人民網(wǎng)北京6月21日電 （余燕明）日前，萬科集團(tuán)（證券代碼：000002.SZ，02202.HK）公布了向深圳地鐵集團(tuán)發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)的交易預(yù)案，萬科擬向深圳地鐵集團(tuán)發(fā)行28.7億股A股股份購(gòu)買深圳地鐵集團(tuán)持有的前海國(guó)際全部股權(quán)，初步交易價(jià)格456.13億元。

　　深圳地鐵集團(tuán)名下持有的前海國(guó)際主要資產(chǎn)為前海樞紐項(xiàng)目T201-0074號(hào)地塊和安托山項(xiàng)目T407-0026、T407-0027號(hào)地塊，2個(gè)項(xiàng)目均屬于地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，總計(jì)容面積超過181萬平方米。

　　萬科初步確定對(duì)價(jià)股份的發(fā)行價(jià)格為每股15.88元，較定價(jià)基準(zhǔn)日前60個(gè)交易日上市公司股票交易均價(jià)折讓約6.4%。

　　截至今年5月底，深圳鉅盛華及其一致行動(dòng)人持有萬科24.29%的股權(quán)，為萬科的第一大股東。緊隨其后的是華潤(rùn)股份，華潤(rùn)合計(jì)持有萬科16.8億股A股股份，占總股本比例為15.24%。

　　若引入深圳地鐵發(fā)行股份交易完成后，深圳地鐵集團(tuán)將會(huì)晉升成為萬科的第一大股東，持股20.65%，深圳鉅盛華及其一致行動(dòng)人與萬科的持股比例會(huì)被稀釋到19.27%和12.1%，華潤(rùn)集團(tuán)也會(huì)落至第三大股東。

　　華潤(rùn)集團(tuán)認(rèn)為這次萬科擬收購(gòu)深圳地鐵集團(tuán)前海樞紐和安托山項(xiàng)目在業(yè)務(wù)層面上有助于萬科的發(fā)展，但并不認(rèn)同萬科以增發(fā)股票收購(gòu)資產(chǎn)的方式符合公司和全體股東的利益。

　　之前接近華潤(rùn)集團(tuán)的人士告訴人民網(wǎng)記者，華潤(rùn)集團(tuán)希望保住之前的大股東位置，不愿意看到萬科引入深圳地鐵集團(tuán)后股權(quán)被稀釋。

　　華潤(rùn)集團(tuán)指出，萬科增發(fā)股票的價(jià)格相對(duì)其凈資產(chǎn)評(píng)估值折讓較大，并且導(dǎo)致萬科每股盈利被攤薄，影響股東回報(bào)。

　　萬科企業(yè)2015年每股凈資產(chǎn)約為9.1元，東方證券根據(jù)公司的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理分別進(jìn)行估值后，萬科重估凈資產(chǎn)（RNAV）后2015年每股凈資產(chǎn)值為18.12元，截至2016年6月公司RNAV估值后的每股凈資產(chǎn)為24.43元，較年初溢價(jià)34.8%，萬科向深圳地鐵集團(tuán)增發(fā)股份15.88元/股的發(fā)行價(jià)則折讓了35%。

　　華潤(rùn)集團(tuán)引用的是資本市場(chǎng)目前平均對(duì)萬科每股凈資產(chǎn)的估值測(cè)算約為21元，新增股份發(fā)行價(jià)同樣比這一價(jià)格低約24%。

　　萬科新發(fā)行20.65%股份以后，疊加新股發(fā)行價(jià)較重估凈資產(chǎn)（RNAV）后每股凈資產(chǎn)24%左右折讓，華潤(rùn)集團(tuán)預(yù)計(jì)增發(fā)后現(xiàn)有股東的權(quán)益被攤薄約5%。

　　“因注入的凈地資產(chǎn)在未來兩至三年內(nèi)不能貢獻(xiàn)盈利，從而導(dǎo)致萬科的每股盈利均被攤薄約20%（新發(fā)行股份20.65%），影響股東回報(bào)。”華潤(rùn)集團(tuán)在官方通告中指出。

　　根據(jù)萬科公司公告及中銀證券的報(bào)告，這次萬科從深圳地鐵集團(tuán)尋求注入的兩個(gè)地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目里，前海樞紐項(xiàng)目的開發(fā)周期是2017年到2027年，結(jié)算周期則是從2019年到2027年之間；安托山項(xiàng)目的開發(fā)周期從2016年到2019年，結(jié)算周期為2017年到2019年。

　　因此，華潤(rùn)集團(tuán)建議，萬科負(fù)債率是行業(yè)最低之一，凈有息負(fù)債率僅為25.5%，有較大的債權(quán)融資空間。萬科通過現(xiàn)金或債權(quán)融資形式支付全部交易對(duì)價(jià)，其財(cái)務(wù)狀況依然維持安全穩(wěn)健，無需發(fā)行大量股票攤薄現(xiàn)有股東權(quán)益。

　　萬科A股股票仍在繼續(xù)停牌階段，深交所將對(duì)公司這次交易相關(guān)文件進(jìn)行事后審核，待取得深交所審核結(jié)果后另行通知復(fù)牌。

　　長(zhǎng)期以來作為萬科的大股東，華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)萬科約36億元的初始投資成本，到2015年底，華潤(rùn)股份計(jì)入長(zhǎng)期股權(quán)投資項(xiàng)目里對(duì)重要聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資賬面余額已經(jīng)達(dá)到了159億元，約為華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)萬科初始投資成本的4.4倍。

　　萬科A股股票這次復(fù)牌以后的股價(jià)表現(xiàn)會(huì)值得關(guān)注。華潤(rùn)集團(tuán)到2015年底對(duì)萬科長(zhǎng)期股權(quán)投資的公允價(jià)值已經(jīng)接近413億元，而在去年年初，華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)萬科長(zhǎng)期股權(quán)投資的公允價(jià)值約為230億元，一年時(shí)間這些股權(quán)價(jià)值的增值比例達(dá)到了近8成，約183億元。

　　華潤(rùn)集團(tuán)在官方通告中指出萬科新增股份發(fā)行后將會(huì)攤薄每股盈利，影響股東回報(bào)。2015年底，華潤(rùn)集團(tuán)除了持有萬科股份在公開市場(chǎng)獲得的公允值增加外，還收到了來自萬科8.23億元的股利，去年年初華潤(rùn)集團(tuán)收到來自萬科的股利為6.8億元。

　前述接近華潤(rùn)集團(tuán)的人士告訴人民網(wǎng)記者，地產(chǎn)板塊同樣在集團(tuán)內(nèi)部“舉足輕重”。傅育寧主政下的華潤(rùn)集團(tuán)，“仍然一直支持地產(chǎn)的發(fā)展，目前地產(chǎn)板塊的住宅開發(fā)加上商業(yè)地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動(dòng)策略不變。”

　　當(dāng)記者問及華潤(rùn)集團(tuán)會(huì)否通過股權(quán)投資擴(kuò)充地產(chǎn)板塊資產(chǎn)規(guī)模時(shí)，比如繼續(xù)增加對(duì)萬科的持股比例獲得控制權(quán)，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)萬科企業(yè)在華潤(rùn)集團(tuán)的并表處理，接近華潤(rùn)集團(tuán)的這位人士表示，華潤(rùn)對(duì)地產(chǎn)板塊的要求仍然是銷售規(guī)模和盈利增長(zhǎng)，“銷售、利潤(rùn)的增長(zhǎng)，也是企業(yè)的價(jià)值所在。”

　　華潤(rùn)集團(tuán)業(yè)務(wù)板塊包括了電力、房地產(chǎn)、食品及飲品、零售、醫(yī)藥、水泥、燃?xì)獾?1個(gè)業(yè)務(wù)板塊，根據(jù)華潤(rùn)股份2015年業(yè)績(jī)報(bào)告，公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了435億元的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，其中房地產(chǎn)板塊貢獻(xiàn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)超過了267億元，房地產(chǎn)分部營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占比超過6成，集團(tuán)分部營(yíng)業(yè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比排在第2位的是電力板塊，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約為120億元。