“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”會(huì)改變什么？（經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)）

本報(bào)記者 劉志強(qiáng)

　　人民視覺

　　人民視覺

　　人民視覺

　　這段時(shí)間，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”火了。“租房能像買學(xué)區(qū)房一樣上‘名校’”“租房也能落戶”……7月中旬以來(lái)，廣州、無(wú)錫、鄭州、北京等城市相繼推出為租房者擴(kuò)權(quán)的種種政策，引起廣泛關(guān)注。

　　今年3月，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上提出“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”，被不少媒體概括為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”；7月下旬，住建部等九部門發(fā)文推動(dòng)人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并提出此舉是“解決新市民住房問題的重要方式”。

　　“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”到底是什么？會(huì)帶來(lái)哪些改變？還有哪些坎要邁過去？

　　租房真能上“名校”嗎？

　　租購(gòu)?fù)瑱?quán)是好事，但也沒必要夸大含金量

　　7月中旬，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》出臺(tái)，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，第一次出現(xiàn)在我國(guó)地方政府的正式文件中。

　　所謂“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，就是不能讓人們因?yàn)樽》糠绞讲煌�而獲得不同的基本公共服務(wù)。而在基本公共服務(wù)領(lǐng)域，教育無(wú)疑是人們最關(guān)注的熱點(diǎn)之一。廣州一些中介機(jī)構(gòu)提煉出政策賣點(diǎn)——“租房也能上名校”，成了此次引爆“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”熱議的捻子。

　　“一開始不少人還真信了，小區(qū)業(yè)主微信群里都‘炸鍋’了。”家住廣州海珠區(qū)一套“學(xué)區(qū)房”的袁倩說。袁倩手中的這套房，是2014年購(gòu)入，對(duì)口海珠區(qū)第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)，2.8萬(wàn)元/平方米的售價(jià)在當(dāng)時(shí)高出周邊均價(jià)1/3，3年來(lái)已漲到5萬(wàn)元/平方米。“在我們小區(qū)，一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以這么低的成本上名校，那我們之前的投入豈不白費(fèi)了？將來(lái)?yè)Q手，也肯定賣不上價(jià)錢吧？”

　　隨后一段時(shí)間，來(lái)自政府部門的權(quán)威解讀使“真相”漸趨明朗，袁倩也慢慢安下心：一來(lái)，“租房就能上學(xué)”并非新政，而是早已有之，至少?gòu)那澳?月起，租賃合同就是有效的“居住地證明”，能作為孩子入學(xué)的“門票”，此次文件提及只是突出強(qiáng)調(diào)而已；二來(lái)，廣州政策中仍延續(xù)了租房上學(xué)的門檻，比如父母或具有本市戶籍，或持有人才綠卡，或符合積分入學(xué)安排學(xué)位條件；三來(lái)，即便可以“就近入學(xué)”，也要“接受統(tǒng)籌安排”，很難“精準(zhǔn)定位”到名校。“租房也能上名校？這事八字還沒一撇吧？”袁倩說。

　　7月下旬，繼廣州之后，無(wú)錫、鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等一些城市也先后出臺(tái)與“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”相關(guān)的文件。不同的是，這些城市將同權(quán)重點(diǎn)放在了戶籍上。比如，無(wú)錫取消了原先購(gòu)房面積達(dá)60平方米以上準(zhǔn)予落戶的門檻，改為只要在當(dāng)?shù)赜泻戏ǚ�(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)，不論住宅面積大小均可落戶。

　　“推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，不能夸大它的含金量。”2014年剛通過購(gòu)房落戶成為無(wú)錫新市民的李斌對(duì)落戶政策很清楚：首先，“租房可以落戶”不是新鮮事，而是早已有之，以前除了購(gòu)房人員之外，投資人員、外來(lái)務(wù)工人員也都能落戶，只不過購(gòu)房落戶更為干脆利落，其他兩類還要滿足一系列要求；再者，就算按現(xiàn)在的政策，“租房未必就能落戶”，照樣得滿足相關(guān)條件——參加無(wú)錫城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)、申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》均滿5年。

　　“北京、上海就不會(huì)提‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’吧？到北京租個(gè)房，孩子就能上名校，怎么可能呢？真那樣，全中國(guó)還不得有一半的人擠過去？”李斌打趣說。

　　“這幾年長(zhǎng)三角地區(qū)的城市普遍發(fā)展不錯(cuò)，上海的‘虹吸作用’也很明顯，無(wú)錫的外來(lái)人口增長(zhǎng)其實(shí)并不快，需要在落戶門檻上‘松松口子’。”李斌揣測(cè)，此次新政的目的更多還是為了增強(qiáng)無(wú)錫的城市吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。

　　租購(gòu)?fù)瑱?quán)面臨哪些剛性制約？

　　在一些人口大規(guī)模流入的城市，完全做到“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還不現(xiàn)實(shí)，最大的難點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足

　　“只要一份居住證明，也就是租賃合同，我們的孩子就能和買房者上一樣的小學(xué)、中學(xué)。”被派往美國(guó)工作的北京某咨詢機(jī)構(gòu)職員高時(shí)告訴記者，在美國(guó)，地方政府公共資金的最主要來(lái)源就是房產(chǎn)稅，盡管房產(chǎn)稅是房東繳納的，但一定程度上講，交了租金的租房者也為房東承擔(dān)了房產(chǎn)稅，按照這個(gè)邏輯，租房者當(dāng)然能夠享用所租房屋的相關(guān)公共服務(wù)，“然而，國(guó)情不同，中美人口規(guī)模、公共資源體量都不一樣，國(guó)內(nèi)什么時(shí)候?qū)崿F(xiàn)‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’還真不好說。”

　　不少人跟高時(shí)持有同樣的觀點(diǎn)——“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的確是一個(gè)美好的期待，但要真正實(shí)現(xiàn)并不容易。

　　“推動(dòng)社會(huì)公平當(dāng)然是好事，但這份公平也應(yīng)考慮購(gòu)房者的付出。”袁倩了解到，目前在廣州各區(qū)，入學(xué)排位的順序大致是：房戶合一者、無(wú)戶有房者，最后才是既無(wú)戶籍也無(wú)住房的人群。她認(rèn)為，在學(xué)位富足的區(qū)域，租房者的子女理當(dāng)能夠入學(xué)，就近享受義務(wù)教育，但如果“僧多粥少”、學(xué)位緊張，還是應(yīng)該維持現(xiàn)狀，“畢竟買房者和租房者支出的成本、對(duì)城市的貢獻(xiàn)差出太多。”

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員任興洲認(rèn)為：“現(xiàn)階段，在我國(guó)一些人口大規(guī)模流入的城市完全做到‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’還不太現(xiàn)實(shí)，最大難點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足，特別是與‘學(xué)區(qū)’緊緊聯(lián)系在一起的教育資源明顯短缺。”她認(rèn)為，一座城市涌入大量人口后，子女就學(xué)的需求會(huì)大幅度增加，但當(dāng)?shù)亟逃�資源并不會(huì)隨著人口流動(dòng)而立即同比例大量增加，由此會(huì)造成供需矛盾、教育資源供給緊張。

　　仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，此番推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的城市大多并非人口流入壓力最凸顯、租房者擴(kuò)權(quán)需求最強(qiáng)烈的城市。正如中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)李鐵所說，像北京這樣的一線城市，控制人口、控制土地供應(yīng)、控制戶籍等措施，事實(shí)上就是對(duì)“權(quán)”的限制，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的實(shí)施還面臨著許多剛性制約。

　　從另一方面看，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”也非“盲目畫餅”，而是大勢(shì)所趨、現(xiàn)實(shí)所需。

　　“中央提出，‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’。既然是‘住’，除了自有產(chǎn)權(quán)的房子之外，租賃住房也是解決‘住有所居’的一種重要方式。”任興洲認(rèn)為，“當(dāng)前我國(guó)要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，一個(gè)重要舉措就是通過租售并舉來(lái)滿足城鎮(zhèn)各類人群的住房需求，而要使‘租售并舉’落到實(shí)處，‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’勢(shì)必要提上重要的議事日程。”

　　“過去，我國(guó)城鎮(zhèn)中有一些福利和享用公共資源的權(quán)利附著在產(chǎn)權(quán)住房之上，比如買了房子就更容易落戶，落戶后孩子就有享受在‘學(xué)區(qū)’入學(xué)的權(quán)利。再加上購(gòu)房會(huì)帶來(lái)‘財(cái)富效益’，升值空間大，人們就會(huì)更踴躍地購(gòu)房。尤其在供需矛盾比較突出的一、二線城市，購(gòu)房需求越來(lái)越旺，房?jī)r(jià)容易出現(xiàn)過快上漲。而租賃住房者很難享有教育等公共資源。”在任興洲看來(lái)，如果讓租房者也能逐步享受到同等的公共資源，這些人群就不一定非擠到購(gòu)房的“獨(dú)木橋”上，“這樣一來(lái)，人們買房會(huì)更加理性，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)良性發(fā)展。”

　　租購(gòu)?fù)瑱?quán)會(huì)推動(dòng)租金上漲嗎？

　　目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高準(zhǔn)入門檻。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平就不會(huì)有太大變化

　　“前幾個(gè)月，全家一到周末，就四處看房、談合同。‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’的信號(hào)一出來(lái)，我們就把買房計(jì)劃擱置起來(lái)了。先觀望觀望，看看市場(chǎng)是個(gè)什么走勢(shì)。”袁倩的鄰居王海一家目前還在租房，“幸好小區(qū)幼兒園的學(xué)位充足，閨女能就近入園，可幾年后上小學(xué)咋辦？都搶著上好學(xué)校，不買房能擠到前面嗎？”王海坦言現(xiàn)在的心情很微妙，“房子肯定還是要買的，只不過希望‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’能讓房?jī)r(jià)有所松動(dòng)。”

　　同樣心情微妙的還有已經(jīng)“上車”的有房一族。“如果租房者權(quán)利提高了，那租金是不是就能漲？可如果大家都被吸引著去租房，房產(chǎn)本身的價(jià)值會(huì)不會(huì)縮水？”相關(guān)細(xì)則沒出來(lái)，袁倩現(xiàn)在也拿不太準(zhǔn)。

　　“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，到底會(huì)給住房市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？“可能會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)短期波動(dòng)，但絕不該夸大它的效應(yīng)。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準(zhǔn)入門檻，帶來(lái)的實(shí)質(zhì)性改變并不大。更重要的是，決定一個(gè)地區(qū)房租水平的核心因素是當(dāng)?shù)厝说钠骄�收入水平�?ldquo;根據(jù)我們的分析，國(guó)內(nèi)租房者一般會(huì)將個(gè)人收入中的1/3左右拿來(lái)租房。二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下。如果租金過高，就會(huì)導(dǎo)致?lián)Q租。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平并不會(huì)有太大變化。”

　　“‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’最大的意義不在于對(duì)市場(chǎng)的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還應(yīng)該更接地氣，重點(diǎn)考慮新市民眼下最迫切的需求，“首先要解決能方便辦理居住證、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題。只有這樣，他們才可能在城市站穩(wěn)腳跟，下一步才會(huì)產(chǎn)生對(duì)學(xué)區(qū)的需求。”

　　任興洲認(rèn)為，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”絕不單是一個(gè)住房問題，更取決于我國(guó)城市公共服務(wù)供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化，尤其是在教育制度和相關(guān)資源的供給方面�，F(xiàn)在人口流動(dòng)越來(lái)越快，但義務(wù)教育資金投入在不同省份之間很難流動(dòng)起來(lái)。應(yīng)逐步改變這種機(jī)制，使人口流入地獲得相應(yīng)義務(wù)教育的財(cái)力支持，讓其有足夠的能力改善當(dāng)?shù)亟逃龡l件，增加優(yōu)質(zhì)公共資源的供給。“同時(shí)，還要做好配套的制度設(shè)計(jì)，避免造成過度的人口‘虹吸效應(yīng)’，加重‘大城市病’。因此，與租購(gòu)?fù)瑱?quán)相伴隨的，必須是一系列體制機(jī)制的改革和相關(guān)的制度安排。”

 來(lái)源：人民網(wǎng)-人民日?qǐng)?bào)

“租房能上名校？”“租房也能落戶？”……近期，地方租賃住房政策密集出臺(tái)

租購(gòu)并舉，各地怎么出招？（延伸閱讀）

吳 科

目前，北京、上海、廣州、深圳等城市已紛紛出臺(tái)相關(guān)制度，積極推進(jìn)租購(gòu)并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)工作。

　　北京：5年內(nèi)將建立租購(gòu)并舉的住房制度

　　4月，北京市發(fā)布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，明確未來(lái)5年內(nèi)將建立購(gòu)租并舉的住房制度。

　　8月17日，北京市《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見稿）》公開征求意見。針對(duì)關(guān)注度很高的戶籍和教育問題，《通知》提出，承租人為本市戶籍無(wú)房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居�。衬暌陨锨以谧》孔赓U監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)３年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息，以及北京市關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，依法申請(qǐng)辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。具體辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定。

　　上海：新增租賃住房用地供應(yīng)全面啟動(dòng)

　　7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地正式成交。這標(biāo)志著上海新增租賃住房用地供應(yīng)全面啟動(dòng)，積極推進(jìn)購(gòu)租并舉住房體系建設(shè)邁出堅(jiān)實(shí)一步。

　　此次成交的兩幅地塊，一幅位于浦東新區(qū)張江南區(qū)，土地面積約6.5萬(wàn)平方米，另一幅地塊位于嘉定區(qū)嘉定新城，土地面積約2.85萬(wàn)平方米，兩幅土地采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。

　　在近期發(fā)布的“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃中，上海已明確加大租賃住房用地的供應(yīng)和加快租賃住房的建設(shè)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房約170萬(wàn)套，其中租賃住房約70萬(wàn)套。

　　廣州：承租人符合條件子女可就近入學(xué)

　　7月，廣州市政府辦公廳印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)�！斗桨浮分赋觯�具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的推出意味著，以后在廣州租房，租房人子女有可能就近入學(xué)。

　　此外，廣州還將加大住房公積金對(duì)租賃住房的支持力度，提高公積金提取額度。在落實(shí)稅收優(yōu)惠方面，《方案》提出，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人落實(shí)稅收優(yōu)惠政策支持。

　　深圳：引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)

　　7月7日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委在官網(wǎng)通告，發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》，將加快培育住房租賃市場(chǎng)，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序。

　　《計(jì)劃》提出，深圳市將加快出臺(tái)《深圳市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，培育租賃行業(yè)，鼓勵(lì)企業(yè)規(guī)�；�租賃經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)開展長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)；落實(shí)稅收、金融等支持政策、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，加強(qiáng)租金管控，規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，保障租賃市場(chǎng)主體的合法權(quán)益。

來(lái)源：人民網(wǎng)-人民日?qǐng)?bào)