,2014年上半年內(nèi)地上市房企營業(yè)收入同比增幅僅有6個百分點(diǎn)。

 

在眾多房企的計劃中,上半年銷售只占全年計劃的四成,下半年占六成。對樓市來說,下半年才是賣房子的好時機(jī)。

 

這在7月份就已經(jīng)有所體現(xiàn)。CREIS中指數(shù)據(jù)公布的最新數(shù)據(jù)顯示,2015年7月監(jiān)測的包括四大一線城市在內(nèi)的35個主要城市成交面積環(huán)比雖然略降,但同比漲幅達(dá)到57.5%。其中,一線城市表現(xiàn)搶眼,成交面積同比上漲87.8%,深圳漲幅居首位為214.2%。對樓市來說,七八月份只是淡季,九十月份才是真正全年的銷售旺季,七八月份只要市場能保有一定的“溫度”不大幅下滑就算在及格線上。成交上升、價格上漲,無論營業(yè)收入還是凈利潤,下半年上市房企的表現(xiàn)都會比上半年更好。

 

利好樓市政策再加碼

 

一方面是庫存高企,一方面是不斷的政策利好。上半年,房地產(chǎn)市場在一輪輪利好政策的影響下,擺脫一路下行的市場行情,逐步回暖。寬松的貨幣政策、雙限解禁、5改2等等利好政策讓上半年的樓市在紅五月、熱六月中結(jié)束,各房企年中報表也因此出現(xiàn)“優(yōu)良”記錄。二手房首付的降低、營業(yè)稅的減免降低、包括連續(xù)的降準(zhǔn)降息,整個房地產(chǎn)大環(huán)境都有了改觀,對市場消費(fèi)信心具有很強(qiáng)的提升作用。

 

隨著樓市由增量市場向存量轉(zhuǎn)移,決策層已經(jīng)在思考取消“9070政策”全國一刀切的必要性。2015年3月27日國土部和住建部聯(lián)合簽發(fā)樓市新政優(yōu)化住房供應(yīng)套型促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整對在建商品住房項(xiàng)目在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整支持居民自住和改善性住房需求。

 

7月29日,南京國土局掛出了7幅地塊,其中三幅帶有住宅性質(zhì)的地塊取消了“9050”的套型限制。南京并非是全國首個取消住房供應(yīng)套數(shù)硬性指標(biāo)的城市。據(jù)不完全統(tǒng)計,天津、杭州、青島、四川、江西、河南、福建等超10省市明確取消“9070”政策,允許房企根據(jù)市場需要適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。

 

7月9日,國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示,6月份全國CPI同比上漲1.4%,雖然漲幅較上個月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn),但依然在低位徘徊;同時,全國PPI同比下跌4.8%,數(shù)據(jù)表現(xiàn)低于市場預(yù)期,跌幅擴(kuò)大至年內(nèi)最大值。

 

這表明盡管當(dāng)前通縮壓力有所減輕但風(fēng)險仍存,貨幣政策將有望繼續(xù)保持寬松。從房產(chǎn)開發(fā)商的角度來看,經(jīng)歷了2014年的低迷之后,房企在產(chǎn)品開發(fā)強(qiáng)度、庫存控制和銷售策略方面,有了更為豐富的經(jīng)驗(yàn)。雖然上半年市場因政策效應(yīng)有所回暖,但房企整體開發(fā)節(jié)奏以及拿地方面都表現(xiàn)出謹(jǐn)慎、理性的心態(tài)。

 

下半年土地市場仍會繼續(xù)活躍

 

7月10日,中國財政部網(wǎng)站公布去年全國財政決算數(shù)據(jù)顯示,2014年國有土地使用權(quán)出讓金收入約4萬億元,占全國政府性基金收入總盤子近八成,再創(chuàng)歷史紀(jì)錄。由于近期市場形勢轉(zhuǎn)暖,樓市熱度向土地市場傳導(dǎo),尤其是一、二線城市,導(dǎo)致房企對于這些城市土地的爭搶十分激烈,地王依然頻繁出現(xiàn),體現(xiàn)了房企對一、二線市場的看多情緒。

 

有數(shù)據(jù)顯示,前7月一線城市土地成交平均溢價率37%相比去年同期增長25個百分點(diǎn)。二線城市土地成交平均溢價率25%相比去年同期增長17個百分點(diǎn)。三線城市平均溢價率達(dá)到15%相比去年同期增長15個百分點(diǎn)。

 

6月,重點(diǎn)監(jiān)測的中國20大標(biāo)桿房企購地金額明顯上漲,總金額達(dá)到334.28億元。不過,從拿地企業(yè)看,上半年“地王”競得者中,超過一半為聯(lián)合體。這主要是房企出于資金方面的制約以及對于降低運(yùn)營風(fēng)險的考量。

 

據(jù)介紹,2015年上半年,20大標(biāo)桿房企在一、二線城市購入土地金額高達(dá)1342億元,占所有土地支出的90.1%,創(chuàng)了歷史新高。對此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為土地成交面積出現(xiàn)分化溢價率普遍上漲能夠充分反映樓市現(xiàn)狀。成交分化表明在政策的刺激下開發(fā)商對一、二線城市的爭奪越發(fā)激烈一、二線城市樓市供需都在上揚(yáng);溢價率上漲表明開發(fā)商對房地產(chǎn)整體行業(yè)依然維持樂觀的判斷。有人分析認(rèn)為,下半年一線城市的土地市場會繼續(xù)活躍,房企拿地的意愿較大,“地王”或許還會出現(xiàn)。