12月26日,山東省濟(jì)南市樓市調(diào)控再度加碼,史上最嚴(yán)限購(gòu)令出臺(tái)。此輪調(diào)控力度較大,如何落實(shí)備受關(guān)注。目前來(lái)看,對(duì)于開(kāi)發(fā)成本如何核算仍沒(méi)有明確規(guī)定,炒號(hào)等行為也未完全杜絕,辦假社保等非法行為有露頭跡象。由于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)權(quán)威數(shù)據(jù)沒(méi)有完全公布,購(gòu)房者缺少可供參考的依據(jù),導(dǎo)致非理性售房、購(gòu)房出現(xiàn)。只有切實(shí)解決這些問(wèn)題,才能發(fā)揮限購(gòu)令的最大作用,鞏固調(diào)控成果,促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

成本難核

管理費(fèi)用不公開(kāi)

建安成本沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)

“12·26限購(gòu)”政策提到,“對(duì)銷售均價(jià)高于開(kāi)發(fā)成本(土地、建安等相關(guān)成本)20%以上的住宅項(xiàng)目嚴(yán)格審查,涉嫌暴力的,限制辦理商品房預(yù)售許可。”一開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士解讀道,這條其實(shí)就是對(duì)“限價(jià)”做出了規(guī)定,但是目前并不能從政策中看出這項(xiàng)措施的落實(shí)嚴(yán)格程度。

該內(nèi)部人士分析,政府對(duì)于“銷售均價(jià)高于開(kāi)發(fā)成本20%”的項(xiàng)目進(jìn)行限定,目的就是為了讓房?jī)r(jià)不再瘋漲。但限購(gòu)政策出臺(tái)后,不少人疑惑,開(kāi)發(fā)成本如何核定?如果無(wú)法核定,那么這條政策還能有實(shí)效嗎?

“這個(gè)政策肯定是個(gè)臨時(shí)性的措施,但在短期內(nèi)會(huì)有效果。”該人士認(rèn)為,至少在近兩三個(gè)月內(nèi),濟(jì)南再難出現(xiàn)價(jià)格大漲的樓盤,但這樣的措施恐怕不能長(zhǎng)久。

該人士認(rèn)為,這一政策實(shí)施起來(lái)有困難,“開(kāi)發(fā)成本如何控制和核對(duì)很難執(zhí)行。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)想要把成本報(bào)高,盡可以往上報(bào)。在開(kāi)發(fā)成本中,土地成本是公開(kāi)的、確定的,但是建安費(fèi)用難以一刀切。有的項(xiàng)目有裝修,有的沒(méi)有,即使都有裝修,品質(zhì)也不一樣,所以很難控制。”

最核心的是,開(kāi)發(fā)成本中的企業(yè)管理費(fèi)用是不公開(kāi)的。“企業(yè)不會(huì)把管理費(fèi)用公開(kāi),這其中涉及企業(yè)的商業(yè)秘密。”因此,該人士分析,“這條政策宜粗不宜細(xì),想要把政策細(xì)節(jié)化是不現(xiàn)實(shí)的。”他推測(cè),這項(xiàng)措施的執(zhí)行主要還是靠政府相關(guān)部門的“人為把控”,房產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格只要“大差不差”,在一個(gè)范圍內(nèi)就可以。隨著市場(chǎng)的變化,這項(xiàng)措施很有可能從嚴(yán)格變?yōu)椴惶珖?yán)格。

來(lái)源：齊魯晚報(bào)