保利地產(chǎn)暗示與中航系整合“事發(fā)突然” 加大布局一二線城市反要“強吃”三四線項目

人民網(wǎng)北京7月15日電 (余燕明)保利集團正在探討收購中航工業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，兩家中央企業(yè)各自的地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺保利地產(chǎn)(證券代碼：600048)與中航地產(chǎn)(證券代碼：000043)也會涉及這次重組整合，據(jù)保利地產(chǎn)最新公告內(nèi)容顯示，初步估算，保利集團與中航工業(yè)潛在交易事項涉及房地產(chǎn)項目約70個左右，交易標(biāo)的金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%，交易金額達不到須提交公司股東大會審議的重大事項標(biāo)準(zhǔn)。

　　到今年一季度末，保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)約為993億元，按此計算，保利集團與中航工業(yè)潛在交易涉及約70個房地產(chǎn)項目標(biāo)的金額不超過149億元。

　　根據(jù)保利地產(chǎn)公司章程，公司股東大會行使職權(quán)包括審議公司在一年內(nèi)購買、出售重大資產(chǎn)超過公司最近一期經(jīng)審計總資產(chǎn)30%的事項，董事會在公司最近經(jīng)審計總資產(chǎn)50%以內(nèi)決定公司房地產(chǎn)項目投資，在公司最近經(jīng)審計凈資產(chǎn)30%以內(nèi)決定公司股權(quán)投資、資產(chǎn)處置和重大合同的簽訂。

　　保利集團與中航工業(yè)兩家中央企業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺規(guī)模差距較大，保利地產(chǎn)2015年實現(xiàn)銷售金額1541億元，凈利潤168億元;同期中航地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售金額49億元，凈利潤3.7億元。

　　據(jù)悉，中航系內(nèi)部除了中航地產(chǎn)這個地產(chǎn)平臺以外，還有中航瑞賽、中航萬科和中航里程這3家地產(chǎn)平臺，但是中航地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體領(lǐng)域相對出眾，一些機構(gòu)預(yù)計中航地產(chǎn)未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)傾向于向航空主題公園領(lǐng)域延伸。

　　另有機構(gòu)不完全統(tǒng)計，中航系在中航地產(chǎn)體外擁有大量商住開發(fā)項目，合計權(quán)益未結(jié)建面可達中航地產(chǎn)現(xiàn)有項目的2-3倍，若注入中航地產(chǎn)將明顯受益。

　　項目集中布局在三、四線城市

　　中航地產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域是以商業(yè)地產(chǎn)為核心，兼以綜合開發(fā)經(jīng)營，其中“中航城”是中航地產(chǎn)主力開發(fā)的城市綜合體，“九方購物中心”是中航城的核心產(chǎn)品，2011年至今5年間，贛州、成都、深圳龍華、九江、昆山、深圳華強北等6家九方購物中心相繼開業(yè)運營，總營業(yè)面積約為68萬平方米。

　　物業(yè)管理業(yè)務(wù)也是中航地產(chǎn)主要收入來源之一。2015年中航地產(chǎn)55.2億元營業(yè)收入里，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收36億元，占比為65%，物業(yè)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收17.7億元，較上年同期增長了近3成，占公司營業(yè)收入的1/3左右。

　　保利集團與中航工業(yè)進行的重組整合涉及房地產(chǎn)項目約70個左右，到2015年底，中航地產(chǎn)名下的開發(fā)項目包括17個，這些地產(chǎn)項目分別位于昆山、九江、貴陽、贛州、上海、岳陽、新疆、龍巖、南昌、成都、天津、衡陽等地，合計土地面積293.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積717萬平方米，累計已竣工建筑面積347萬平方米，其中2015年竣工建筑面積125萬平方米。

　　2015年中航地產(chǎn)主要進行銷售的房地產(chǎn)項目為14個，當(dāng)年實現(xiàn)31億元銷售結(jié)轉(zhuǎn)金額，其中結(jié)轉(zhuǎn)金額最高的項目分別是贛州中航公元項目結(jié)轉(zhuǎn)4.3億元、昆山九方城(A6地塊)項目結(jié)轉(zhuǎn)8.9億元、九江中航城項目結(jié)轉(zhuǎn)7.3億元、貴陽中航城項目結(jié)轉(zhuǎn)4.4億元、惠東中航元·嶼海項目結(jié)轉(zhuǎn)3.2億元。

　　另外，中航地產(chǎn)還有6個待開發(fā)的房地產(chǎn)儲備項目，合計土地面積135萬平方米，分別位于昆山、九江、貴陽、岳陽、新疆和衡陽。

　　中航地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)及儲備項目集中在江蘇、江西、新疆、湖南等省份的三、四線城市，中航地產(chǎn)2015年地產(chǎn)板塊貢獻了36億元營業(yè)收入，江西占中航地產(chǎn)全年營收比重最大，達到了23.81%，其次是江蘇、廣東和貴陽，占比分別為17.43%、8.9%和8.01%。

　　對比之下，中航地產(chǎn)地產(chǎn)板塊收入里，對公司營收貢獻相對較高的地區(qū)毛利率反而較低。江西、江蘇、廣東和貴陽4個地區(qū)的地產(chǎn)板塊毛利率分別為22.72%、37.66%、50.04%和-5.46%，而毛利率水平達到99.02%、87.3%的其他省份和深圳市，兩個地區(qū)在中航地產(chǎn)2015年的營收占比則只有0.22%和2.54%。

　　中投證券在去年8月份的研究中指出，中航地產(chǎn)在一、二線城市率先回暖帶動及政策持續(xù)刺激下，三、四線房地產(chǎn)市場也在好轉(zhuǎn)，但是公司主要項目多位于三、四線城市且多含商業(yè)和辦公，周轉(zhuǎn)率較低。中投證券認(rèn)為中航地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營資金占用較多，對公司的資金壓力已經(jīng)顯現(xiàn)，并且公司主要布局的三、四線城市累積了市場風(fēng)險。

　　中航地產(chǎn)體外有大量項目資產(chǎn)

　　今年初，中航地產(chǎn)繼續(xù)在成都、贛州兩地耗資數(shù)億元新增了2個地塊項目。一些市場人士對此分析，中航地產(chǎn)是中航工業(yè)集團下屬地產(chǎn)平臺公司，其項目布局策略依循的是中航工業(yè)等航空生產(chǎn)制造基地所在地，比如江西南昌、湖南衡陽、江蘇昆山等地都規(guī)劃建設(shè)了航空工業(yè)城、通用航空發(fā)展示范基地、航空產(chǎn)業(yè)園等。

　　這些市場人士指出，中航地產(chǎn)依靠母公司航空產(chǎn)業(yè)的資源支持以及與政府之間的默契，選擇在這些航空城和航空產(chǎn)業(yè)基地開發(fā)房地產(chǎn)項目，可以幫助推進航空產(chǎn)業(yè)工業(yè)區(qū)的發(fā)展成熟，尤其是居住、商業(yè)的產(chǎn)城配套開發(fā)建設(shè)，比如為航空產(chǎn)業(yè)從業(yè)者、技術(shù)工人及航空產(chǎn)業(yè)園員工解決居住和生活消費需求，“但是對發(fā)展房地產(chǎn)而言，目前三、四線城市不見得是好的市場和區(qū)域選擇。”

　　中航地產(chǎn)在今年年初確定的經(jīng)營計劃里，其中包括從去庫存、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)著力，加強銷售力度，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，并且還要優(yōu)化現(xiàn)有業(yè)務(wù)，增加航空科技文化業(yè)務(wù)，將在國內(nèi)布局發(fā)展航空科技文化博覽中心和城市娛樂中心等產(chǎn)品，其中航空科技文化博覽中心為大型綜合性項目，包括航空科技文化娛樂體驗區(qū)、配套酒店與商業(yè)、產(chǎn)業(yè)孵化基地、航空主題社區(qū)等業(yè)態(tài)。中航地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將重點發(fā)展九方購物中心或以購物中心為核心的綜合體產(chǎn)品，同時在具備資源條件的城市，優(yōu)選盈利潛力大的住宅項目。

　　中投證券去年8月份的研究報告分析，中航地產(chǎn)的整合預(yù)期增強，央企改革進入實質(zhì)推進階段，中航系多家公司在8月初停牌，預(yù)計在軍工整合進行后，集團旗下其他業(yè)務(wù)整合也將陸續(xù)進行。并且據(jù)中投證券不完全統(tǒng)計，當(dāng)時中航系在中航地產(chǎn)體外擁有大量商住開發(fā)項目，合計權(quán)益未結(jié)建面可達公司現(xiàn)有項目的2-3倍，若注入中航地產(chǎn)將明顯受益。

　　浙商證券也認(rèn)為，中航地產(chǎn)的控股股東中航國際資源豐富，中航地產(chǎn)是央企中航工業(yè)重要的商業(yè)地產(chǎn)平臺，公司項目以三、四線城市綜合體開發(fā)為主，并持有一、二線城市的投資性不動產(chǎn)，直接受益于三、四線房地產(chǎn)市場去庫存政策，并將對銷售有所促進。

　　與中航系整合“事發(fā)突然”

　　如果保利集團與中航工業(yè)順利完成地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組整合，意味著類似中航地產(chǎn)這些位于江西、湖南等省份三、四線城市的中航工業(yè)約70個地產(chǎn)項目會被注入到保利地產(chǎn)等保利集團的地產(chǎn)平臺，這對保利地產(chǎn)提升開發(fā)三、四線城市地產(chǎn)項目及銷售能力有著較高要求。

　　到2015年底，保利地產(chǎn)擁有在建、擬建房地產(chǎn)項目270個，待開發(fā)土地總建筑面積5482萬平方米，其中一、二線城市占比約為74%。

　　2015年保利地產(chǎn)實現(xiàn)的1541億元的銷售金額中，珠三角、長三角和環(huán)渤海三大城市群分別實現(xiàn)簽約金額505億元、324億元和321億元，合計占比74.6%，成渝及中部地區(qū)銷售金額也分別達到了160億元。

　　保利地產(chǎn)在經(jīng)營規(guī)劃中稱，公司繼續(xù)堅持一、二線中心城市的發(fā)展策略，核心城市銷售金額貢獻占比超過9成。比如2015年保利地產(chǎn)仍在在加大市場復(fù)蘇快、庫存壓力小的一、二線城市的拓展力度，全年公司在一、二線城市新增容積率面積和土地成本分別1109萬平方米和611億元，占比達85%和93%。其中，公司一線城市土地獲取面積和金額占比繼續(xù)提升，分別為15%和45%，較2014年提升2個和6個百分點。

　　保利地產(chǎn)在湖南、江西南昌等地也有多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，兩個地區(qū)2015年占公司結(jié)算收入比重分別為1.82%和1.24%，同年保利地產(chǎn)在湖南和江西南昌兩地的毛利率水平同比下滑了8.87個百分點和10.89個百分點。

　　今年上半年保利地產(chǎn)在一、二線城市獲取土地更為激進。上半年保利地產(chǎn)新獲取了34個項目總建筑面積762萬平方米，去年同期為15個項目總建筑面積384萬平方米。保利地產(chǎn)上半年為新增這些項目土地支付的總地價為433億元，同比增長了3倍以上，并且地價更高。保利地產(chǎn)在今年上半年新獲取的這些土地項目93%的拿地金額和74%的建筑面積比例集中在一、二線城市，其稱“與公司銷售相匹配，公司布局還是堅持一、二線中心城市”。

　　保利地產(chǎn)甚至也對保利集團與中航工業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合毫無準(zhǔn)備。保利地產(chǎn)在最近的機構(gòu)電話會議中暗示，公司股票因保利集團與中航工業(yè)探討地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合停牌，保利地產(chǎn)表示“事發(fā)突然，目前公司還無法把握本次事件的規(guī)模、路徑、雙方還在接觸。”