把房“存”進(jìn)銀行 一次收租10年你心動(dòng)嗎？

蔣幸端、黃紫瑋

　　分散式長(zhǎng)租平臺(tái)在東莞悄然出現(xiàn)。廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者石忠情攝

　　在長(zhǎng)租公寓推高房租成為當(dāng)下熱議話題之際，東莞也悄然出現(xiàn)了分散式長(zhǎng)租平臺(tái)，部分中介、機(jī)構(gòu)已開始“收房轉(zhuǎn)租”業(yè)務(wù)。今年6月底，建行在東莞的東城、南城、莞城開始試點(diǎn)“存房”業(yè)務(wù)，正式加入東莞住房租賃市場(chǎng)。與此同時(shí)，一些金融、中介機(jī)構(gòu)也推出分散式“收房轉(zhuǎn)租（即長(zhǎng)租）”業(yè)務(wù)，在各個(gè)平臺(tái)發(fā)布收房信息：一次性可收取10年租金。對(duì)此，你會(huì)心動(dòng)嗎？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，與其他一線城市相比，東莞住宅租金平穩(wěn)，考慮到手續(xù)辦理時(shí)間較長(zhǎng)，住宅出售、出租溢價(jià)預(yù)期等問(wèn)題，東莞的房東們對(duì)于“長(zhǎng)租”市場(chǎng)仍然處于觀望狀態(tài)，目前長(zhǎng)租房源較少，上述舉動(dòng)對(duì)東莞的整體租房市場(chǎng)影響不大。

　　東莞悄然出現(xiàn)分散式“長(zhǎng)租”業(yè)務(wù) 業(yè)內(nèi)人士表示目前東莞租金平穩(wěn)，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)手續(xù)辦理時(shí)間長(zhǎng)房源少對(duì)市場(chǎng)影響不大

　　舉個(gè)例子

　　不愿與租客中介打交道

　　房主將房子“存”進(jìn)銀行

　　譚先生在東莞有一套專門用來(lái)出租的房子，由于平時(shí)工作忙，他無(wú)暇顧及房屋的出租事宜，也不想直接跟租客打交道處理日常房屋出租期間的繁雜事務(wù)。若把房子放給中介出租，他又擔(dān)心會(huì)不時(shí)被中介電話“騷擾”。不久前，他無(wú)意中得知建行推出的“存房”業(yè)務(wù)，經(jīng)過(guò)一番咨詢、了解，他決定將房子“存入銀行”。

　　他表示，“存房”后，房子交給專業(yè)的租賃公司打理，既節(jié)省了中介費(fèi)用，避免房子空置損失，又無(wú)須直接對(duì)接租客，省去處理房屋家具損壞維修的煩惱，很符合他的需求。最終，譚先生簽了6年的長(zhǎng)租權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，一次性收取了6年的租金。

　　據(jù)介紹，“存房”業(yè)務(wù)是建行發(fā)揮專業(yè)評(píng)估優(yōu)勢(shì)和增信作用，推薦房主、專業(yè)租賃企業(yè)達(dá)成住房長(zhǎng)租合作及交易的新業(yè)務(wù)，今年6月底開始在東莞試點(diǎn)。在該業(yè)務(wù)中，建行擔(dān)當(dāng)資源整合者和金融服務(wù)的角色，具體運(yùn)營(yíng)則由專業(yè)住房租賃公司負(fù)責(zé)。在房東提出“存房”需求后，建行對(duì)其房產(chǎn)未來(lái)3~10年的租金收益進(jìn)行專業(yè)評(píng)估；房主認(rèn)可后，建行再推薦房主和運(yùn)營(yíng)公司達(dá)成住房長(zhǎng)租權(quán)交易；由運(yùn)營(yíng)公司向房主一次性或分期支付未來(lái)的長(zhǎng)租租金，然后負(fù)責(zé)出租及租后管理。交易期滿后，運(yùn)營(yíng)公司將房產(chǎn)歸還給房主。

　　這也是目前東莞市場(chǎng)上最為常見的分散式“收房轉(zhuǎn)租”業(yè)務(wù)模式之一，與由開發(fā)商主導(dǎo)的“三舊改造”項(xiàng)目打造的集中式長(zhǎng)租公寓模式不同，這種分散式的長(zhǎng)租模式以收取市場(chǎng)上房東個(gè)人房源為主，由房東個(gè)人提出出租申請(qǐng)，經(jīng)由評(píng)估后，再轉(zhuǎn)交第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)和一次性或分期結(jié)算租金。

　　市場(chǎng)走訪

　　建行試點(diǎn)“存房”業(yè)務(wù)

　　范圍暫限中心城區(qū)

　　據(jù)了解，建行于今年6月底開始在東莞試點(diǎn)推行“存房”業(yè)務(wù)，目前試點(diǎn)范圍為莞城、南城、東城。據(jù)其相關(guān)工作人員介紹，下階段將逐步增加受理區(qū)域，目前各項(xiàng)工作順利開展，已經(jīng)收到140套房源。

　　除了建行開展的“存房”業(yè)務(wù)外，目前東莞市場(chǎng)上也開始有其他金融機(jī)構(gòu)加入長(zhǎng)租平臺(tái)市場(chǎng)，推行“收房轉(zhuǎn)租”業(yè)務(wù)。近日就有中介發(fā)布消息稱，房主若將房子出租給其所在的機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)將一次性支付10年的房租。即如果雙方協(xié)議的房租為3000元/月，房主可一次性收取房租36萬(wàn)元。

　　在中介費(fèi)方面，如果房主和這些長(zhǎng)租平臺(tái)簽約，房子出租3年，中介將收取兩個(gè)月的租金；若出租4~10年，中介收取3個(gè)月的租金作為中介費(fèi)用。而一般情況下，東莞普通租房市場(chǎng)是采取按月收取租金的模式，如果簽約租房1年，中介收取1個(gè)月的房租為中介費(fèi)用，房主也多一年一租。于是，相形之下，房主長(zhǎng)租的好處是能夠一次性獲得較大額度的租金，所付中介費(fèi)用也相對(duì)少一些。

　　記者以有一套房子需要“存房”為由電話咨詢建行，工作人員介紹，房東可以直接到建行的網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行申請(qǐng)，大約兩周后可以得到審核結(jié)果，然后再按照程序走流程，最終房東收取租金。從目前所了解到的“收房轉(zhuǎn)租”流程來(lái)看，“收房轉(zhuǎn)租”步驟均為房東提出申請(qǐng)，經(jīng)由相關(guān)機(jī)構(gòu)實(shí)地勘查、租金評(píng)估后，再到協(xié)議租金，最終簽約，從房東提出申請(qǐng)到正式收到租金預(yù)計(jì)需要一到兩個(gè)月的時(shí)間。

　　業(yè)內(nèi)分析

　　對(duì)中介市場(chǎng)影響不大

　　有中介行業(yè)相關(guān)人士認(rèn)為，在東莞做長(zhǎng)租平臺(tái)并不容易，房子出租的時(shí)間太長(zhǎng)，很多房東不愿意出租。

　　“我們有對(duì)接過(guò)幾單，但是最終都沒有談攏。”該人士稱，除了房東對(duì)于長(zhǎng)租的形式不愿接受外，租金到賬時(shí)間比較久也是一個(gè)重要原因。一般租房，今天簽了約，馬上就能夠拿到租金。但是出租給長(zhǎng)租平臺(tái)，需要進(jìn)行評(píng)估，還要等待租金放款，整個(gè)流程下來(lái)，時(shí)間比較長(zhǎng)的需要一兩個(gè)月。

　　此外，對(duì)于長(zhǎng)租3年收取兩個(gè)月中介費(fèi)的情況，業(yè)內(nèi)人士也表示，按照正常的租房程序，如果房東與租客自己續(xù)約，一樣可以節(jié)省中介費(fèi)。

　　金信聯(lián)行市場(chǎng)研究院相關(guān)人士認(rèn)為，這種“收房轉(zhuǎn)租”模式對(duì)中介機(jī)構(gòu)會(huì)造成一定的沖擊，但并不會(huì)太大。該人士表示，一方面，這種模式下的公寓租房勢(shì)必會(huì)漲價(jià)，那些尚未被收購(gòu)轉(zhuǎn)租的房子將會(huì)變得稀缺，租房的人只能更依靠中介機(jī)構(gòu)；另一方面，自中介出現(xiàn)以來(lái)，不管開發(fā)商規(guī)模有多大，模式如何先進(jìn)，還是會(huì)與中介合作，主要原因是中介手里的資源還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于獨(dú)立的開發(fā)商。因此，“收房轉(zhuǎn)租”業(yè)務(wù)的出現(xiàn)對(duì)中介的地位并不會(huì)造成太大的影響。

　　對(duì)房租暫未造成影響

　　對(duì)于“收房轉(zhuǎn)租”業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了兩種截然不同的看法。有中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，東莞房屋租金水平長(zhǎng)期平穩(wěn)，租金上漲緩慢，租金投資回報(bào)率低，長(zhǎng)租市場(chǎng)不好做，不值得投入。但也有金融公司對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)前景看好，有機(jī)構(gòu)表示，無(wú)論從政策還是市場(chǎng)來(lái)看，長(zhǎng)租市場(chǎng)都是很有前景的，他們“已經(jīng)投入好幾億元資金了”。

　　“從目前其他城市的操作來(lái)看，如果真的有較大規(guī)模出現(xiàn)‘收房轉(zhuǎn)租’情況，房租肯定是會(huì)漲的。”金信聯(lián)行市場(chǎng)研究部相關(guān)人士稱，目前有部分中介和金融機(jī)構(gòu)做起“收房轉(zhuǎn)租（長(zhǎng)租）”的生意，但是主要集中在北京、深圳、廣州這樣的一線城市，東莞目前僅出現(xiàn)零星的私下收房的中介公司，目前尚未顯現(xiàn)規(guī)�；�的影響。

　　樂有家研究中心相關(guān)人士也表示，從目前來(lái)看，東莞出現(xiàn)“收房轉(zhuǎn)租”的規(guī)模很小，房源量少，對(duì)市場(chǎng)的影響也很小，對(duì)房租暫未造成影響。

　　觀點(diǎn)PK

　　樂意長(zhǎng)租

　　一次收租少麻煩

　　徐女士來(lái)到東莞工作十多年了，一家人共買了4套房，一套大戶型用于自住，3套用于出租。

　　她告訴記者，租房很瑣碎，每個(gè)月要記得提醒租客交租金，還會(huì)不時(shí)接到租客各種維修家電、家具的要求，要到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助他們維修。若租客提前退租，還要聯(lián)系中介找租客再次租房。“有一次，一個(gè)租客拖欠了幾個(gè)月的房租偷偷跑掉了。”徐女士說(shuō)，“說(shuō)起這些年租房的事情就覺得頭痛。”她告訴記者，如果能夠一次性收取租金，將房子托付給專業(yè)機(jī)構(gòu)處理，她還是很樂意的。“一套小公寓的租金每個(gè)月只有一兩千元，每個(gè)月都去收租很麻煩。”但是如果“長(zhǎng)租”，一次性拿到十多萬(wàn)元的租金，可以少掉很多麻煩。

　　不愿長(zhǎng)租

　　有風(fēng)險(xiǎn)又不劃算

　　陳先生在東莞也有好幾套房子出租，不過(guò)他更樂意接受“短租”的方式。他告訴記者，從投資的角度來(lái)看，將房子長(zhǎng)租并不劃算。他認(rèn)為，東莞的租金回報(bào)率很低，長(zhǎng)期出租收回的錢不會(huì)太多，但是目前東莞的房?jī)r(jià)并不便宜，房子出售的話實(shí)際上能夠拿到的錢不少。他表示，東莞的房子出售比出租的回報(bào)率要高得多。而如果房子出租10年，房子的樓齡就太高了，房子折舊率高，以后就不一定這么值錢，他認(rèn)為這樣長(zhǎng)租很不劃算。

　　陳先生告訴記者，如果長(zhǎng)租房子，3年內(nèi)他還可以接受，如果長(zhǎng)租10年，他不能接受。“特別是出租后要遵守約定，10年內(nèi)如果家里急需錢用就沒有辦法將房子賣掉換錢了，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　知多點(diǎn)

　　長(zhǎng)租對(duì)樓齡和戶型均有要求

　　并非所有的房子都可以“收房轉(zhuǎn)租”，目前東莞的“收房轉(zhuǎn)租”業(yè)務(wù)主要集中在租房市場(chǎng)較為火熱的東城、南城和莞城，對(duì)于房子的質(zhì)量和樓齡等都有要求。

　　如建行“存房”房源條件就要求產(chǎn)權(quán)清晰，房東要提供房產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證明材料；房屋必須是面積25~144平方米的住宅，且要求配套齊全，房屋應(yīng)為水、電、煤氣、裝修、生活設(shè)施及家具家電齊全，可拎包入��；樓齡原則上應(yīng)不超過(guò)15年（含）。

　　而部分中介發(fā)布的信息也顯示，房屋戶型需是60平方米以內(nèi)的商務(wù)公寓或是30~144平方米的住宅；樓齡不能超過(guò)25年；同樣，對(duì)于房子所在區(qū)域也僅限于東城、南城和莞城。