上半年濟(jì)南樓市跌宕起伏，在政策及市場(chǎng)調(diào)控的影響下，半夜開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌、全款優(yōu)先選房、捆綁車(chē)位地下室等非正�，F(xiàn)象出現(xiàn)在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)上。隨著下半年的來(lái)臨，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，對(duì)市場(chǎng)走向更加關(guān)注。

17日，一個(gè)小型座談會(huì)在濟(jì)南舉行，參加者既有銀行界人士，也有房地產(chǎn)界人士。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者從現(xiàn)場(chǎng)獲悉，與會(huì)人士普遍認(rèn)為，下半年濟(jì)南樓市的供應(yīng)量會(huì)有所增加，但在多重壓力下，開(kāi)發(fā)商會(huì)采取各種措施加大回籠資金的速度。下半年濟(jì)南樓市的特征將表現(xiàn)為“以?xún)r(jià)換量”沖業(yè)績(jī)。

“下半年需求動(dòng)力減弱，濟(jì)南樓市或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在資金壓力下，會(huì)提供降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)讓市民選擇。”濟(jì)南一家房地產(chǎn)公司項(xiàng)目部經(jīng)理馮澤瑞表示。

上半年供需雙降

經(jīng)歷了多重調(diào)控政策影響，上半年樓市一度進(jìn)入低迷期。

數(shù)據(jù)顯示，上半年濟(jì)南住宅新增供應(yīng)量275.6萬(wàn)平方米，成交367.3萬(wàn)平方米，成交量是新增供應(yīng)量的1.33倍。

“與去年同期相比，新增供應(yīng)量?jī)H是去年的37%，而成交量幾乎是腰斬，相當(dāng)不正常。”濟(jì)南另外一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目經(jīng)理馮昌林分析稱(chēng)，“一般情況下，新增供應(yīng)量要大于成交量才比較正常。從去年開(kāi)始，市場(chǎng)逐步進(jìn)入供小于求的單方市場(chǎng)。”

對(duì)于這種不正常現(xiàn)象，馮澤瑞認(rèn)為，濟(jì)南在供給端和需求端同時(shí)抑制，規(guī)定期房必須建到12層以上甚至驗(yàn)收完工后才能申請(qǐng)預(yù)售許可證并上市交易。“這導(dǎo)致相當(dāng)一批房源因工期進(jìn)度問(wèn)題無(wú)法上市銷(xiāo)售，上半年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的房源大幅減少，各大樓盤(pán)要半年甚至一年左右才能趕上進(jìn)度。”

多數(shù)樓盤(pán)無(wú)房可賣(mài)，導(dǎo)致住宅市場(chǎng)存量消化周期大大低于正常水平，供不應(yīng)求。同時(shí)，限購(gòu)成了濟(jì)南樓市分水嶺。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2016年10月濟(jì)南正式啟動(dòng)限購(gòu)政策后，成交量就逐漸變小。今年上半年，濟(jì)南新建住宅網(wǎng)簽量在4.2萬(wàn)套左右，相比去年同期的10.6萬(wàn)套，差距一目了然。

今年一季度，新建住宅月均網(wǎng)簽量維持在8000套左右。然而4月份濟(jì)南調(diào)控政策再次升級(jí)，隨后，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)跌到了冰點(diǎn)，5、6月份基本維持在5000套上下，回到了3年前的水平。

而從土地市場(chǎng)看，受政策以及客觀因素影響，上半年濟(jì)南拍地節(jié)奏放緩。

前6個(gè)月土地招拍掛成交210.5萬(wàn)平方米，與去年上半年的221.4萬(wàn)平方米相差不多。“但是這些土地相當(dāng)一部分是保障大項(xiàng)目和定向拍賣(mài)，并非普通開(kāi)發(fā)商能拿到的。”一家全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司濟(jì)南分部的項(xiàng)目經(jīng)理馮波說(shuō)道。

“從今年濟(jì)南出爐的土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，可以通過(guò)招拍掛市場(chǎng)供應(yīng)的土地面積仍然偏緊。”馮波表示。

“從土地供應(yīng)到樓盤(pán)投放到市場(chǎng)，需要一年半到兩年的時(shí)間。而目前濟(jì)南土地供應(yīng)比較短缺，遠(yuǎn)水難解近渴，因此對(duì)抑制近期房?jī)r(jià)上漲的作用不太明顯。上半年投放的土地量，其可開(kāi)發(fā)面積與上半年的銷(xiāo)售面積相差不大。在旺盛的需求和短缺的供應(yīng)之下，濟(jì)南房?jī)r(jià)依然有上漲壓力。”一家本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的負(fù)責(zé)人李祥瑞分析道。

馮波告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，從最近的開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，價(jià)格高出客戶(hù)心理預(yù)期的項(xiàng)目，去化率往往較低。上半年成交量一般，各大開(kāi)發(fā)商的任務(wù)指標(biāo)都?jí)旱搅讼掳肽�，為了完成業(yè)績(jī)，不排除會(huì)以?xún)r(jià)換量搶收市場(chǎng)，所以可能會(huì)合理定價(jià)，加快出貨，保持流動(dòng)性。

“在嚴(yán)格的限購(gòu)政策下，有資格買(mǎi)房的客戶(hù)正在逐漸減少，如果政策不松動(dòng)，下半年供應(yīng)量集中趕上來(lái)，開(kāi)發(fā)商可能面臨搶客的問(wèn)題。”李祥瑞分析道。”

回款成為重要指標(biāo)

“下半年供應(yīng)量會(huì)有所放大。”馮澤瑞表示，濟(jì)南去年拍的地到今年下半年都將陸續(xù)上市，所以供應(yīng)量會(huì)放大。

但在馮昌林看來(lái)，供應(yīng)量加大并不代表著能全部賣(mài)出去。“限購(gòu)政策導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商即使賣(mài)了房子也沒(méi)有辦法網(wǎng)簽，沒(méi)有網(wǎng)簽就不給貸款，也沒(méi)有辦法回款，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金壓力會(huì)越來(lái)越大。從今年部分開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)考核指標(biāo)來(lái)看，回款成為一個(gè)非常重要的指標(biāo)，甚至成為個(gè)別開(kāi)發(fā)商排在首位的指標(biāo)。”

馮澤瑞告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看，以預(yù)收款、按揭貸款等需求端的資金供給平均占比近50%，由于這部分資金來(lái)源占比較大，銷(xiāo)售端實(shí)現(xiàn)的資金回籠以及自籌資金對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)影響較大。

“從現(xiàn)在的情況看，下半年信貸政策不會(huì)松口，依然會(huì)收緊。”一家國(guó)有銀行高新支行的行長(zhǎng)李家琪分析道。

他告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，自今年5月份以來(lái)，濟(jì)南多家銀行對(duì)住房貸款逐漸收緊，不僅取消了貸款利率打折，甚至還在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了貸款利率。“現(xiàn)在我們行的標(biāo)準(zhǔn)是首套基準(zhǔn)，二套1.1倍。”李家琪表示，“不過(guò)現(xiàn)在審批速度大大放緩了，以前只要資料齊全，一周內(nèi)就會(huì)審批下來(lái)，兩周內(nèi)放款，也就是說(shuō)，從提申請(qǐng)到放款不超過(guò)半個(gè)月。現(xiàn)在光審批就是一兩個(gè)月，等放下款來(lái)就得三四個(gè)月以后了。”

李家琪表示，除了房貸收緊外，針對(duì)以往銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)借助一些通道向開(kāi)發(fā)商“輸血”的違規(guī)行為，也成為上層的排查重點(diǎn)。“像排查信貸資金是否借道建筑業(yè)或其他行業(yè)投向房地產(chǎn)；是否通過(guò)同業(yè)業(yè)務(wù)和理財(cái)業(yè)務(wù)或拆分為小額貸款等方式，向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資等。”

持有同樣意見(jiàn)的還有李祥瑞。在他看來(lái)，下半年基本上都是促銷(xiāo)季。“為了完成全年任務(wù)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)從9月份開(kāi)始進(jìn)行大面積促銷(xiāo)，以保證銷(xiāo)售進(jìn)度和回款速度。”

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在采訪中了解到，上述受訪人士普遍認(rèn)為，上半年整體表現(xiàn)為“量跌價(jià)穩(wěn)”，下半年開(kāi)發(fā)商必然會(huì)沖量。在年度銷(xiāo)售指標(biāo)、資金兌付壓力等驅(qū)動(dòng)下，下半年市場(chǎng)表現(xiàn)特征或?yàn)?ldquo;以?xún)r(jià)換量”沖業(yè)績(jī)。

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