人民網(wǎng)上海1月18日電(徐倩)對(duì)于李佳(化名)來說，去年最大的改變就是從一名傲嬌的女大學(xué)生變成了在魔都拼命擠地鐵的上班族。

而對(duì)于千千萬萬的滬上高校畢業(yè)生來講，排在找工作之后的難事兒就是找房子。而剛畢業(yè)半年，李佳就經(jīng)歷了兩次找房的艱辛。

“去年夏天畢業(yè)那會(huì)兒，找房子的人真的很多，沒想到房租這么貴，完全沒有討價(jià)還價(jià)的余地，僅是房租就工資的一半。”李佳的第一個(gè)租處是在學(xué)校所在的楊浦區(qū)，兩室一廳，總價(jià)4200元，李佳住在側(cè)臥，朝北，房租價(jià)格是2000元，而李佳稅后的工資是5000元。

令李佳想不到的是，房子僅僅租了半年，就被房東告知房子要賣出去了，在被告知后不久，房東上門表示“房子已經(jīng)賣掉，年底前就要搬出去”。

在寒冷的冬季，迎著凜冽的寒風(fēng)，李佳再一次踏上了“找房，看房、找中介”的租房之路，但是，令李佳沒想到的是，這半年以來，房租又漲了。

“和我之前房子差不多的兩室一廳，房租都漲到了4500元。”在看了許多楊浦區(qū)的房子之后，李佳決定聽從中介的建議，搬到房租價(jià)格稍微便宜的老小區(qū)。

李佳僅僅是一個(gè)魔都租房者的縮影，在采訪中，九成的租客告訴記者“房東在年底進(jìn)行了漲價(jià)”，住在上海浦東新區(qū)濰坊小區(qū)的郭小姐告訴記者，她去年租的兩室月租金為3400元，而年底房東漲了400元到 3800元。

人民網(wǎng)記者從中原地產(chǎn)獲取的一份租房報(bào)告顯示，上海近兩年來的的租賃指數(shù)已經(jīng)保持連續(xù)18個(gè)月上漲，2015年全市租金(平均值)由1月的每平方米62.7元一路上揚(yáng)，至12月租金高達(dá)每平方米74.9元，全年漲幅19.5%。

(圖：上海2014-2015租金指數(shù)走勢(shì)圖)

置換潮下的租房難

在房?jī)r(jià)逐步回暖的2015年，置換型需求的爆發(fā)成為上海樓市成交量上漲的主要因素。

2015年在利好政策不斷出臺(tái)的背景下，上海樓市行情十分火爆。據(jù)第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年上海商品住宅成交量為1500萬平方米，較去年上漲53.8%;成交均價(jià)為每平方米32200元，較去年上漲18.3%，成交量則創(chuàng)下2010年以來近6年的新高，成交均價(jià)則再創(chuàng)歷史新高，并且邁入每平方米3萬元以上的時(shí)代。

在與租房市場(chǎng)高度相關(guān)大的二手房市場(chǎng)，成交量高達(dá)2850萬平方米，同比去年上漲112.3%，成交均價(jià)為每平方米25100元，同比上漲18%。

(圖：2007-2015年二手房成交量和成交均價(jià)走勢(shì))

中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦向人民網(wǎng)記者分析：“房?jī)r(jià)和房租價(jià)格有極強(qiáng)的相關(guān)性，隨著房?jī)r(jià)的大幅上漲，房租也會(huì)同步增長(zhǎng)，但是從今年來看，置換型需求的爆發(fā)是房租上漲的主要因素之一。”

“因?yàn)榉繓|出于改善型需求 ，將原來對(duì)外出租的老房子賣出去置換成新房子，所以二手房掛牌量的增多，而租房房源掛牌量的減少，造成市場(chǎng)上租房房源供應(yīng)量減少。”

不少租房者也向記者表示，“由于房東急于出售，自己屬于被動(dòng)租房。”

在走訪時(shí)，中原浦東張江區(qū)域分店的王店長(zhǎng)向記者稱：“從去年年初到今年，張江的租房都是‘一房難求’的情況，比如，去年年初兩居室的月租金區(qū)間在6500-7000元，而到今年年初的租金已經(jīng)到9000-9500元。”

王店長(zhǎng)分析稱：“因?yàn)閺埥�高新科技園區(qū)內(nèi)有很多中高收入的白領(lǐng)，隨著產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和配套的成熟，張江的租、售市場(chǎng)都很火爆，比如二手房市場(chǎng)，一年以來每平方米已經(jīng)漲了1.5萬元。”

而隨著上海建設(shè)科創(chuàng)中心和人才落戶政策的進(jìn)一步放開，租房需求量也在持續(xù)上升，許多租客很難在上海市中心租到合適的房源，而轉(zhuǎn)而向中外環(huán)地鐵沿線進(jìn)行租房，比如楊浦區(qū)、嘉定區(qū)等，從而也帶動(dòng)了上海外環(huán)租金的上漲。

“反彈”的租售比

對(duì)于一線城市的租金而言，中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬認(rèn)為，租金上漲是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)，他引用的指標(biāo)是租售比。

所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值，對(duì)于我國(guó)而言，即使是一線城市，租售比是非常低，平均數(shù)據(jù)在于1:500，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)外的警戒線標(biāo)準(zhǔn)1:200。

陳延彬指出，就上海而言，今年上海的租金的漲幅已經(jīng)達(dá)到19.5%，超過了房?jī)r(jià)的漲幅，租售比進(jìn)一步拉升，但是，從國(guó)外租售比來看，我國(guó)的租金還有很大的上浮空間。

仲量聯(lián)行住宅部總監(jiān)周靜也認(rèn)為：“國(guó)外比如倫敦的租金回報(bào)率在3%以上，而上海的租金回報(bào)率還低于2%，所以從這個(gè)角度講，租金確實(shí)還有上漲空間。”

此外，租房意愿的提升也會(huì)使得租售比發(fā)生變化。以前，由于國(guó)內(nèi)買房意愿占據(jù)主流，而租房需求量較少，現(xiàn)在，隨著一線城市房?jī)r(jià)的上漲和人們租房觀念的改變，租房意愿進(jìn)一步提升的同時(shí)，也使得租售比產(chǎn)生變化。

今年租金上漲將放緩

由于租金與房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)，所以從2016年上海的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，不少機(jī)構(gòu)仍然秉持樂觀的判斷，但是漲幅和成交量將會(huì)縮小。

瑞銀中國(guó)房地產(chǎn)投資研究部主管李智穎認(rèn)為：“2016年一線城市的房?jī)r(jià)漲幅將縮小，預(yù)計(jì)漲幅會(huì)在5%以上。”

周靜也認(rèn)為，隨著需求量的釋放和房?jī)r(jià)上漲到高位，在今年下半年上海房?jī)r(jià)或許會(huì)將進(jìn)入平穩(wěn)、緩慢上升的渠道。

受制于房?jī)r(jià)上漲幅度的減緩，盧文曦認(rèn)為，2016年的租金上漲將會(huì)處于一個(gè)緩慢的上升渠道然后進(jìn)入平穩(wěn)期。

而陳延彬也認(rèn)為，2016年的房屋租金將會(huì)在下半年進(jìn)入一個(gè)回落期，因?yàn)殡S著下半年新房和二手房的銷售進(jìn)入平緩期，租房的掛牌量也會(huì)相應(yīng)的上升，這樣可緩解目前的供需矛盾。