業(yè)內(nèi)期盼已久的“金九銀十”終于到來，然而首周的市場，與之前很多人所估計的“量價齊升”不同，樓市成交火熱態(tài)勢并未得到延續(xù)，據(jù)多家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9月9日多個城市樓市成交同比增幅收窄、環(huán)比下降。雖然首周開局不利，但“金九銀十”才剛剛開啟，樓市走勢仍是購房者最為關(guān)心的話題。為此，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道特邀偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉先生做客視頻訪談，他表示，樓市“金九銀十”只是個業(yè)內(nèi)的傳說，量跌價穩(wěn)將是下半年樓市的主基調(diào)。

房企放緩?fù)票P節(jié)奏 意圖漲價恐難奏效

七八月份樓市成交的“量價齊升”，使得開發(fā)商資金普遍出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，繼而也放緩了推盤節(jié)奏，漲價似乎也在蠢蠢欲動。對此，胡景暉表示，由于6、7、8月樓市持續(xù)走高，大家就聯(lián)想到2009年的時候，誰賣得越早誰就虧，于是大多放慢了推盤節(jié)奏。

“事實來看恐怕市場不是他們想象的那樣，也許接下來一段時間還要以價換量。”胡景暉認(rèn)為，這段時間房企如果把價格抬高，市場并不能提供支撐。

“這種放緩?fù)票P節(jié)奏然后漲價博取高收益的策略，我相信在九、十月份不會奏效。”胡景暉說。

胡景暉分析表示，下半年樓市有效需求仍然不足，加上目前宏觀調(diào)控政策沒有任何松動跡象，所以加快“以價換量”可能還是多數(shù)房企采用的手段。

“以北京市為例，新建商品房到8月份只推了三萬五千套，接下來不管是市場的力量、資金的力量還是政策的力量，合力之下，剩下四的個月里整體推盤量還會加大。”

購房需求透支、調(diào)控從嚴(yán) 推升觀望情緒

8月大部分城市樓市成交出現(xiàn)下降，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與購房者的觀望情緒再起不無關(guān)系。對此，胡景暉表示，由于前一段時間購房需求有所透支，現(xiàn)在購房人不是那么迫切了，加上政府再三喊話，所以市場上又有觀望情緒出現(xiàn)，“在這樣的情況下，很多購房人都希望自己看上的房子價格會有所回落，所以想等一等。”

胡景暉說，購房者的恐慌性情緒平復(fù)后，不管是樓市庫存還是供應(yīng)量都會增加上來。

談到當(dāng)前的樓市政策，胡景暉表示，國務(wù)院督查組到16省市檢查以后，各方面都會更嚴(yán)一點。“比方說對購房資質(zhì)的審查，稅費(fèi)的繳納，以及對于再度捂盤惜售的現(xiàn)象零容忍等等。而從住建部、貨幣當(dāng)局、國務(wù)院有關(guān)部門的喊話來看，也改變了市場在7月份對樓市信息的誤讀，重申了宏觀調(diào)控政策繼續(xù)保持不變，甚至對某些方面會加嚴(yán)。”

樓市“金九銀十”其實只是個傳說

樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”已然來臨，但9月首周新房市場的成交似乎并不如大家預(yù)期般火熱。對此，胡景暉表示，今年所謂的“金九銀十”恐怕也是成色不足，這個說法在業(yè)內(nèi)其實只是一個傳說。

胡景暉認(rèn)為，“金九銀十”這個說法更多的是開發(fā)商的一廂情愿。因為事實上從九十月份的時候不是購房人最有錢的時候，不管從裝修入住、遷址都不是合適時間。對于開發(fā)商來說，九、十月份對全年回款和資金流是最合適的。

他進(jìn)一步表示，今年出現(xiàn)在三四月份市場回頭，五六七八出現(xiàn)集中回暖，事實上五六七八已經(jīng)透支了今年三四季度的需求，在這種情況下該買的很多人已經(jīng)買完了，不管是首次置業(yè)的剛性需求，甚至是前一段時間連續(xù)降息以后，很多人覺得是不是房地產(chǎn)政策要放松，有一些恐慌性需求，這幾個月通過政府的喊話，這些恐慌性需求也逐漸平復(fù)下來。 所以在今年8月份來說，今年九、十月份所謂的“金九銀十”恐怕也是成色不足，以單量來說，九、十月份的交易量突破不了八月份的交易量。事實上9月份前十天的成交已經(jīng)印證這一點，九、十月份不會很差，比去年會好一些，但是以單月成交來說基本上很難突破七八月份的交易量，交易量有一個沖高回落企穩(wěn)，主要是交易的有效需求在過去幾個月透支了。

量跌價穩(wěn)將是下半年樓市主基調(diào)

“金九”首周全國樓市成交并未出現(xiàn)火熱場面，不少媒體甚至用“慘淡開局”來形容市場現(xiàn)狀。但是胡景暉認(rèn)為，當(dāng)前樓市談不上“冷淡”，只能算是沖高回落。后續(xù)來看，量跌價穩(wěn)也將成為樓市主基調(diào)。

“七八月份沖得太高了，從現(xiàn)在情況來看，九十月份成交量會減少一成左右，不會那么冷淡，也不會那么熱，總體趨穩(wěn)。”胡景暉說，房價往往會比成交量的反應(yīng)慢一拍，因此成交量沖高回落之后，接下來房價也會趨穩(wěn)。

“開發(fā)商的定價前一段有所調(diào)高，但是市場并未有所響應(yīng)。另外我們看到有些區(qū)域也出現(xiàn)”樓脆脆“等建筑質(zhì)量問題，包括隨著購房人觀望情緒再次出現(xiàn)，我覺得價格想再次上升很難。”胡景暉說。

胡景暉進(jìn)一步分析表示，對原來定價過高的部分項目和臨時漲價的二手房的業(yè)主來說，局部區(qū)域及某些產(chǎn)品可能還要面臨降價的可能。總體來看，從之前的“量價齊升”到現(xiàn)在的“量跌價穩(wěn)”，將是后續(xù)樓市的主基調(diào)。

胡景暉：樓市政策導(dǎo)致人才分流 對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利

金九首周全國多城市樓市成交大打折扣，成色不足。雖然大部分城市成交量出現(xiàn)下滑，但是也有像大連、哈爾濱、南京、蘇州這樣城市出現(xiàn)了成交的上漲，對此，胡景暉表示，未來二三線城市的交易量，或者它的城市化進(jìn)程、人口聚集效應(yīng)會逐步替代掉北上廣深，屬于正常。一些政策導(dǎo)致人才向欠發(fā)達(dá)區(qū)域和二三線城市分流，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有好處的。

胡景暉表示，北上廣深這些城市化的進(jìn)程已經(jīng)完成了，相反一些二三線城市恰恰還處在城市化的起步階段，或者是早期，基本上很多城市都是老城區(qū)在改造，在建一些經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和新區(qū)。這些城市相對來講，限購比較寬松，很多城市不像北京，北京是全城限購，很多城市只是核心城區(qū)限購，很多二三線城市對納稅只是一年兩年。

胡景暉說：“未來北上廣深這些城市會趨向成熟，接過接力棒的是二三線城市，他們在城市化過程中還處在起飛階段。這樣的話也創(chuàng)造了更好的購房就業(yè)機(jī)會，未來二三線城市的交易量，或者它的城市化進(jìn)程、人口聚集效應(yīng)會逐步替代掉北上廣深，這個也正常，否則的話所有人都到北上廣深來，其它城市發(fā)展永遠(yuǎn)發(fā)展不起來。 當(dāng)然高房價不是一個好事情，但是在現(xiàn)在這樣一個調(diào)控大背景下，事實上這樣一些政策導(dǎo)致人才向欠發(fā)達(dá)區(qū)域和二三線城市分流，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有好處的。”

沒必要非在九、十月買房 應(yīng)從需要出發(fā)

樓市旺季的來臨，對購房者來說，一邊想“淘”便宜房，一邊又礙于市場變幻不敢輕易出手。此時是否為購房良機(jī)，胡景暉表示，沒有一個理據(jù)支撐，買房子非要在九十月份買。

胡景暉表示，“金九銀十”就是開發(fā)商的一個傳說，九、十月份絕對不是大家腰包最鼓的時候，也不是銀行政策最寬松的時候，為什么要“金九銀十”呢?事實上這沒有一個充分的理據(jù)，對于購房人來講，沒有最好的，只有最合適的，從今年年底到明年年初是穩(wěn)定的，后續(xù)的新增供應(yīng)量是很充實的，開發(fā)商在下半年的推房量一般是上半年的兩倍或者70%，政府的保障性住房一般在年底前兌現(xiàn)。

而對開發(fā)商在九、十月份的表現(xiàn)，胡景暉分析說，越迫近年底，開發(fā)商面臨資金支付的大限，這樣的話必須在九、十月份取得比較好的銷售業(yè)績，否則越迫近年底，要么降價，降得狠，不然資金鏈會斷，所以九、十月份是開發(fā)商資金安排節(jié)奏，但未必適合購房人。

他最后表示，這么多年“金九銀十”就是一個傳說，什么時候買房根據(jù)購房者的需求出發(fā)，當(dāng)然綜合考慮一些政策因素。

盡快啟動制度性改革 讓房地產(chǎn)健康發(fā)展

住房是百姓最關(guān)心的話題，業(yè)內(nèi)人士對未來樓市走勢的預(yù)判也一直備受關(guān)注。胡景暉建議，要盡快啟動制度性改革，進(jìn)行土地制度改革、稅收制度改革、收入分配制度改革，這樣才能夠讓中國房地產(chǎn)行業(yè)有一個更持續(xù)健康發(fā)展，也能夠讓老百姓買得起房、住得起房，民生問題才能解決，也能夠讓產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)能夠長足發(fā)展，避免帶來經(jīng)濟(jì)周期的震蕩。

胡景暉表示，限購雖然收到很好效果，但是是垢病很多的，像吃藥一樣，病是治了，但是問題很多。“我希望政府對房地產(chǎn)市場盡快啟動一些制度改革，也就是長效制度，房價高是因為地價高，國家是唯一土地供應(yīng)商，所以就會存在小產(chǎn)權(quán)，城里人到農(nóng)村買房就是小產(chǎn)權(quán)，不合格。”

他表示，要進(jìn)行改變，改革土地作為最大的生產(chǎn)資料，未來可能要打破這樣一個土地制度，允許農(nóng)民自己把土地拿到市場成交。“這樣的話，你在北京買一套房回到老家整個村都可以買下來。如果這樣，由于地價貴而導(dǎo)致房價貴的問題就會解決掉。”

此外，胡景暉談到：“第二個就是稅收制度改革，這里面分兩個，之所以房價貴是因為地方政府推高價地，這么多年我們實行分稅制，中央和地方財政收入之間，地方處于不利地位，在未來中央和地方財政收入之間是不是要重新進(jìn)行分配?改變地方政府通過賣高價地獲得財稅的欲望�，F(xiàn)在這個稅收都轉(zhuǎn)嫁給購房者，而在持有環(huán)節(jié)是不交稅，你名下有一萬套房子都不用交稅，所以未來房產(chǎn)稅針對這個，另外對我們整個消費(fèi)環(huán)境發(fā)生變化，這是稅收。”

最后，他談到收入分配制度的改革：“房價高是因為我們收入低，普通員工和管理層拿到收入完全不一樣，所以未來啟動的是收入分配制度改革，讓老百姓、想買房子的年輕人得到更高的收入，當(dāng)然你要做好本職工作。”