原標(biāo)題：爆炒的通州商住房迎限購限貸

　　如果說通州樓市限購新政為當(dāng)?shù)厣套№椖繋�來了短期盛宴，那么如今宴席即將進入尾聲。北京商報記者從多個獨立消息源獲悉，通州區(qū)關(guān)于商住限購的細(xì)則已經(jīng)基本確定，最快在“五一”前后發(fā)布，未來通州商住公寓、寫字樓、商業(yè)辦公等項目也將受到限購限貸的制約。作為北京市副中心，通州樓市調(diào)控升級進入倒計時，新政背后除了抑制房價上漲的需求之外，推動產(chǎn)業(yè)升級、筑巢引鳳的計劃更為迫切。

　　商住迎來調(diào)控

　　雖然通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)人員向北京商報記者回應(yīng)稱“不知情”，但是記者從多個獨立渠道獲得的信息顯示，通州區(qū)樓市限購政策升級至商住項目已成既定事實，只待公布。

　　據(jù)知情人士透露，通州區(qū)此次限購政策的升級包含以下幾個細(xì)則：一為，調(diào)整信貸政策，即針對商業(yè)、辦公、商住公寓類物業(yè)的首付比例將從現(xiàn)在的50%大幅提高，與此同時貸款利率也或?qū)⑦M行一定調(diào)整。甚至有消息稱，一次性付款將成為通州商住標(biāo)配；二為，資格認(rèn)定口徑將發(fā)生變化，即通州區(qū)現(xiàn)行的限購政策只對購買商品住宅的購房人予以限制，而未來商住項目購房人的資格也將受到社保、個稅連續(xù)繳納年限等方面的限制，這也意味著在全北京市中，通州區(qū)將率先成為對商住業(yè)態(tài)實施購房資格認(rèn)定的地區(qū)；三為，對于開發(fā)商而言，散售模式將受到限制，例如寫字樓銷售的面積或?qū)⒁园雽悠鹗�，而商業(yè)銷售面積則可能以一個政府設(shè)定的最小面積為起點。這也意味著對于開發(fā)商而言，銷售起來更為快速和便捷的散售模式或?qū)⒈唤�止�?/p>

　　在途項目奇葩營銷

　　去年通州限購升級后，商品住宅市場遇冷，而未受限購政策影響的非住宅產(chǎn)品，由于剛需置業(yè)群體的外溢以及區(qū)域投資性購房的增長，一度表現(xiàn)火爆。據(jù)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，3月通州新建商品住宅（不含保障房）共成交1867套，其中，商住房成交達(dá)到了1272套，占據(jù)新建商品住宅成交的68.1%，成交量比2月上升了317.1%，比去年3月漲幅高達(dá)1432.5%。當(dāng)然，這與通州非住宅類項目供應(yīng)量原本就高于住宅項目有關(guān)，另外剛需以及投資性需求的同時進入，也是推動量漲的原因。

　　通州區(qū)商住項目的熱銷也為開發(fā)商帶來了狂歡，不過此次限購政策升級，無疑成為當(dāng)頭一棒。

　　此前在通州區(qū)順利銷售過一期商住項目的某開發(fā)商人士稱，上一期項目順利售罄后，下一期項目如今卻遲遲拿不到預(yù)售許可證，卡在關(guān)鍵時間點，也讓該開發(fā)商人士頗為煩惱。

　　另有開發(fā)商人士介紹，整售方案將會增加企業(yè)的去化壓力，增加成本，因此散售更受開發(fā)商歡迎。如果商業(yè)、辦公、商住公寓類項目被要求整售或者按照一定面積起點銷售，對于開發(fā)商而言，銷售壓力將不言而喻。

　　“以寫字樓為例，首先有產(chǎn)業(yè)的引入才有大面積消化的可能，如果前期條件不成立，去化難度就會加大。”該開發(fā)商人士稱。

　　北京商報記者發(fā)現(xiàn)，在商住項目限購消息傳出之時，就有開發(fā)商為旗下通州區(qū)商住項目打出了“不讓買才是好項目”的廣告，可見在途項目新政之前出貨心切。

不僅為了房價

　　在被多次傳聞“洗禮”過后，通州區(qū)商住限購即將落地。對于通州區(qū)樓市限購政策的再度升級，有行業(yè)人士表示，這并不是為了單純地抑制投資需求的進入和房價的上漲，而該政策背后更是作為北京市副中心的通州區(qū)未來所承載的產(chǎn)業(yè)升級的重任。

　　上述開發(fā)商人士向北京商報記者介紹，在北京市政府宣布動遷之后，通州區(qū)急需引進產(chǎn)業(yè)，提升通州區(qū)的整體經(jīng)濟實力，希望通過大體量的商業(yè)、辦公項目優(yōu)勢，引進高端產(chǎn)業(yè)的主要載體。該人士也透露，此前通州區(qū)政府也曾與開發(fā)商溝通，希望能夠?qū)㈨椖空麑映鍪刍蛘咧辽僖园雽訛閱挝怀鍪�，而不是打散成小面積賣給投資者。“商住公寓銷售一直以來占到通州新房成交的半壁江山，在住宅限購后商住項目成交更加火爆，投資需求蠢蠢欲動，這更為通州的產(chǎn)業(yè)引進計劃增加了難度，因此限購政策涵蓋至商住、寫字樓也是意料之內(nèi)。”該開發(fā)商人士坦言。