市民呂某(化名)看中了濟南經(jīng)十東路附近某新樓盤一套建筑面積120多平米的住宅,看房當(dāng)天,就與開發(fā)商山東某置業(yè)有限公司簽訂了一份商品房認(rèn)購協(xié)議,并先后支付了10萬元訂金。不料,房屋取得商品房預(yù)售許可證時,因當(dāng)時濟南市商品房價格上漲幅度較大,開發(fā)商卻單方終止合同,并執(zhí)意退還呂某的10萬元認(rèn)購款。

　　近日,濟南中院依法審結(jié)了該起商品房預(yù)約合同糾紛上訴案,涉事開發(fā)商因預(yù)約違約,被判賠償買方信賴?yán)�益損失29萬余元。

　　房價大漲開發(fā)商強行終止認(rèn)購協(xié)議

　　2016年5月,歷城區(qū)經(jīng)十東路附近一處新樓盤開盤,市民呂某在該樓盤相中了一套建筑面積120多平米的住宅。看房當(dāng)天,呂某便與開發(fā)商簽訂了一份商品房認(rèn)購協(xié)議,并支付了1萬元意向金。

　　協(xié)議約定,該房總購置款為120余萬元;呂某在協(xié)議簽訂后3日內(nèi)交齊10萬元房屋訂金,日后會接到公司的網(wǎng)簽手續(xù)通知,屆時雙方再簽《商品房買賣合同》。但簽訂預(yù)約協(xié)議后,呂某并未遵約及時交納款項,直到3個月后,即2016年8月才向開發(fā)商補交了9萬元商品房訂金。

　　同年9月17日,涉案房屋取得商品房預(yù)售許可證,因小區(qū)商品房價格上漲幅度較大,開發(fā)商卻決定終止與呂某的房屋認(rèn)購協(xié)議,并于10月27日通知呂某解除協(xié)議,以其未按約定期限交款、提供按揭資料、構(gòu)成違約等虛構(gòu)的理由,通知呂某辦理退款手續(xù)。

　　呂某拒絕解除協(xié)議,堅持要求開發(fā)商繼續(xù)履行協(xié)約內(nèi)容,盡快交付涉案房屋等。事后,不顧呂某反對,開發(fā)商執(zhí)意通過銀行轉(zhuǎn)賬退還其當(dāng)初所交的10萬元涉案房屋認(rèn)購款。

　　單方解約開發(fā)商一審被判賠29萬多

　　2016年底,呂某向法院提起訴訟,要求開發(fā)商繼續(xù)履行雙方所簽訂的認(rèn)購協(xié)議,繼續(xù)辦理房屋過戶手續(xù)。2017年,法院審理認(rèn)為,雙方所簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議(預(yù)約合同)不屬于商品房買賣合同(本約合同)。

　　開發(fā)商因房價上漲單方違約,不具有合同約定和法定解除權(quán),其向買方發(fā)出的解除通知無效。因開發(fā)商明確表示不再繼續(xù)履行認(rèn)購協(xié)議,不同意與買方簽訂商品房買賣合同。經(jīng)釋明,呂某不變更訴訟請求,一審法院遂依法駁回了呂某的法律訴請。

　　開發(fā)商拒不履約,到了2018年1月,呂某另向一審法院立案,要求開發(fā)商賠償違反認(rèn)購協(xié)議(即預(yù)約違約)損失。

　　一審法院審理認(rèn)為,雙方簽訂協(xié)議后,開發(fā)商在達(dá)到銷售條件后,即負(fù)有與買方按照認(rèn)購協(xié)議約定“簽訂商品房買賣合同”的義務(wù)。“但開發(fā)商因房價上漲單方解除協(xié)議,構(gòu)成違約,致使呂某喪失了因信賴合同有效成立而另訂其他有利合同的機會,因此,呂某有權(quán)要求開發(fā)商賠償預(yù)約違約損失,即本約的信賴?yán)�益損失。”

　　該案中,呂某未遵協(xié)議,于簽訂認(rèn)購協(xié)議起3日內(nèi)補足10萬元房屋訂購款,且其在開發(fā)商發(fā)出解除協(xié)議通知書后,應(yīng)當(dāng)預(yù)見到達(dá)成本約的風(fēng)險。

　　綜合考慮雙方履約情況、過錯程度、合理的成本支出等因素,一審法院判決雙方簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議解除,并按樓盤2016年年底實際成交價14300元/平方米,判令開發(fā)商按50%比例過錯,賠償呂某經(jīng)濟損失共計29.2萬余元。

　　求償百萬買方“舉證不能”被駁回

　　案件宣判后,呂某不服,向濟南中院繼續(xù)提起上訴,訴請二審改判賠償經(jīng)濟損失100余萬元,并向法庭提交了一份2018年2月底打印的第三方網(wǎng)站信息網(wǎng)頁,擬證明涉案房屋單價在該月已漲至18000元/平方米。

　　開發(fā)商對此持有異議,辯稱“該案系預(yù)約合同,不適用相關(guān)法律規(guī)定的買賣合同的違約責(zé)任。”此外,開發(fā)商還向法庭提交了一份2016年底簽訂的《商品房買賣合同》,來證明樓盤實際成交價為14300元/平方米。

　　濟南中院審理認(rèn)為,呂某與開發(fā)商簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議系商品房預(yù)約合同,該合同簽訂的目的系簽訂本約合同。“因此,涉案商品房認(rèn)購協(xié)議不履行所造成的損失應(yīng)以本約合同不能簽訂的損失為限,而不應(yīng)以本約合同不履行的損失為限。”

　　該案中,呂某主張開發(fā)商所賠償?shù)慕?jīng)濟損失,應(yīng)由呂某對損失的數(shù)額負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任。一審中,呂某提交的證據(jù)不能證明其損失數(shù)額,經(jīng)一審法庭釋明,呂某亦未對涉案房屋價值申請鑒定,應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

　　開發(fā)商在一審中提交了同一樓盤其他商品房的買賣合同,合同載明截至2016年年底樓盤成交價格為14300元/平方米,一審判決將此價格視為對開發(fā)商不利的自認(rèn)予以認(rèn)定,系基于該案房價上漲的客觀情況下對呂某合法權(quán)利的維護。綜上,濟南中院依法維持原判,駁回上訴。

　　案件焦點

　　呂某簽了認(rèn)購協(xié)議,交了訂金,因房價上漲,開發(fā)商卻虛構(gòu)理由,單方解除協(xié)議。開發(fā)商被判賠29萬多元,而呂某卻錯失了購買到心儀房子的一次機會。據(jù)記者分析了解,該案中有以下三個焦點問題值得注意。

　　認(rèn)購協(xié)議不屬于買賣合同

　　首先,關(guān)于商品房認(rèn)購協(xié)議的問題。2016年11月3日,呂某第一次將此事訴諸法院,要求開發(fā)商履行雙方簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議,交付涉案房屋,并協(xié)助辦理網(wǎng)簽和按揭貸款手續(xù)。

　　一審法院依法認(rèn)為,雙方簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議不屬于商品房買賣合同。開發(fā)商因房價上漲單方違約并虛構(gòu)合同解除理由,不具有合同約定和法定解除權(quán),因此,向呂某發(fā)出的解除通知無效。

　　開發(fā)商明確表示不再繼續(xù)履行認(rèn)購協(xié)議,不同意與呂某簽訂商品房買賣合同,但呂某執(zhí)意訴請,要求對方履行合同,因此,一審法院判決駁回了呂某訴訟請求。

　　賠償?shù)氖切刨嚴(yán)�益損失

　　再者,關(guān)于呂某主張的損失賠償問題。要求開發(fā)商履約的訴請被駁回后,呂某另向一審法院立案,要求開發(fā)商賠償違反認(rèn)購協(xié)議(即預(yù)約違約)損失。

　　法院認(rèn)為,雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議系當(dāng)事人的真實意思表示,內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定,合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。

　　根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、意向書等預(yù)約合同,約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同,一方不履行訂立買賣合同的義務(wù),對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?人民法院應(yīng)予支持。

　　該案中,開發(fā)商在達(dá)到銷售條件后,即負(fù)有與呂某按照認(rèn)購協(xié)議約定簽訂商品房買賣合同的義務(wù),此時,呂某可要求對方繼續(xù)履行并取得認(rèn)購房屋,但對方拒絕履行,構(gòu)成違約,呂某有權(quán)要求開發(fā)商賠償預(yù)約違約損失,即本約的信賴?yán)�益損失。“該信賴?yán)�益通常包括機會損失等,該案中,因開發(fā)商的違約行為,致使呂某喪失了因信賴合同有效成立,而另訂其他有利合同的機會。”

　　房屋價格變動系定損關(guān)鍵

　　此外,關(guān)于損失賠償具體數(shù)額問題。法院稱,涉案房屋的價格變動為確定損失的重要參考因素。呂某主張的18000元/平方米系第三方網(wǎng)站公示,非成交價格。

　　開發(fā)商提供的同一樓盤其他商品房的買賣合同,載明該房屋在2016年11月18日的成交價格為14300元/平方米,雖低于呂某主張的價格,但該買賣合同符合商品房買賣合同的形式要件。

　　經(jīng)一審法院釋明,雙方均不申請對房屋價格進(jìn)行司法鑒定。因此,對于開發(fā)商違約時的涉案房屋價格,一審法院按14300元/平方米予以認(rèn)定。綜上,一審法院認(rèn)為,涉案房屋的差價損失為584205元(計算方式:127.5平方米×(14300元/平方米-9718元/平方米)。

　　“另外,呂某對于認(rèn)購協(xié)議的履行程度,也應(yīng)作為確定其信賴?yán)�益損失數(shù)額的重要參考因素。按協(xié)議約定,呂某應(yīng)于簽訂認(rèn)購協(xié)議起最遲于3日內(nèi)補足房屋訂購款10萬元,但其直至3個月后才補足上述訂購款。”

　　同時,在開發(fā)商發(fā)出解除通知書后,呂某應(yīng)當(dāng)預(yù)見到達(dá)成本約的風(fēng)險。綜合考慮上述情況,一審法院認(rèn)為呂某的可信賴?yán)�益損失為292102.5元(584205元×50%)。

　　延伸閱讀

　　商品房已網(wǎng)簽備案開發(fā)商卻要解約

　　房價上漲,開發(fā)商違約事件并不是個例,檢索媒體報道,近年在西安、重慶等地都有相關(guān)案例。西安媒體華商報曾梳理2017年、2018年的熱線數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)在房產(chǎn)投訴中,有16條系開發(fā)商主動違約。

　　2016年12月19日,西安市民石女士與一家房產(chǎn)公司簽訂了認(rèn)購書,購買該公司開發(fā)的一套房,簽訂了《商品房買賣合同》,交清了房款,通過網(wǎng)簽也備過案,但該房地產(chǎn)公司在拿走《商品房買賣合同》后,以合同存在重大誤解要求與購房人解約。一審法院判定,開發(fā)商歸還《商品房買賣合同》并交付房屋及車位。一審宣判后,房產(chǎn)公司上訴,目前二審還在進(jìn)行中。

　　寧可雙倍返還定金也要解除合同

　　重慶市民張先生也是遭遇了開發(fā)商違約的情況。簽了合同、交了首付款和相關(guān)稅費后,本以為可安心的張先生等來的卻是開發(fā)商毀約,房子被以更高的價格賣給了別人。

　　媒體記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),目前認(rèn)籌金、誠意金或定金的風(fēng)險在房地產(chǎn)消費領(lǐng)域越來越凸顯,一些不誠信的房地產(chǎn)開發(fā)商收取了認(rèn)籌金、誠意金或定金,經(jīng)過較長時間無償使用后,以所開發(fā)項目未取得《商品房預(yù)售許可證》為由,在后期房價上漲之后主動受罰,要求解除合同或認(rèn)購協(xié)議。而從法律層面來講,購房者購買五證不全的商品房不受法律保護。所以,就有一些項目開發(fā)商寧愿雙倍返還定金也要解除合同。一旦遭遇這種情況,購房者往往就會喪失最佳的購房時機。

　　針對因房價上漲開發(fā)商解約的情況,有律師對近年相關(guān)的國內(nèi)40個案例進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)其中31個判決支持房屋差價損失。