人民網(wǎng)北京12月21日電 （余燕明）到今年11月下旬，北京土地市場(chǎng)年內(nèi)已經(jīng)累計(jì)出讓了100宗地塊，總成交金額達(dá)到了1920.77億元，相比2014年的土地市場(chǎng)，去年全年北京公開出讓142宗地塊實(shí)現(xiàn)成交金額則只有1917億元。

　　今年在北京拿地的這些企業(yè)中，北京天恒置業(yè)集團(tuán)頻頻出現(xiàn)在土地競買現(xiàn)場(chǎng)，斬獲尤豐。

　　北京天恒今年參與拿下了6宗地塊，成交總金額216.76億元，這些地塊分別位于北京南城的房山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和大興區(qū)。

　　北京天恒今年在土地市場(chǎng)高調(diào)拿地，這家隸屬北京市西城區(qū)國資委旗下的本地房地產(chǎn)國企，其實(shí)從去年開始就已經(jīng)決定“爆發(fā)”。

　　為此，人民網(wǎng)記者于日前專訪了北京天恒置業(yè)集團(tuán)地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部總經(jīng)理周興，其向人民網(wǎng)記者揭示了兩年內(nèi)在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)跑出的一匹“黑馬”。

　　重度布局南城

　　“天恒并不是在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)突然冒出來的。”周興說，事實(shí)是，天恒是北京一家有著久遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)歷史的老牌房企，公司及其前身從事房地產(chǎn)開發(fā)有著30多年的經(jīng)驗(yàn)。

　　公開資料顯示，北京天恒置業(yè)集團(tuán)在2001年更名，前身是北京市西城城建開發(fā)集團(tuán)，后經(jīng)北京市西城區(qū)國資委改制，北京天恒成為一家有限公司，并由西城區(qū)國資委全資控股。

　　北京天恒在北京也一直擁有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，旗下樓盤包括位于柔懷的天恒·半山世家，房山區(qū)天恒·樂活城、天恒樂墅、天恒樂Do，豐臺(tái)區(qū)天恒公園懿府項(xiàng)目。

　　市場(chǎng)化的商品房項(xiàng)目開發(fā)只是北京天恒房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一部分，作為西城區(qū)國資委旗下的房地產(chǎn)國企，也一直承擔(dān)著棚改和土地一級(jí)開發(fā)等政府工程類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　人民網(wǎng)記者了解到，到2014年底，北京天恒承擔(dān)了房山區(qū)長陽站7號(hào)地西城區(qū)舊城保護(hù)定向安置房、桃源項(xiàng)目、豐盛危改小區(qū)項(xiàng)目、百萬莊北里居民住房改善項(xiàng)目、西直門內(nèi)大街市政道路拆遷項(xiàng)目、大玉胡同項(xiàng)目等12個(gè)保障房和土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，總投資接近300億元。

　　“政府公益類項(xiàng)目和市場(chǎng)化項(xiàng)目是北京天恒房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的‘兩條腿’，市場(chǎng)化項(xiàng)目開發(fā)一直維持在一個(gè)中等偏低的水平，擴(kuò)張規(guī)模不是特別快。”周興告訴人民網(wǎng)記者。

　　北京天恒從2013年底開始在房地產(chǎn)二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)上發(fā)力。周興介紹，天恒之前基本上保持每兩年一次的拿地節(jié)奏，但是從2013年開始，公司在土地市場(chǎng)開始加速。

根據(jù)北京市國土局網(wǎng)站土地市場(chǎng)成交信息匯總記錄，過去近十年間，北京天恒已經(jīng)通過與其他房企合作或單獨(dú)拿下了北京土地市場(chǎng)的11宗地塊。

　　這11宗地塊的總成交價(jià)達(dá)到了288.68億元。除了今年參與拿下6宗地塊外，其在2014年拿下了2宗地塊，成交總金額61.3億元，另外公司分別在2013年、2008年和2006年各拿下了1宗地塊。

　　周興認(rèn)為天恒在土地近兩年突然擴(kuò)張，其實(shí)是“厚積薄發(fā)”的結(jié)果。

　　“天恒在此之前為擴(kuò)張做了很多準(zhǔn)備，比如資金、人員、組織構(gòu)架和機(jī)制，另外政府和市場(chǎng)的許可，也非常重要。”周興說，去年北京土地市場(chǎng)比較冷，天恒在北京拿了兩塊地，所以比較搶眼，今年則更加搶眼。

　　雖然天恒近兩年在北京土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極，但在周興看來，并不意味公司是在盲目拿地。他說，現(xiàn)在北京土地市場(chǎng)競爭非常激烈，真正拿到一塊地之前招投標(biāo)次數(shù)至少十次甚至以上。雖然天恒招投標(biāo)頻率很高，但每一塊地都不是志在必得的心態(tài)，而是基于理性決策的基礎(chǔ)之上。

　　以去年北京天恒拿下兩宗地塊為例，周興回顧去年土地市場(chǎng)分析說，2014年北京土地市場(chǎng)冷熱交替，冷淡期一直從4月份持續(xù)到10月份，北京天恒拿下的兩宗地塊時(shí)間分別是5月初和9月初，兩宗地塊位于大興區(qū)西紅門和豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)。

　　“去年拿地的時(shí)點(diǎn)分別是土地市場(chǎng)低谷和市場(chǎng)熱度剛開始反彈的初期，天恒踩準(zhǔn)了拿地時(shí)機(jī)。”周興評(píng)價(jià)說。

　　今年的北京土地市場(chǎng)全年火爆，并無淡季，因此，天恒今年繼續(xù)拿地的動(dòng)機(jī)，則又有所不同。周興說主要與公司的區(qū)域聚焦和整體戰(zhàn)略布局有關(guān)系。

　　“今年天恒拿地的策略比較明顯，也就是集中在南城，這是基于我們對(duì)北京整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析。”周興說。

　　根據(jù)人民網(wǎng)記者統(tǒng)計(jì)，北京天恒拿下的這些土地集中分布在房山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和大興區(qū)。北京天恒過去在房山區(qū)累計(jì)拿下了7宗地塊，為此北京天恒與合作伙伴一起砸下了117.33億元；其在豐臺(tái)區(qū)拿下了2宗地塊，成交總金額128.15億元；另外在大興區(qū)拿下了2宗地塊，成交總金額達(dá)到了43.2億元。

　　北京天恒選擇布局南城的依據(jù)是北京未來會(huì)面臨非首都功能的疏解，但這種功能疏散并不意味著遷出北京，應(yīng)該是分梯度疏解，大量城市功能要從北京核心區(qū)外溢到非核心區(qū)，比如四環(huán)以外。

　　“這些功能疏解需要承接空間，北京東南西北四環(huán)到六環(huán)之間除了南城以外，其他區(qū)域的機(jī)會(huì)都比較小。”周興說，“天恒就是聚焦北京南城，南城是投資機(jī)會(huì)所在，投資邏輯比較清晰。”

　　而天恒在北京集中拿地背后更宏大的背景是，市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)北京和一線城市的投資價(jià)值形成共識(shí)：一線城市不僅是有安全性的“避風(fēng)港”，其投資價(jià)值還會(huì)進(jìn)一步上升。今年一線城市土地市場(chǎng)和房屋銷售火爆就是例證。

　　但另一方面，周興認(rèn)為，相比同行和區(qū)域內(nèi)的其他地塊，作為投資更加謹(jǐn)慎的國企，天恒今年在北京拿地價(jià)格相對(duì)較低，在地價(jià)相對(duì)高的環(huán)境里公司選擇的是價(jià)格相對(duì)低的地塊。

　　“比如在今年豐臺(tái)區(qū)陸續(xù)出讓的土地中，天恒拿到的地塊單價(jià)是較低的。”他說。

　　北京天恒今年10月底聯(lián)合中糧地產(chǎn)和首創(chuàng)以總價(jià)近86億元拿下豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村地塊，按照業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該地塊商品住宅部分折合樓面價(jià)約為5萬元/平方米。

　　而在相隔三天時(shí)間后，華潤招商華僑城聯(lián)合體以83.4億元總價(jià)拿下毗鄰地塊，樓面價(jià)達(dá)到了5.6萬元/平方米，并且隨后一周時(shí)間里發(fā)酵出“由于土地最終價(jià)格超過預(yù)算，華潤置地和招商地產(chǎn)計(jì)劃退出”的消息。

　　發(fā)力北京不怕晚

　　另一個(gè)讓業(yè)內(nèi)感興趣的問題是，雖然天恒聚焦北京，但如今的北京市場(chǎng)，土地價(jià)格在成本端擠占過多，這些出讓地塊動(dòng)輒幾十億元的高總價(jià)，讓不少行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿房企都望而卻步，此時(shí)選擇在北京市場(chǎng)做大規(guī)模的天恒，時(shí)機(jī)選擇是否過晚。

　　“天恒還是有著國企的發(fā)展特點(diǎn)，就是相對(duì)穩(wěn)健，但不是保守，過分保守其實(shí)是沒有拓展機(jī)會(huì)的。”周興這樣解釋，之所以選擇近兩年開始擴(kuò)張，一是因?yàn)樘旌愕陌l(fā)展是聚焦北京市場(chǎng)，而公司對(duì)北京未來三到五年的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心，“很多人問天恒選擇現(xiàn)在的擴(kuò)張時(shí)點(diǎn)是不是有點(diǎn)晚，但是因?yàn)槲覀儗?duì)北京的后市看好，所以也并不意味著前幾年沒有拿地?cái)U(kuò)張，接下來就沒有機(jī)會(huì)。”

　　另一個(gè)原因則是北京天恒在戰(zhàn)略和發(fā)展定位上的調(diào)整。

　　周興向記者介紹，現(xiàn)在天恒房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品線很長，土地儲(chǔ)備既有六環(huán)以外，也有四環(huán)附近，既有純住宅用地，也有商辦用地，而這又與公司戰(zhàn)略密切相關(guān)。

　　“經(jīng)過幾年的研判，天恒的戰(zhàn)略比較清晰，公司在2013年末和2014年初就提出了‘城鎮(zhèn)運(yùn)營商’的定位，這其實(shí)也就是相關(guān)多元化的概念。”周興告訴人民網(wǎng)記者，天恒過去長期90%以上的產(chǎn)品線都集中在住宅，但現(xiàn)在天恒已經(jīng)開發(fā)了中高端、剛需項(xiàng)目以及養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，“城鎮(zhèn)運(yùn)營商的定位要求公司是多業(yè)態(tài)的，另外也有規(guī)模上的要求。”

　　他說，北京天恒戰(zhàn)略定位的城鎮(zhèn)運(yùn)營商，其實(shí)強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)方面，一是規(guī)模要求，另一個(gè)就是城鎮(zhèn)運(yùn)營是多功能和復(fù)合型的，尤其是服務(wù)功能。城鎮(zhèn)運(yùn)營商顯然不是一次性建設(shè)。

　　據(jù)了解，北京天恒為履行集團(tuán)戰(zhàn)略也在組織結(jié)構(gòu)上做了調(diào)整，集團(tuán)成立了地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部，主要負(fù)責(zé)市場(chǎng)化項(xiàng)目開發(fā)和投資；城區(qū)項(xiàng)目事業(yè)部主要負(fù)責(zé)政府投資類的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；商業(yè)運(yùn)營事業(yè)部主要負(fù)責(zé)公司開發(fā)的項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營；另外還成立了物業(yè)事業(yè)部，天恒在金融方面也在做一些安排，目前處在籌建和研究階段。

　　現(xiàn)在天恒對(duì)公司戰(zhàn)略的解釋是“城鎮(zhèn)運(yùn)營商、五指合拳”，集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展的五個(gè)方向最終形成支撐城鎮(zhèn)運(yùn)營商戰(zhàn)略的合力，最后集團(tuán)業(yè)務(wù)會(huì)形成以地產(chǎn)開發(fā)為核心的多個(gè)發(fā)展維度。

　　北京天恒在資本擴(kuò)充上，獲得了西城區(qū)國資委的全力支持，這家公司發(fā)起成立時(shí)注冊(cè)資本僅為1980萬元，隨后北京市西城區(qū)政府對(duì)公司進(jìn)行了多次增資，到今年8月中旬北京天恒進(jìn)行的最近一次增加注冊(cè)資本18.21億元，公司的注冊(cè)資本已經(jīng)達(dá)到了85.4億元。

　　“西城區(qū)國資委的資本支持，多是支持政府類工程項(xiàng)目。”周興說，西城區(qū)承擔(dān)了非常重要的非首都核心功能疏散任務(wù)，而且未來會(huì)繼續(xù)一起承擔(dān)。

　　北京天恒近兩年的房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目上頻繁出手，巨大的土地投資也意味著公司在短期內(nèi)耗費(fèi)了大量的資本支出。

　　“天恒市場(chǎng)化項(xiàng)目的資金也是得到保障的，畢竟作為國企運(yùn)營都比較穩(wěn)健，國資部門對(duì)公司的負(fù)債監(jiān)管非常嚴(yán)格。”周興說。

　　他也進(jìn)一步介紹，天恒是在各種資源調(diào)配整齊以后才開始爆發(fā)，包括資金。

　　“現(xiàn)金流的安全是天恒做投資決策放在第一位的考量因素。”周興這樣向記者強(qiáng)調(diào)，天恒各種融資渠道和銷售回款的匹配程度比較高，投資與回款的匹配程度也很好，雖然投資和銷售回款之間存在時(shí)間差，但融資同樣有還款周期。“天恒投資、回款和融資的匹配度非常好，安全系數(shù)也很高。”

　　按照北京天恒的規(guī)劃，公司未來在項(xiàng)目拓展上，會(huì)采取“三條腿走路”。一是天恒自己單獨(dú)拿地；第二種是聯(lián)合拿地，這會(huì)成為天恒未來獲取項(xiàng)目的固定模式之一；另外天恒則希望在項(xiàng)目并購上有所作為。不過周興介紹，因?yàn)轫?xiàng)目并購比較復(fù)雜，目前為止公司還沒有特別成功的并購案例，但這會(huì)是北京天恒未來探索的方向。

　　北京天恒雖然承擔(dān)了北京市大量的土地一級(jí)開發(fā)，但并不意味著容易形成房地產(chǎn)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的機(jī)會(huì)。另一方面，北京天恒也更喜歡與其他企業(yè)合作拿地開發(fā)。

　　在今年北京天恒新增的6宗土地儲(chǔ)備里，有4宗土地是與其他房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成聯(lián)合體后獲得，與北京天恒一起拿地的合作伙伴包括了中糧地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)。

　　“天恒選擇合作伙伴的標(biāo)準(zhǔn)比較清晰，首先會(huì)選擇標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)。”周興說，“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭白熱化，項(xiàng)目和地塊價(jià)值只有最大化，才能安全有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的利潤追求。要與合作伙伴形成完全的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。”

　　在聯(lián)合拿地以后，北京天恒與合作伙伴選擇的操盤模式是聯(lián)合開發(fā)，周興解釋說，“如果單方來做，其實(shí)就是財(cái)務(wù)投資，也不能形成項(xiàng)目開發(fā)上的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。”

　　據(jù)公開資料，2014年北京天恒營業(yè)收入中房屋銷售收入約為17.2億元，但周興表示，公司銷售規(guī)模會(huì)急劇上升，明年在北京市場(chǎng)會(huì)成為一個(gè)銷售額達(dá)百億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)。