人民網(wǎng)北京5月19日電 （余燕明）招商蛇口（證券代碼：001979）在深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)的前海片區(qū)擁有接近243萬平方米的土地儲(chǔ)備，如果這些用途為工業(yè)、物流、倉儲(chǔ)的土地能夠在規(guī)劃調(diào)整后變更為商業(yè)、辦公、居住用地，招商蛇口將在這些前海片區(qū)土地挖掘出龐大的土地紅利。

　　招商蛇口與深圳市政府正在兌現(xiàn)前海片區(qū)的這些土地紅利。招商蛇口董事長孫承銘在日前的股東大會(huì)上透露，當(dāng)初前海片區(qū)土地裝入招商蛇口的評(píng)估價(jià)值約為390億元，但如今與政府談判過程中的前海土地估值已經(jīng)達(dá)到了900多億元，“土地增值非常多。”

　　孫承銘在股東大會(huì)上進(jìn)一步介紹，招商蛇口計(jì)劃與深圳市政府關(guān)于前海片區(qū)土地規(guī)劃用途的變更談判在今年上半年結(jié)束，最晚會(huì)在7月底完成。“前海片區(qū)土地談判已經(jīng)到了收官階段，重大原則性問題已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)，剩下一些技術(shù)性的細(xì)節(jié)問題。”

　　他也透露，招商蛇口前海片區(qū)土地規(guī)劃用途變更后，按照已經(jīng)達(dá)成的協(xié)議，新實(shí)現(xiàn)的土地增值收益按照股權(quán)比例約定，招商蛇口與深圳市政府“四六分成”。

　　對(duì)此，招商蛇口董事會(huì)秘書劉寧在股東大會(huì)上解釋，按照工業(yè)用地容積率計(jì)算，招商蛇口前海片區(qū)的土地容積率不會(huì)超過2.0，但規(guī)劃用途變更后容積率會(huì)大大提高，新增建筑面積土地溢價(jià)，深圳市政府會(huì)占到60%。

　　今年2月初，中金公司研究團(tuán)隊(duì)針對(duì)招商蛇口在前海片區(qū)的土地規(guī)模發(fā)布報(bào)告時(shí)指出，招商蛇口在前海片區(qū)擁有2.42平方公里土地，占到整個(gè)前海片區(qū)土地面積的16.1%，招商局集團(tuán)與深圳市政府協(xié)議約定由招商局集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)位于媽灣片區(qū)3.9平方公里的前海灣物流園區(qū)，招商蛇口在片區(qū)內(nèi)擁有2.42平方公里土地面積。

　　“我們估算，招商蛇口在前海片區(qū)土地儲(chǔ)備的重估價(jià)值將達(dá)到704億元，占到目前招商蛇口GAV（Gross Annual Value，年度總產(chǎn)值）的32.1%，前海片區(qū)辦公商業(yè)與住宅的GAV分別有516億元、188億元。”中金公司研究團(tuán)隊(duì)在報(bào)告中寫到。

　　中金公司研究團(tuán)隊(duì)的估算依據(jù)是，招商蛇口目前在前海片區(qū)持有2.42平方公里土地，目前具體規(guī)劃還在與政府協(xié)商之中，假設(shè)最終規(guī)劃容積率為2.3，則對(duì)應(yīng)計(jì)容建筑面積可以達(dá)到560萬平方米，除了已經(jīng)規(guī)劃的前海自由貿(mào)易中心（建筑面積81.4萬平方米），如果按照辦公商業(yè)：住宅的比例75%：25%測(cè)算，則對(duì)應(yīng)前海片區(qū)總體GAV將達(dá)到704億元，其中住宅GAV為188億元。

　　中金公司研究團(tuán)隊(duì)折算招商蛇口前海片區(qū)每平方米土地儲(chǔ)備的重估價(jià)值約為2.3萬元，“與目前周邊土地售價(jià)基本持平。”

　　根據(jù)招商蛇口披露的深圳前海片區(qū)土地儲(chǔ)備情況，到2015年底，公司在前海片區(qū)的土地使用權(quán)面積為242.86萬平方米，其中已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書的土地面積為134.22萬平方米，尚未取得土地使用權(quán)證書的土地面積為108.64萬平方米。

　　招商蛇口在前海片區(qū)的這些土地儲(chǔ)備已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的土地面積只有14.58萬平方米，尚未開發(fā)建設(shè)的土地面積為228.28萬平方米。

　　招商蛇口在年報(bào)中解釋公司合法擁有前海片區(qū)的土地使用權(quán)，但由于這些土地使用權(quán)均位于前海深港合作區(qū)內(nèi)，這些土地需要調(diào)整規(guī)劃用途。目前前海合作區(qū)的單元規(guī)劃還在制定當(dāng)中，具體宗地的規(guī)劃用途尚未確定，相關(guān)部門暫停辦理前海片區(qū)的土地登記，招商蛇口及控股子公司尚未辦理土地權(quán)屬證書的前海灣物流園區(qū)出讓土地暫時(shí)無法辦理權(quán)屬證書。

　　招商蛇口與深圳市政府就前海片區(qū)土地的整備方式協(xié)商內(nèi)容包括了土地規(guī)劃用途變更、是否涉及補(bǔ)繳地價(jià)、土地增值收益分配等。

　　到2015年底，招商蛇口在前海片區(qū)的土地已經(jīng)開發(fā)的主要是前海灣花園項(xiàng)目，公司也啟動(dòng)了上述前海自由貿(mào)易中心一期建設(shè)的準(zhǔn)備工作，這個(gè)項(xiàng)目是招商蛇口在前海片區(qū)開發(fā)的首個(gè)綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目所屬地塊用地性質(zhì)為物流用地，但根據(jù)深圳市政府的批復(fù)，該項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)用地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅及配套服務(wù)設(shè)施用地，日后地塊會(huì)進(jìn)行規(guī)劃用途的調(diào)整變更。

　　招商蛇口在2015年11月份與招商地產(chǎn)換股吸收合并方案中披露過前海片區(qū)的土地價(jià)值。截至目前招商蛇口前海片區(qū)土地絕大部分仍處于尚未開發(fā)建設(shè)狀態(tài)，公司披露到2015年年中時(shí)，這些土地使用權(quán)的賬面凈值不到17億元。

　　一位財(cái)會(huì)從業(yè)人士向人民網(wǎng)記者記者解釋，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股方式取得的土地使用權(quán)，按取得成本作為無形資產(chǎn)入賬，并按可使用年限平均攤銷。

　　“如果有償取得的土地尚未開發(fā)建設(shè)，按照土地使用權(quán)取得成本計(jì)入無形資產(chǎn)并予以攤銷，也就是土地使用權(quán)的賬面凈值。”這位財(cái)會(huì)從業(yè)人士說，如果取得的土地開發(fā)建設(shè)，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求土地使用權(quán)與地上建筑按照無形資產(chǎn)、在建工程等分開處理。

　　毫無疑問，招商蛇口早年在前海片區(qū)獲取的土地儲(chǔ)備增值豐厚。

　以招商蛇口控股子公司在前海片區(qū)擁有的一宗地塊為例，該公司在1994年通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的形式獲得這宗土地，用地面積9654平方米，土地用途為倉儲(chǔ)用地，轉(zhuǎn)讓價(jià)款約為619萬元，折合每平方米土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為641元/平方米，對(duì)比現(xiàn)在招商蛇口位于前海片區(qū)總面積242.86萬平方米、總估值900億元，折合平均每平方米約為3.7萬元的土地價(jià)格，已經(jīng)幾乎是當(dāng)時(shí)獲取土地成本的近60倍。

　　按照招商蛇口前海片區(qū)土地賬面凈值17億元粗略計(jì)算，當(dāng)年公司獲取的前海片區(qū)土地成本還不到700元/平方米。

　　人民網(wǎng)就招商蛇口當(dāng)初取得前海片區(qū)土地的成本向公司求證，不過招商蛇口方面未予以回應(yīng)或評(píng)價(jià)。