原標(biāo)題：近兩個(gè)月北京新建商品住宅網(wǎng)簽量陷入谷底

四大因素導(dǎo)致淡市下部分項(xiàng)目依舊緊俏

樓市下行 什么樣的房子仍受寵？

樓市持續(xù)下行的態(tài)勢愈加明顯，7月份的成交數(shù)據(jù)依舊是全線下滑。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)顯示，2017年7月，北京市住宅市場新增供應(yīng)735套，環(huán)比下降75%；成交1659套，環(huán)比下降9%；成交面積25.07萬平方米，環(huán)比下降12%；成交金額131.96億元，環(huán)比下降1%；目前存量45748套，環(huán)比下降2%。整體來看，近兩個(gè)月北京新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽量持續(xù)在低位徘徊，單月網(wǎng)簽量連續(xù)刷新最低紀(jì)錄，整個(gè)市場已經(jīng)陷入谷底。

不過，凡事都有兩面性，在整體成交低位徘徊的同時(shí)，各個(gè)區(qū)域卻都出現(xiàn)了幾個(gè)賣得比較緊俏的項(xiàng)目，在周邊樓盤月成交只有個(gè)位數(shù)的同時(shí)，這些受歡迎的項(xiàng)目卻維持著幾十套甚至上百套的成交量。究竟是什么原因，導(dǎo)致購房人在樓市不斷下行的背景下，出手買房呢？《廣廈時(shí)代》特此探訪了一些市場上的熱門項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)這些受歡迎的項(xiàng)目都是在同等品質(zhì)下，具有更高的性價(jià)比。要么是在價(jià)格、戶型上優(yōu)勢明顯，要么就是區(qū)域發(fā)展?jié)摿�和�?xiàng)目附加值上更具吸引力。

價(jià)格  低于周邊均價(jià)是必備條件

在樓市整體下行的背景下，如何定價(jià)幾乎成了每個(gè)開發(fā)商都要面對的難題。隨意定價(jià)、總是有人買單的時(shí)代已經(jīng)徹底成為過去時(shí)。一位開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人透露，定價(jià)現(xiàn)在極其考驗(yàn)開發(fā)商的操盤能力。首先不能過高，超過那條隱藏的紅線；其次還要把握購房人的心理預(yù)期，不能有太大的偏差；再次是取證不易，同時(shí)取證的樓座實(shí)際銷售價(jià)差要把握好；最后，還要控制與同區(qū)域其他項(xiàng)目之間的價(jià)差，不能因品質(zhì)好而“任性”定價(jià)。

盤點(diǎn)那些占據(jù)7月北京住宅銷售排行榜前列的項(xiàng)目，很多在價(jià)格上都獨(dú)具優(yōu)勢。以順義區(qū)7月住宅成交排名第一的譽(yù)天下為例，作為已經(jīng)銷售了十年的項(xiàng)目，譽(yù)天下在中央別墅區(qū)板塊內(nèi)一直具備一定的價(jià)格優(yōu)勢。據(jù)了解，7月份譽(yù)天下成交簽約的主要是項(xiàng)目的公寓部分，戶型為標(biāo)準(zhǔn)戶和特色戶兩種，分別為120平方米三居及220平方米五居。數(shù)據(jù)顯示，該產(chǎn)品7月的成交均價(jià)為57205元/平方米。與其定位類似，同位于中央別墅區(qū)的陽光城檀悅7月底剛?cè)〉妙A(yù)售許可證的均價(jià)為66000元/平方米。

另一位于孫河低密度板塊的景粼原著，7月領(lǐng)跑朝陽區(qū)住宅成交排行榜。與譽(yù)天下類似，景粼原著7月簽約的產(chǎn)品也是項(xiàng)目的平層部分玉府。75729元/平方米的成交均價(jià)幾乎已是孫河板塊目前的底價(jià)。2015年9月保利首開聯(lián)合體拿下景粼原著所在地塊時(shí)，商品房部分樓面價(jià)據(jù)測算就已超過5萬元/平方米。

除了以低于預(yù)期的價(jià)格吸引購房者外，一些占據(jù)成交排行榜前列的項(xiàng)目則是憑借大量的贈(zèng)送面積降低了單位使用面積的價(jià)格。以位于門頭溝西長安新城板塊的中駿西山天璟為例，項(xiàng)目主打的155平方米四居戶型，實(shí)際使用面積190平方米，贈(zèng)送面積達(dá)35平方米，雖然項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)已突破55000元/平方米，但如果購房人按照使用面積來衡量價(jià)格，性價(jià)比就十分明顯了。

戶型 靈動(dòng)多居室吸引改善型購房人

除了價(jià)格的最直接影響外，戶型也是影響購房人出手與否的關(guān)鍵因素。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于幾個(gè)大戶型項(xiàng)目的集中入市，7月北京新建商品住宅在成交的面積段、價(jià)格段、總價(jià)段的分布上也都有較大變化。首先，140-200平方米的新房交易占比在7月達(dá)到了27.4%的高比例，這一比例環(huán)比6月提高了11.7個(gè)百分點(diǎn)，其他面積段的占比則都在下滑。另外，7月北京新建商品住宅(不含保障房)成交量排在前五的項(xiàng)目分別是中國璽、金隅金玉府、龍湖長城源著、陽光城京兆府和萬科翡翠公園，全部是改善型樓盤。由此也可以看出，改善型購房人已經(jīng)成為目前市場環(huán)境下的主要購房人群。

改善型購房人大多都已有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對于住房功能性和居住環(huán)境的提升都有較高的要求，各開發(fā)商也都使出“絕招”，爭奪這部分有限的購房人。

以7月成交了59套的陽光城京兆府為例，該項(xiàng)目位于目前通州住宅主要的集中區(qū)域臺(tái)湖板塊，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為疊拼別墅。所有設(shè)計(jì)均從“結(jié)構(gòu)升級(jí)型家庭”的高端改善需求出發(fā)，著重關(guān)注于別墅的極致舒適度：約7.8-10.4米的超大面寬，配合定制的超大尺寸窗臺(tái)，呈現(xiàn)出寬適從容的家庭“生活氣度”。摒棄以往別墅產(chǎn)品地下空間設(shè)計(jì)采光不足的短板，通過創(chuàng)新加入下沉景觀窗井，將陽光引入地下兩層，讓整個(gè)別墅的每個(gè)角落都有自然采光。

據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，京兆府的購房人以改善型的為主，大部分購房人參觀過樣板間后對于戶型設(shè)計(jì)比較滿意，大面寬、大采光對于改善人群很有吸引力，特別是南向一層的老人房和二層靈活可變空間的設(shè)計(jì)特別打動(dòng)如今“上有老、下有小”的中國式家庭改善需求和二孩時(shí)代“多一間房”的剛性需求。

另一近期關(guān)注度較高的疊墅產(chǎn)品——泰禾·昌平拾景園的精工疊墅也同樣以創(chuàng)新的空間布局與設(shè)計(jì)贏得了改善型客戶的青睞。產(chǎn)品首層層高3.15米，特別配備了老人房，為套房設(shè)計(jì)，方便老人起居。居住層兩南一北三室布局，均為套房設(shè)計(jì)，保證每個(gè)家庭成員的私密生活，大面寬短進(jìn)深，成品交付。地下空間配備超大采光井，影音室、書房、紅酒窖、健身房、SPA室等創(chuàng)意空間設(shè)計(jì)，功能完備。另外，部分戶型贈(zèng)送的精裝中式院落也成為打動(dòng)購房人的利器。

科技 精裝修加綠色科技提高附加值

對于目前以改善型購房人為主的商品房市場，科技系統(tǒng)也已經(jīng)漸成各樓盤的標(biāo)配，而購房人對于科技系統(tǒng)在項(xiàng)目中的應(yīng)用和后期維護(hù)，甄別能力也越來越強(qiáng)。

一直領(lǐng)銜亦莊板塊的亦莊金茂悅及亦莊金茂府，多項(xiàng)科技系統(tǒng)的應(yīng)用一直是項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。七大健康科技、恒溫恒濕恒氧的室內(nèi)居住環(huán)境一直是金茂系產(chǎn)品的標(biāo)簽，亦莊金茂悅及亦莊金茂府還同時(shí)引進(jìn)了智慧家居、智慧社區(qū)、智慧服務(wù)三大智慧系統(tǒng)，為住戶打造節(jié)能、健康、安全、便利、舒適的居住體驗(yàn)。

憑借多年在健康科技住宅領(lǐng)域的深耕，金茂系項(xiàng)目在購房者印象里已經(jīng)成功與科技住宅畫上等號(hào)，一些對于健康、綠色有追求的購房人，對于金茂系項(xiàng)目有較高的認(rèn)可度。

還有房山區(qū)的萬年·廣陽郡九號(hào)，也同樣采用了精裝修加綠色生態(tài)技術(shù)，以此在新房扎堆的房山區(qū)脫穎而出。北京萬年基業(yè)長陽置業(yè)有限公司總經(jīng)理李建民介紹，廣陽郡九號(hào)健康人居科技體驗(yàn)館中的這套天棚輻射科技系統(tǒng)引進(jìn)自德國；水系統(tǒng)方面，用的是世界上先進(jìn)的磁懸浮的制冷機(jī)組；新風(fēng)機(jī)組采用了雙冷源除濕技術(shù)和雙靜電PM2.5除塵系統(tǒng)，所有一切技術(shù)應(yīng)用都指向業(yè)主生活的核心關(guān)注點(diǎn)之上，自然獲得了不少潛在購房人的認(rèn)可。

除了以科技為主打的樓盤，一些改善型的項(xiàng)目也在引入綠色科技系統(tǒng)來提升產(chǎn)品的附加值。以泰禾·昌平拾景園為例，項(xiàng)目引入了除霾系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)、軟水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、太陽能熱水系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、五重安防系統(tǒng)等八大人居系統(tǒng)。同時(shí)還為購房者提供了可選配的智能化配置，購房者可選裝智慧魔鏡顯示實(shí)時(shí)的生活信息，不同生活情境的燈光效果可以預(yù)設(shè)，并實(shí)現(xiàn)一鍵開啟轉(zhuǎn)換，動(dòng)動(dòng)手指厚重的窗簾就可自動(dòng)開閉……通過科技化、智能化系統(tǒng)的引入，增加項(xiàng)目對于購房人的吸引力。

區(qū)域 地段仍是購房者關(guān)注的重要指標(biāo)

無論在什么樣的市場環(huán)境下，地段仍是購房人選擇出手時(shí)重要考察的因素。陽光城京兆府的相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，雖然通州目前執(zhí)行的是全市最嚴(yán)的限購政策，但購房者依然對于通州未來的發(fā)展十分看好。從項(xiàng)目的前期銷售看，對于區(qū)域的認(rèn)可是成就項(xiàng)目熱銷的主要原因之一。臺(tái)湖板塊本身的配套規(guī)劃、未來北京城市副中心建設(shè)發(fā)展的利好及區(qū)域便利的交通環(huán)境都是購房人最為看重的。

7月另一熱銷項(xiàng)目金玉府同樣在地段上擁有天然優(yōu)勢。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，作為位列7月住宅成交金額前十名的海淀區(qū)唯一項(xiàng)目，7月金玉府成交套數(shù)為126套，成交金額為13.43億元，成交均價(jià)為78363元/平方米。不到8萬元/平方米的價(jià)格，西四環(huán)、海淀區(qū)的區(qū)位，區(qū)域與價(jià)格因素的疊加，自然吸引了意在海淀置業(yè)的購房人出手。

另外，占據(jù)7月昌平住宅成交排行前兩名的泰禾·昌平拾景園與北科建泰禾麗春湖院子，所在板塊供應(yīng)量都比較小，區(qū)域內(nèi)幾乎無競爭對手同期大量推盤。昌平拾景園處在昌平規(guī)劃中“兩軸兩帶三城兩區(qū)”的重要組團(tuán)——新城東區(qū)，緊鄰昌平地鐵南邵站，北倚蟒山森林公園，西側(cè)1公里就是昌平萬畝濱河公園，對于本就居住在昌平的購房人，是改善置業(yè)的主要目標(biāo)。

除了一些在當(dāng)下市場環(huán)境里天然具備地段優(yōu)勢的項(xiàng)目外，位列7月各區(qū)成交排行前列的項(xiàng)目大都在地段上有一定優(yōu)勢，軌道交通、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等都是吸引購房人關(guān)注的重要賣點(diǎn)。

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土地開閘

今年賣地收入已超1500億元

雖然樓市整體成交依舊慘淡，但不斷增加的土地供應(yīng)，也為今后新盤供應(yīng)的增加埋下了伏筆。8月8日，北京土地市場再次迎來四宗地塊競拍，四宗地塊中除了亦莊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地被京東以38.5億元的底價(jià)摘得外，其余三宗地塊均溢價(jià)成交。其中，總價(jià)最高的亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)F1住宅混合公建用地、A33基礎(chǔ)教育用地被遠(yuǎn)洋+首創(chuàng)聯(lián)合體以71.65億元拿下。另一塊受關(guān)注的海淀區(qū)地塊經(jīng)過36輪“拼搶”，被國瑞+中鐵建+碧桂園以58.08億元、自持36%成功拿下，溢價(jià)率20%。成交總價(jià)最低的同樣是海淀區(qū)地塊，被萬科+平安聯(lián)合體以18.055億元，外加44%自持購得。至此，8日當(dāng)天四宗土地的總成交金額達(dá)到了186億元，年內(nèi)北京累計(jì)成交土地金額累加到了1564.3億元。市場人士預(yù)測，全年土地成交額有望突破2500億元規(guī)模。

搭伙買地成常態(tài)

四宗土地，三宗都是搭伙購地，這樣的聯(lián)合無疑已經(jīng)成了當(dāng)前土地市場的主旋律。尤其是住宅類用地，可以看到各式花樣的聯(lián)合混搭。在本周二成交的四宗地，除了京東獨(dú)自購入一塊商業(yè)金融服務(wù)用地外，其余三宗住宅類用地全是聯(lián)合拿地的模式。其中，像首開、首創(chuàng)這樣在北京土地開發(fā)中具有先天優(yōu)勢的企業(yè)，以及像平安這樣有銀行、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)支持的企業(yè)，都成為傳統(tǒng)房企搭伴結(jié)伙的香餑餑。

于是，土地市場上開始屢屢出現(xiàn)首開＋中海＋保利＋龍湖、首創(chuàng)+遠(yuǎn)洋+五礦、華潤+首開+平安等組合方式。

比較典型的是今年6月14日，在豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)周莊子村舊村改造地塊的出讓中，首次出現(xiàn)“保利+首開+龍湖+中海+勝翔+周莊子村+平安”七家房企組成的聯(lián)合體。

如果說，之前兩家房企聯(lián)合拿地是因?yàn)榈貎r(jià)高漲，開發(fā)商為了降低競爭成本、增加盈利而抱團(tuán)，那么，在新的游戲規(guī)則下，四五家房企甚至六七家房企抱團(tuán)在一起，考慮更多的則是先拿地補(bǔ)倉立足江湖，再想如何止損或減損。

房企聯(lián)合體的力量不能小覷。時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)北京市國土資源局公開信息進(jìn)行梳理與統(tǒng)計(jì)，截至8月7日，北京市年內(nèi)成交的65宗地塊中，有26宗地塊被房企聯(lián)合體拿走，后者總成交金額達(dá)1039億元，占1564.3億元總土地成交額的66.45%。

“有的房企在成本控制上頗有心得，像中海、恒大都是其中的代表，有的則是依靠品牌和產(chǎn)品在北京市場受到了認(rèn)可，像萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等，這些房企相互聯(lián)合，取長補(bǔ)短也能將購地風(fēng)險(xiǎn)降到最低。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

由于大體量、高總價(jià)的屬性，使得現(xiàn)在北京土地的入手門檻較高。即便是像萬科、碧桂園這樣的巨無霸房企，也投入到聯(lián)合拿地開發(fā)的行列中。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，未來，北京房地產(chǎn)市場將進(jìn)入精算時(shí)代，房企更多比拼成本優(yōu)勢，聯(lián)合拿地可以保證大家同時(shí)有活干，分?jǐn)偣芾沓杀�，增加銷售業(yè)績。

土地供應(yīng)增加將帶來更多新房

不僅是北京，全國多數(shù)熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)都明顯加速。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年前6個(gè)月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額超1.5萬億元，同比增長近四成。分城市來看，一線城市供地節(jié)奏有所加快，供應(yīng)量同比增長四成；二線城市平均溢價(jià)率同比下降，出讓金漲幅較去年同期有明顯收窄；三四線城市逆勢升溫，成交樓面均價(jià)領(lǐng)漲。

與此同時(shí)，從多地制定的土地供應(yīng)計(jì)劃可以看到，未來還將有一大批新房源入市。以一線城市為例，在北京樓市未來5年規(guī)劃內(nèi)，將有150萬套住房涌入北京房地產(chǎn)市場；上海在“十三五”期間計(jì)劃新增住房供應(yīng)約170萬套；近日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》明確提出，今年計(jì)劃新增安排建設(shè)商品住房8萬套。

郭毅認(rèn)為，房價(jià)的變動(dòng)情況不僅包含市場對它的預(yù)期，也受供給端影響。隨著一線城市土地供應(yīng)的增加，未來會(huì)有更多的新房入市，這在短期內(nèi)會(huì)扭轉(zhuǎn)市場中的投機(jī)心理，使其形成更為理性的市場氛圍。

本版文/門庭婷  本報(bào)記者 李桁

來源：北京青年報(bào)