業(yè)內(nèi)期盼已久的“金九銀十”終于到來(lái)，然而首周的市場(chǎng)，與之前很多人所估計(jì)的“量?jī)r(jià)齊升”不同，樓市成交火熱態(tài)勢(shì)并未得到延續(xù)，據(jù)多家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9月9日多個(gè)城市樓市成交同比增幅收窄、環(huán)比下降。雖然首周開(kāi)局不利，但“金九銀十”才剛剛開(kāi)啟，樓市走勢(shì)仍是購(gòu)房者最為關(guān)心的話(huà)題。為此，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道特邀偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉先生做客視頻訪(fǎng)談，他表示，樓市“金九銀十”只是個(gè)業(yè)內(nèi)的傳說(shuō)，量跌價(jià)穩(wěn)將是下半年樓市的主基調(diào)。

房企放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏 意圖漲價(jià)恐難奏效

七八月份樓市成交的“量?jī)r(jià)齊升”，使得開(kāi)發(fā)商資金普遍出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，繼而也放緩了推盤(pán)節(jié)奏，漲價(jià)似乎也在蠢蠢欲動(dòng)。對(duì)此，胡景暉表示，由于6、7、8月樓市持續(xù)走高，大家就聯(lián)想到2009年的時(shí)候，誰(shuí)賣(mài)得越早誰(shuí)就虧，于是大多放慢了推盤(pán)節(jié)奏。

“事實(shí)來(lái)看恐怕市場(chǎng)不是他們想象的那樣，也許接下來(lái)一段時(shí)間還要以?xún)r(jià)換量。”胡景暉認(rèn)為，這段時(shí)間房企如果把價(jià)格抬高，市場(chǎng)并不能提供支撐。

“這種放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏然后漲價(jià)博取高收益的策略，我相信在九、十月份不會(huì)奏效。”胡景暉說(shuō)。

胡景暉分析表示，下半年樓市有效需求仍然不足，加上目前宏觀(guān)調(diào)控政策沒(méi)有任何松動(dòng)跡象，所以加快“以?xún)r(jià)換量”可能還是多數(shù)房企采用的手段。

“以北京市為例，新建商品房到8月份只推了三萬(wàn)五千套，接下來(lái)不管是市場(chǎng)的力量、資金的力量還是政策的力量，合力之下，剩下四的個(gè)月里整體推盤(pán)量還會(huì)加大。”

購(gòu)房需求透支、調(diào)控從嚴(yán) 推升觀(guān)望情緒

8月大部分城市樓市成交出現(xiàn)下降，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與購(gòu)房者的觀(guān)望情緒再起不無(wú)關(guān)系。對(duì)此，胡景暉表示，由于前一段時(shí)間購(gòu)房需求有所透支，現(xiàn)在購(gòu)房人不是那么迫切了，加上政府再三喊話(huà)，所以市場(chǎng)上又有觀(guān)望情緒出現(xiàn)，“在這樣的情況下，很多購(gòu)房人都希望自己看上的房子價(jià)格會(huì)有所回落，所以想等一等。”

胡景暉說(shuō)，購(gòu)房者的恐慌性情緒平復(fù)后，不管是樓市庫(kù)存還是供應(yīng)量都會(huì)增加上來(lái)。

談到當(dāng)前的樓市政策，胡景暉表示，國(guó)務(wù)院督查組到16省市檢查以后，各方面都會(huì)更嚴(yán)一點(diǎn)。“比方說(shuō)對(duì)購(gòu)房資質(zhì)的審查，稅費(fèi)的繳納，以及對(duì)于再度捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象零容忍等等。而從住建部、貨幣當(dāng)局、國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)的喊話(huà)來(lái)看，也改變了市場(chǎng)在7月份對(duì)樓市信息的誤讀，重申了宏觀(guān)調(diào)控政策繼續(xù)保持不變，甚至對(duì)某些方面會(huì)加嚴(yán)。”

樓市“金九銀十”其實(shí)只是個(gè)傳說(shuō)

樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”已然來(lái)臨，但9月首周新房市場(chǎng)的成交似乎并不如大家預(yù)期般火熱。對(duì)此，胡景暉表示，今年所謂的“金九銀十”恐怕也是成色不足，這個(gè)說(shuō)法在業(yè)內(nèi)其實(shí)只是一個(gè)傳說(shuō)。

胡景暉認(rèn)為，“金九銀十”這個(gè)說(shuō)法更多的是開(kāi)發(fā)商的一廂情愿。因?yàn)槭聦?shí)上從九十月份的時(shí)候不是購(gòu)房人最有錢(qián)的時(shí)候，不管從裝修入住、遷址都不是合適時(shí)間。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，九、十月份對(duì)全年回款和資金流是最合適的。

他進(jìn)一步表示，今年出現(xiàn)在三四月份市場(chǎng)回頭，五六七八出現(xiàn)集中回暖，事實(shí)上五六七八已經(jīng)透支了今年三四季度的需求，在這種情況下該買(mǎi)的很多人已經(jīng)買(mǎi)完了，不管是首次置業(yè)的剛性需求，甚至是前一段時(shí)間連續(xù)降息以后，很多人覺(jué)得是不是房地產(chǎn)政策要放松，有一些恐慌性需求，這幾個(gè)月通過(guò)政府的喊話(huà)，這些恐慌性需求也逐漸平復(fù)下來(lái)。 所以在今年8月份來(lái)說(shuō)，今年九、十月份所謂的“金九銀十”恐怕也是成色不足，以單量來(lái)說(shuō)，九、十月份的交易量突破不了八月份的交易量。事實(shí)上9月份前十天的成交已經(jīng)印證這一點(diǎn)，九、十月份不會(huì)很差，比去年會(huì)好一些，但是以單月成交來(lái)說(shuō)基本上很難突破七八月份的交易量，交易量有一個(gè)沖高回落企穩(wěn)，主要是交易的有效需求在過(guò)去幾個(gè)月透支了。

量跌價(jià)穩(wěn)將是下半年樓市主基調(diào)

“金九”首周全國(guó)樓市成交并未出現(xiàn)火熱場(chǎng)面，不少媒體甚至用“慘淡開(kāi)局”來(lái)形容市場(chǎng)現(xiàn)狀。但是胡景暉認(rèn)為，當(dāng)前樓市談不上“冷淡”，只能算是沖高回落。后續(xù)來(lái)看，量跌價(jià)穩(wěn)也將成為樓市主基調(diào)。

“七八月份沖得太高了，從現(xiàn)在情況來(lái)看，九十月份成交量會(huì)減少一成左右，不會(huì)那么冷淡，也不會(huì)那么熱，總體趨穩(wěn)。”胡景暉說(shuō)，房?jī)r(jià)往往會(huì)比成交量的反應(yīng)慢一拍，因此成交量沖高回落之后，接下來(lái)房?jī)r(jià)也會(huì)趨穩(wěn)。

“開(kāi)發(fā)商的定價(jià)前一段有所調(diào)高，但是市場(chǎng)并未有所響應(yīng)。另外我們看到有些區(qū)域也出現(xiàn)”樓脆脆“等建筑質(zhì)量問(wèn)題，包括隨著購(gòu)房人觀(guān)望情緒再次出現(xiàn)，我覺(jué)得價(jià)格想再次上升很難。”胡景暉說(shuō)。

胡景暉進(jìn)一步分析表示，對(duì)原來(lái)定價(jià)過(guò)高的部分項(xiàng)目和臨時(shí)漲價(jià)的二手房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，局部區(qū)域及某些產(chǎn)品可能還要面臨降價(jià)的可能�？傮w來(lái)看，從之前的“量?jī)r(jià)齊升”到現(xiàn)在的“量跌價(jià)穩(wěn)”，將是后續(xù)樓市的主基調(diào)。

胡景暉：樓市政策導(dǎo)致人才分流 對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利

金九首周全國(guó)多城市樓市成交大打折扣，成色不足。雖然大部分城市成交量出現(xiàn)下滑，但是也有像大連、哈爾濱、南京、蘇州這樣城市出現(xiàn)了成交的上漲，對(duì)此，胡景暉表示，未來(lái)二三線(xiàn)城市的交易量，或者它的城市化進(jìn)程、人口聚集效應(yīng)會(huì)逐步替代掉北上廣深，屬于正常。一些政策導(dǎo)致人才向欠發(fā)達(dá)區(qū)域和二三線(xiàn)城市分流，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有好處的。

胡景暉表示，北上廣深這些城市化的進(jìn)程已經(jīng)完成了，相反一些二三線(xiàn)城市恰恰還處在城市化的起步階段，或者是早期，基本上很多城市都是老城區(qū)在改造，在建一些經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和新區(qū)。這些城市相對(duì)來(lái)講，限購(gòu)比較寬松，很多城市不像北京，北京是全城限購(gòu)，很多城市只是核心城區(qū)限購(gòu)，很多二三線(xiàn)城市對(duì)納稅只是一年兩年。

胡景暉說(shuō)：“未來(lái)北上廣深這些城市會(huì)趨向成熟，接過(guò)接力棒的是二三線(xiàn)城市，他們?cè)诔鞘谢�過(guò)程中還處在起飛階段。這樣的話(huà)也創(chuàng)造了更好的購(gòu)房就業(yè)機(jī)會(huì)，未來(lái)二三線(xiàn)城市的交易量，或者它的城市化進(jìn)程、人口聚集效應(yīng)會(huì)逐步替代掉北上廣深，這個(gè)也正常，否則的話(huà)所有人都到北上廣深來(lái)，其它城市發(fā)展永遠(yuǎn)發(fā)展不起來(lái)。 當(dāng)然高房?jī)r(jià)不是一個(gè)好事情，但是在現(xiàn)在這樣一個(gè)調(diào)控大背景下，事實(shí)上這樣一些政策導(dǎo)致人才向欠發(fā)達(dá)區(qū)域和二三線(xiàn)城市分流，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有好處的。”

沒(méi)必要非在九、十月買(mǎi)房 應(yīng)從需要出發(fā)

樓市旺季的來(lái)臨，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一邊想“淘”便宜房，一邊又礙于市場(chǎng)變幻不敢輕易出手。此時(shí)是否為購(gòu)房良機(jī)，胡景暉表示，沒(méi)有一個(gè)理?yè)?jù)支撐，買(mǎi)房子非要在九十月份買(mǎi)。

胡景暉表示，“金九銀十”就是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)傳說(shuō)，九、十月份絕對(duì)不是大家腰包最鼓的時(shí)候，也不是銀行政策最寬松的時(shí)候，為什么要“金九銀十”呢?事實(shí)上這沒(méi)有一個(gè)充分的理?yè)?jù)，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)講，沒(méi)有最好的，只有最合適的，從今年年底到明年年初是穩(wěn)定的，后續(xù)的新增供應(yīng)量是很充實(shí)的，開(kāi)發(fā)商在下半年的推房量一般是上半年的兩倍或者70%，政府的保障性住房一般在年底前兌現(xiàn)。

而對(duì)開(kāi)發(fā)商在九、十月份的表現(xiàn)，胡景暉分析說(shuō)，越迫近年底，開(kāi)發(fā)商面臨資金支付的大限，這樣的話(huà)必須在九、十月份取得比較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，否則越迫近年底，要么降價(jià)，降得狠，不然資金鏈會(huì)斷，所以九、十月份是開(kāi)發(fā)商資金安排節(jié)奏，但未必適合購(gòu)房人。

他最后表示，這么多年“金九銀十”就是一個(gè)傳說(shuō)，什么時(shí)候買(mǎi)房根據(jù)購(gòu)房者的需求出發(fā)，當(dāng)然綜合考慮一些政策因素。

盡快啟動(dòng)制度性改革 讓房地產(chǎn)健康發(fā)展

住房是百姓最關(guān)心的話(huà)題，業(yè)內(nèi)人士對(duì)未來(lái)樓市走勢(shì)的預(yù)判也一直備受關(guān)注。胡景暉建議，要盡快啟動(dòng)制度性改革，進(jìn)行土地制度改革、稅收制度改革、收入分配制度改革，這樣才能夠讓中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)更持續(xù)健康發(fā)展，也能夠讓老百姓買(mǎi)得起房、住得起房，民生問(wèn)題才能解決，也能夠讓產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)能夠長(zhǎng)足發(fā)展，避免帶來(lái)經(jīng)濟(jì)周期的震蕩。

胡景暉表示，限購(gòu)雖然收到很好效果，但是是垢病很多的，像吃藥一樣，病是治了，但是問(wèn)題很多。“我希望政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快啟動(dòng)一些制度改革，也就是長(zhǎng)效制度，房?jī)r(jià)高是因?yàn)榈貎r(jià)高，國(guó)家是唯一土地供應(yīng)商，所以就會(huì)存在小產(chǎn)權(quán)，城里人到農(nóng)村買(mǎi)房就是小產(chǎn)權(quán)，不合格。”

他表示，要進(jìn)行改變，改革土地作為最大的生產(chǎn)資料，未來(lái)可能要打破這樣一個(gè)土地制度，允許農(nóng)民自己把土地拿到市場(chǎng)成交。“這樣的話(huà)，你在北京買(mǎi)一套房回到老家整個(gè)村都可以買(mǎi)下來(lái)。如果這樣，由于地價(jià)貴而導(dǎo)致房?jī)r(jià)貴的問(wèn)題就會(huì)解決掉。”

此外，胡景暉談到：“第二個(gè)就是稅收制度改革，這里面分兩個(gè)，之所以房?jī)r(jià)貴是因?yàn)榈胤秸�府推高價(jià)地，這么多年我們實(shí)行分稅制，中央和地方財(cái)政收入之間，地方處于不利地位，在未來(lái)中央和地方財(cái)政收入之間是不是要重新進(jìn)行分配?改變地方政府通過(guò)賣(mài)高價(jià)地獲得財(cái)稅的欲望�，F(xiàn)在這個(gè)稅收都轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，而在持有環(huán)節(jié)是不交稅，你名下有一萬(wàn)套房子都不用交稅，所以未來(lái)房產(chǎn)稅針對(duì)這個(gè)，另外對(duì)我們整個(gè)消費(fèi)環(huán)境發(fā)生變化，這是稅收。”

最后，他談到收入分配制度的改革：“房?jī)r(jià)高是因?yàn)槲覀兪杖氲�，普通員工和管理層拿到收入完全不一樣，所以未來(lái)啟動(dòng)的是收入分配制度改革，讓老百姓、想買(mǎi)房子的年輕人得到更高的收入，當(dāng)然你要做好本職工作。”