人民網鄭州6月13日電 （石國慶）外出務工多年的河南安陽農民宋俊紅，一心想在市里給孩子買套婚房。但他算了幾個月的帳，也沒能下定決心。

給了宋俊紅“臨門一腳”的是安陽市促進房地產發(fā)展的“22號”文。文件明確凡是購買市區(qū)新建商品住房（別墅除外），每套補貼2萬元。

“正發(fā)愁買房后的裝修款呢，這下好了。”拿到補貼的宋俊紅喜不自禁。

去年以來，中央連續(xù)出臺推進樓市去庫存政策，河南各地也密集出招，紛紛出臺刺激消費政策。目前來看，這輪政策對部分地區(qū)樓市去庫存形成實質利好，個別地市在新政出臺后的兩、三個月內，商品房銷量占全年銷量的比例超過50%。

河南去庫存舉措是否真正起到實效？能否持久？近日，人民網河南分網記者到多個地市調查摸底。

刺激效果明顯

一地級市兩個多月賣掉全年銷量的一半多

4月8日上午11點，許昌市恒達金匯廣場項目售樓部，置業(yè)顧問鄭丹丹稍稍舒了口氣：“剛剛送走一波看房的顧客”。

從去年10月以來，她的工作像是按下了“加速鍵”，現場咨詢和電話咨詢的顧客絡繹不絕。購房者詢問的問題也比較集中，何時開盤？能否趕上政府的補貼政策？

市民怕錯失機會，緣于誘人的政策紅利。

許昌出臺的支持住房消費“62號”文件，對在市區(qū)購買144平方米以下的商品房，市財政每平方米補貼150元。對具有碩士研究生學歷的，每套享受2.5萬元補貼，具有博士學歷的，每套享受3萬元補貼。

這個政策讓許昌市房地產協(xié)會會長、河南金石地產有限公司董事長鄭偉杰“喜出望外”。他介紹，從2015年10月20日去庫存政策出臺到當年年底，短短71天，市區(qū)所售商品房就占全年銷量的55.13%。

而許昌騰飛地產公司總經理方少鋒也著實體驗了把政策的威力。

公司旗下有兩個樓盤，從2015年5月至9月，其中的尾盤項目只賣出一套房子，在售樓盤賣出131套；而從2015年10月底至2016年4月初，尾盤項目房子售罄，在售樓盤賣出400多套。

“尾盤的房子一般認為是戶型不好的，沒想到也被一搶而空。”面對“立竿見影”的效果，方少鋒嘖嘖稱奇。

和許昌一樣，安陽市區(qū)去庫存情況也令人欣喜。

為搭上政策便車，部分開發(fā)商適時調整營銷策略，打出“政府補貼2萬，企業(yè)讓利2萬”的廣告，吸引消費者購房。

去年政策出臺后，銷售面積和銷售額兩項指標回暖上升，僅9月至12月，市區(qū)網簽備案商品房合同就達17607套，同比增長65%，占全年總銷售套數的56%。

隨著去庫存步伐的加快，一些地市去庫存周期開始進入合理區(qū)間。兩地城建部門負責人表示，以目前的銷售速度來看，許昌市和安陽市的消化周期分別約有10個月和12個月。 “目前，全省18個省轄市和部分縣(市)陸續(xù)出臺了鼓勵農民進城購房的具體支持措施。”河南省住建廳相關負責人說。

“鄭州作為河南省會，產業(yè)規(guī)模、經濟體量都比較大，人口吸納的能力比較強，去庫存壓力相對較小。但是部分省轄市，特別是眾多縣，去庫存壓力仍然較大。經過測算，有些縣消化完目前的庫存，需要4年左右的時間。”鄭州大學商學院副院長王海杰教授說。

長期難以為繼

刺激措施存在諸多短板

盡管一些地市出臺的樓市去庫存政策取得了明顯效果，但業(yè)內普遍認為，刺激政策只能是短期行為，“強心針”存在局限性。

首先一個就是財力問題。安陽市的補貼政策實施僅三個月，就累計發(fā)放購房補貼款3.3億元。“安陽市在籌集補貼資金上存在一定困難，補貼政策推動力不足。”安陽市住建局局長侯津琪說。

也有學者認為補貼的公平性值得商榷。“用財政資金補貼購房者，這對不買房子的人并不公平。”王海杰認為，政府可以設立引導基金，撬動更多社會資本進入到相關產業(yè)領域里，優(yōu)化去庫存環(huán)境。

政策的穩(wěn)定性直接影響去庫存的效果。以許昌為例，許昌市出臺的補貼政策原定期限至2015年年底，隨后又分別延長至2016年3月底和6月底。

政策兩次延期，讓鄭偉杰有點不適應：“政策的反復無常，不僅讓企業(yè)無所適從，也不利于市場的穩(wěn)定，尤其會影響購房者的心理預期，加劇樓市緊張情緒。”他建議政府穩(wěn)定政策，給企業(yè)準備資金、土地留足時間。

王海杰也認為，政府對市場的過多介入，本就會阻斷人們形成市場化的思維和預期，政策來回變動，也在一定程度上影響了政府的威信。

補貼結構的單一性也弱化了去庫存的效果。專家建議，針對不同人群，應采取更細化的補貼政策。

還以許昌為例，鄭偉杰建議，對農民的補貼由150元變?yōu)?00元，對市民的補貼由150元變?yōu)?00元，通過差異化補貼，引導農民在近郊購房，引導市民購買位置好、價位高的優(yōu)質房，最終形成梯次消費結構。

“精準補貼激勵農民進城買房的同時，也提高了政府資金的使用效率。”鄭偉杰說。據了解，2015年全省新建商品房銷售中農民購房占比37%。

“市場一旦出現停滯、下滑，很快會像傳染病一樣傳播開來。”一線也不乏憂慮的聲音：安陽市華強新城市發(fā)展有限公司總經理湯福喜就擔心，刺激政策一方面滿足了“剛需”的愿望，也提前透支了民眾的消費欲望，集中釋放后可能會造成未來需求的下滑。

精準去“病灶”

既要“強心針”，更需“長效藥”

業(yè)內人士表示，下好去庫存這盤棋，長期來看，還須打好金融產品創(chuàng)新、產城融合、土地制度改革等系列“組合拳”。

河南財經政法大學房地產經濟研究所所長李曉峰教授建議，金融部門應開發(fā)專門針對進城農民的金融產品。比如，鑒于農民在秋收、年底會有大筆收入進賬，能否打破現行的月月還款制度，改為一年三次或四次還款，這樣更能符合農民的實際。

此外，回購商品房也成為各地去庫存的有力補充。購買商品房作為棚戶區(qū)改造安置房的，單套面積可放寬到144平方米，作為公租房的，單套面積放寬到90平方米。

“從供給方著手，適度回購商品房，無論對于房地產去庫存，還是保障房供應，都是必要的。今后對于棚戶區(qū)改造，要盡可能通過貨幣化方式，以集中團購商品房的辦法解決。”李曉峰表示，停建公租房已經成為開發(fā)商們普遍的呼聲。

“土地是房地產之母。”去庫存離不開調節(jié)土地供應這個“總閥門”。河南省政府有關負責人近日表態(tài)：商品房庫存高、銷售面積下降、貨幣化安置率低的市和縣，停止供應商品住宅房土地。

去庫存刺激了樓市，吸引了很多農民進城。但隨之而來的社會問題值得關注。

農民進城，老家的房子和地怎么辦？孩子上學怎么解決？進城后的生計怎么維系？

河南要求樓盤建設和城市基礎配套設施同步開工、同步建設、同步投入使用。新購房農民在教育、衛(wèi)生等公共服務上享受市區(qū)居民同等待遇。就業(yè)方面，河南多地出臺政策，對進城定居農民從事工商業(yè)經營的，工商、稅務、衛(wèi)生、環(huán)保、城管等相關部門優(yōu)先辦理經營資質和置業(yè)手續(xù)；對就業(yè)創(chuàng)業(yè)的，人社部門負責提供創(chuàng)業(yè)指導、技能培訓、職業(yè)介紹等免費手續(xù)；對創(chuàng)業(yè)困難的，按照國家政策優(yōu)先解決小額擔保貸款，解決農民“進得來、留得住、有發(fā)展”問題。

“去庫存只是表象，深層次的問題是產城融合和土地制度改革”。在王海杰看來，沒有產業(yè)的支撐，短期補貼政策只能“治標不治本”。他認為，現行土地制度下，盡管土地可以流轉，但其規(guī)�；�和收益性并不穩(wěn)定。

從根本上講，如何改革農村產權制度，使得宅基地和承包地等資產變現，讓農民獲得更多財產性收入，降低進城成本，增強購買力，仍將是改革的重點。

“城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，除了房子，城市還應該為居住者提供充足的公共產品和服務。”李曉峰認為，不能寄希望所有地方的庫存都能去掉。遠郊區(qū)、人口吸引能力較差的三、四線城市，即使有補貼，也會存在爛尾樓。