人民網(wǎng)北京6月21日電（徐倩）綠城物業(yè)赴港上市的消息再次將社區(qū)服務(wù)行業(yè)推向風(fēng)口。在越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇做社區(qū)服務(wù)商以期從社區(qū)服務(wù)行業(yè)中再次分得一杯羹的時(shí)候，社區(qū)物管行業(yè)下滑的毛利率卻給開(kāi)發(fā)商潑了冷水。

　　據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的《2016中國(guó)社區(qū)服務(wù)研究報(bào)告》（下稱“報(bào)告”）顯示，億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)了已經(jīng)在新三板掛牌上市或者在香港上市的23家物管企業(yè)，其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2013年到2015年該行業(yè)平均凈利潤(rùn)率為5.73%、6.63%、6.10%，凈利潤(rùn)率在2015年又小幅的下降。不僅如此，近三年行業(yè)對(duì)應(yīng)的毛利率為24.21%、20.12%、16.06%，2015年的毛利率已經(jīng)下滑到20%以下。

　　億翰智庫(kù)認(rèn)為，社區(qū)服務(wù)行業(yè)毛利率的下滑和工資成本的快速上漲有關(guān)，也和標(biāo)桿企業(yè)快速擴(kuò)張引入包干制項(xiàng)目有關(guān)。

　�。▓D：社區(qū)服務(wù)業(yè)近三年利潤(rùn)率水平）

　　（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于億翰智庫(kù) 人民網(wǎng)制圖）

　　研究報(bào)告指出，社區(qū)服務(wù)行業(yè)的平均物管費(fèi)收取率在80%以下，社區(qū)服務(wù)公司的人工成本占總成本的60%以上，不僅如此，勞動(dòng)力成本每年大概以15%的速度在增長(zhǎng)，這意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)空間持續(xù)壓縮，當(dāng)前傳統(tǒng)物業(yè)九成以上都在虧損。

　　此外，物業(yè)管理服務(wù)公司彼此之間的毛利率水平差異較大，源于不同物業(yè)管理公司采用包干制管理和酬金制管理比重不同。

　　酬金制是指社區(qū)服務(wù)公司與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂合同，僅在物業(yè)費(fèi)用中提取10%作為酬金計(jì)入收入，小區(qū)維修、物料等成本要由業(yè)委會(huì)承擔(dān)。而傳統(tǒng)的包干制要將所有物業(yè)費(fèi)用計(jì)入收入，小區(qū)維修、物料等成本要由物業(yè)公司承擔(dān)。會(huì)計(jì)處理方法的不同，讓酬金制的毛利率顯得更高。

　　比如，目前實(shí)行酬金制的彩生活毛利率處于行業(yè)領(lǐng)先地位。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，綠城服務(wù)、中海物業(yè)和彩生活2015年的整體毛利率分別為18%、21%和55%。但是，隨著彩生活并購(gòu)開(kāi)元國(guó)際，引入多項(xiàng)包干制項(xiàng)目后，毛利率也有所下降。

　　從行業(yè)來(lái)看，社區(qū)服務(wù)行業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，至今卻還沒(méi)有成熟，行業(yè)內(nèi)結(jié)構(gòu)不斷變化，變動(dòng)趨勢(shì)明顯。百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率穩(wěn)步提升，小企業(yè)經(jīng)營(yíng)面積和營(yíng)業(yè)收入?yún)s在不斷減少，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，洗牌步調(diào)加快。

　　在目前的行業(yè)分布中 ，專業(yè)物業(yè)管理公司如彩生活、弘生活所占比例為3%，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)的社區(qū)物業(yè)仍然占據(jù)90%的規(guī)模，前十位均為標(biāo)桿房企旗下社區(qū)服務(wù)公司。在億翰智庫(kù)這份榜單中，開(kāi)發(fā)商物業(yè)排名靠前的分別是萬(wàn)科物業(yè)、中海物業(yè)、綠城物業(yè)、保利物業(yè)等。

　從業(yè)務(wù)分類和收入結(jié)構(gòu)中，物業(yè)管理、工程服務(wù)、顧問(wèn)咨詢、社區(qū)增值等被視為目前社區(qū)服務(wù)的主要構(gòu)成。除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理和工程服務(wù)外，社區(qū)增值被譽(yù)為社區(qū)物業(yè)未來(lái)的盈利突破點(diǎn)。

　　億翰智庫(kù)認(rèn)為，要突破傳統(tǒng)物業(yè)的盈利瓶頸，降低對(duì)勞動(dòng)力成本的依賴，就需要盡快對(duì)社區(qū)O2O業(yè)務(wù)進(jìn)行探索，探索出新的盈利模式，通過(guò)這部分收益來(lái)對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理進(jìn)行補(bǔ)充，與此同時(shí)，也需要培養(yǎng)業(yè)主使用社區(qū)O2O平臺(tái)的習(xí)慣。

　　目前，類似萬(wàn)科、綠城、正榮等開(kāi)發(fā)商都推出了物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，以期從基礎(chǔ)生活服務(wù)入手逐漸滲透到業(yè)主的衣、食、行等各項(xiàng)服務(wù)中。報(bào)告預(yù)計(jì)，在社區(qū)O2O方面，提供生活用品、新鮮果蔬、上門服務(wù)、旅游咨詢將成為今后重點(diǎn)的發(fā)展方向。