“限價(jià)令”后樓市首次出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)潮兩套價(jià)格體系開(kāi)發(fā)商玩數(shù)字游戲———

今年以來(lái)一直困擾著京城樓市的供應(yīng)荒，在踏入6月份后突然有所緩解。截至上周末，也就是6月16日，北京全市在半個(gè)月左右的時(shí)間里一共批下了16個(gè)期房和現(xiàn)房項(xiàng)目的銷(xiāo)售許可證。不僅如此，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，加上先前已經(jīng)領(lǐng)證到6月才正式開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，京城樓市在6月前16天里共有23個(gè)項(xiàng)目入市，為北京帶來(lái)了4346套新增房源。

對(duì)比此前，北京每月的新盤(pán)數(shù)量始終在20個(gè)左右徘徊，再加上限價(jià)令的嚴(yán)格把關(guān)，導(dǎo)致樓市長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。上個(gè)月一度還有媒體報(bào)道稱(chēng)，每個(gè)新盤(pán)甚至都需要副市長(zhǎng)的親自簽字才能“放行”。而此次，單從前半個(gè)月的供應(yīng)形勢(shì)看，更多的項(xiàng)目似乎掌握了取證“通關(guān)”的方法。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士仍表示，暫時(shí)的供應(yīng)小高潮并沒(méi)有改變樓市的整體趨勢(shì)，各個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域的項(xiàng)目也沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的情況，整體成交均價(jià)仍舊是平穩(wěn)中小幅上漲。

開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)下降售價(jià)卻未降

不過(guò)，由此判斷開(kāi)發(fā)商平價(jià)或讓利入市銷(xiāo)售有點(diǎn)為時(shí)過(guò)早，很多購(gòu)房人在售樓處實(shí)際上并未感到價(jià)格有所松動(dòng)。

有購(gòu)房人就反映，其在通州[最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]某項(xiàng)目看房時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目在近期取證時(shí)的報(bào)價(jià)最高為21496元/平方米，與去年10月份申報(bào)的21922元/平方米相比甚至略有下調(diào)，但申報(bào)價(jià)格的下調(diào)卻并未沒(méi)有在實(shí)際銷(xiāo)售中體現(xiàn)。相反，數(shù)據(jù)顯示，去年10月份銷(xiāo)售的房源成交均價(jià)為18692元/平方米，而新開(kāi)的房源則采取突擊提高精裝修標(biāo)準(zhǔn)的方法，開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)，由曾經(jīng)的3000元/平方米的精裝修提高到4000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，售價(jià)不但未降反而跟著提升了1000元/平方米。

由此看出，一些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商在充分利用兩個(gè)不同的價(jià)格體系，一方面通過(guò)降低申報(bào)審批價(jià)格來(lái)公關(guān)住建委，另一方面，在實(shí)際銷(xiāo)售中，則通過(guò)各種方式依然保持著小幅漲價(jià)的態(tài)勢(shì)。

另一個(gè)位于通州的項(xiàng)目金地[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]格林格林在6月11日開(kāi)盤(pán)時(shí)，推出了剛剛?cè)∽C的千余套房源，7棟住宅樓的申報(bào)預(yù)售價(jià)格約在19000-21000元/平方米之間。而該項(xiàng)目上一次取證是在今年3月24日。當(dāng)時(shí)4棟樓公示的擬售價(jià)格約在19000元/平方米。對(duì)于這一價(jià)格的上調(diào)，項(xiàng)目有關(guān)人士對(duì)記者表示，上期取證房源均為毛坯房，本次取證的2棟毛坯房源，依舊保持在19000元/平方米的水平，其余預(yù)售價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米的5棟樓是精裝房源。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅對(duì)記者表示，經(jīng)過(guò)了兩個(gè)多月的摸索，開(kāi)發(fā)商對(duì)于“限價(jià)令”的游戲規(guī)則已經(jīng)了然于胸。為了順利“通關(guān)”，一些項(xiàng)目要么取消精裝修，但并不降價(jià);一些項(xiàng)目則增加精裝修，以此為“合理”漲價(jià)的說(shuō)辭。還有的充分利用擬申報(bào)價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格的不同，一面降低擬申報(bào)價(jià)格給主管部門(mén)看，一面對(duì)于實(shí)際售價(jià)則仍以平穩(wěn)微漲為主。

亞豪統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明了這一點(diǎn)，6月份截至16日，京城樓市新盤(pán)的報(bào)價(jià)為24498元/平方米，與5月份同期的27723元/平方米的新盤(pán)報(bào)價(jià)相比，環(huán)比下降了11.6%，超過(guò)一成。但在實(shí)際成交方面，截至16日，新房成交均價(jià)為22737元/平方米，甚至相比5月份同期的22677元/平方米的成交均價(jià)還出現(xiàn)了小幅上漲。開(kāi)發(fā)商為了獲取預(yù)售證所做的“讓利”并未體現(xiàn)在實(shí)際的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。

新盤(pán)靠“低價(jià)”獲證入市

“限價(jià)令”嚴(yán)格把關(guān)，一度讓樓市供應(yīng)出現(xiàn)斷頓現(xiàn)象，從5月中下旬開(kāi)始，北京樓市的供應(yīng)量和成交量才逐漸回升，但進(jìn)入6月份以后，23個(gè)新盤(pán)的集中入市還是讓不少人感到意外。

是“限價(jià)令”松動(dòng)了，還是樓盤(pán)降價(jià)了?有房企內(nèi)部人士透露，除了個(gè)別高端別墅項(xiàng)目開(kāi)到10萬(wàn)元的高價(jià)以外，6月取證入市的老項(xiàng)目基本都有一個(gè)共同點(diǎn)是，此次預(yù)售價(jià)格和前期相比要么持平，要么下調(diào)，才最終被住建委放行。之前一些項(xiàng)目動(dòng)輒10%左右的漲價(jià)幅度如今已很難獲得預(yù)售證了。

像6月11日取證的房山長(zhǎng)陽(yáng)的中糧[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]紫云庭，申報(bào)的最高擬售價(jià)格為18804元/平方米，而該項(xiàng)目上一次開(kāi)盤(pán)是在去年的12月份，成交均價(jià)也在18000元/平方米左右。

同樣情況的還有在6月初連續(xù)兩次取證的房山區(qū)金地·朗悅項(xiàng)目，這兩次預(yù)售價(jià)格都在2萬(wàn)元/平方米上下。相比于之前的簽約價(jià)格，基本相同。

不難看出，多個(gè)項(xiàng)目在調(diào)低報(bào)價(jià)后順利入市，由此帶來(lái)的供應(yīng)潮也明顯拉動(dòng)了交地大幅上升。亞豪機(jī)構(gòu)據(jù)北京市住建委的簽約數(shù)據(jù)整理后顯示，截至6月16日，北京商品住宅網(wǎng)簽量為4525套，環(huán)比5月份同期2638套的簽約量，大幅上漲了71.5%。尤其是中小戶(hù)型的剛需樓盤(pán)，幾乎都是開(kāi)盤(pán)便售罄。

加快推盤(pán)節(jié)奏

新房開(kāi)盤(pán)量將創(chuàng)年內(nèi)新高

京城樓市的價(jià)格雖然未有下降，但供應(yīng)量的上升已成為事實(shí)�？靠熘苻D(zhuǎn)贏得利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商也顯然有些“按捺不住”了，積極尋找開(kāi)盤(pán)機(jī)會(huì)。

大興某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就表示，該項(xiàng)目原本積累了上千的意向購(gòu)房人，但由于價(jià)格審批一直沒(méi)有過(guò)關(guān)，從4月份起開(kāi)盤(pán)計(jì)劃就一拖再拖，已經(jīng)有不少購(gòu)房人流失到了周邊項(xiàng)目和一些二手房，為了抓住剩下的購(gòu)房人，該項(xiàng)目也在積極找機(jī)會(huì)入市。

除此之外，即將到來(lái)的年中報(bào)表也讓不少上市房企積極運(yùn)作開(kāi)盤(pán)，希望能迅速回籠資金，在年中報(bào)表上給出“亮麗”的數(shù)據(jù)。

像金地集團(tuán)旗下的格林格林和朗悅兩個(gè)項(xiàng)目都在近期開(kāi)盤(pán)。此外，像萬(wàn)科、保利、金地、龍湖等不少大型房企在進(jìn)入5月份以后，在全國(guó)土地市場(chǎng)上動(dòng)作頻頻，幾十億甚至上百億元的土地出讓金，也導(dǎo)致這些房企需要新盤(pán)入市不斷增加回款，進(jìn)一步促進(jìn)了6月份的供應(yīng)高峰。

有業(yè)內(nèi)人士就預(yù)計(jì)，6月份樓市開(kāi)盤(pán)量有望達(dá)到今年新高，北京樓市庫(kù)存也會(huì)隨之增加，這或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬暇徑猱?dāng)前樓市供求部分失衡的現(xiàn)狀。