5月26日，省十三屆人大常委會第二十三次會議審議了省政府提交的《關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造情況的報告》。報告顯示，經(jīng)過連續(xù)4年努力，我省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造取得階段性成果，惠及800多萬人。

到“十四五”末，全省還有4828個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)需要改造。如何解決改造中普遍遇到的業(yè)主達(dá)成共識難、資金籌集難、長效管理難等問題，既順利推進(jìn)改造，又讓換上新顏的老舊小區(qū)長葆青春？

亮點紛呈，解決“急難愁盼”

“截至2020年底，全省累計改造2000年前建成的老舊小區(qū)8729個，涉及建筑面積24291萬平方米。”代表省政府到會作報告的省住建廳黨組書記顧小平表示，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重要的民生工程，我省連續(xù)4年將其列入年度民生實事，強力推進(jìn)。

為配合報告審議，4月初部分省人大常委會委員、省人大代表赴無錫、揚州等市調(diào)研。調(diào)研報告指出，通過改造，老舊小區(qū)普遍存在的基礎(chǔ)設(shè)施老化、居住環(huán)境臟亂差等問題得到有效解決，公共服務(wù)配套短缺的問題得以緩解，群眾居住質(zhì)量得到明顯改善，城市環(huán)境面貌也得到提升。調(diào)研組對各地嚴(yán)格項目質(zhì)量管理予以肯定，認(rèn)為改造重視工程質(zhì)量管理、注意督促工程參建單位落實主體責(zé)任。

老舊小區(qū)改造出現(xiàn)許多亮點，如揚州在改造現(xiàn)場設(shè)立群眾意見征詢站、主材公示點，主動接受群眾監(jiān)督；南京將改造計劃通過媒體公布，改造中組織群眾觀摩評價，改造后向市人大提交審議老舊小區(qū)改造情況的專題報告，邀請市人大視察監(jiān)督。

“開門改造”，是我省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的重要特點。顧小平說：“老舊小區(qū)改造是群眾身邊事，工作推進(jìn)必須深入了解群眾意愿。”市政配套設(shè)施不完善等補短板問題，作為改造“必選項”，政府兜底負(fù)責(zé)；居民共商共謀共同出資改造其他問題，作為改造“可選項”；改哪些項目，由居民“點菜”。

5月22日，常州市鐘樓區(qū)永紅街道清潭新村老舊小區(qū)改造方案公示結(jié)束。街道經(jīng)濟發(fā)展中心主任葉棟介紹，街道發(fā)放6000多份問卷，結(jié)合群眾反饋、社區(qū)日常管理中發(fā)現(xiàn)的短板、兩輪居民代表見面會意見，確定改造方案。公示期間，工作人員還帶著方案，挨家挨戶就垃圾分類收集點、健身廣場等具體點位收集意見，8100多戶居民對方案的支持率達(dá)98.5%。連云港住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，今年該市要改造145個老舊小區(qū)，將全部通過問卷等形式詳細(xì)了解居民訴求。問卷包括20項備選需求，請居民從中選出最迫切的10項。

實踐表明，我省老舊小區(qū)改造找準(zhǔn)了“急難愁盼”，改到群眾心坎上。例如圍繞上下樓難，截至2020年底全省加裝電梯1878部，總量居全國各省份第二；圍繞停車難，我省實施停車便利化工程，采取利用邊角地新增車位、拆違補增車位、與周邊學(xué)校和企事業(yè)單位錯峰停車、運用智慧停車系統(tǒng)等多種方式，緩解了停車難。

共性難題，亟待研究破解

目前，老舊小區(qū)改造遇到一些普遍性難題，需要充分研究、創(chuàng)新思路、推動解決。

眾口難調(diào)，居民中“多數(shù)”與“少數(shù)”意見難統(tǒng)一。顧小平說，老舊小區(qū)改造是一個典型的居民意見“大同小異”的民生項目，要求改造的大方向相同，而具體改造的小意見各異。省人大常委會環(huán)資城建委調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)利益關(guān)系及住戶人員構(gòu)成復(fù)雜，居民訴求不盡相同，少數(shù)居民過分關(guān)注個人利益，意見難以統(tǒng)一，如增設(shè)停車位需要移植或調(diào)整綠化布局，沒有停車需求的群眾會反對；低層住戶對增設(shè)電梯普遍持反對意見，導(dǎo)致既有住宅加裝電梯進(jìn)展緩慢。

“三分改七分管”，做好老舊小區(qū)改造的“后半篇文章”，對長期有效維護(hù)改造成果意義重大。從省人大常委會環(huán)資城建委調(diào)研結(jié)果看，一些地方對此重視和投入不足，沒有做到改造建設(shè)與后續(xù)管理同謀劃、同部署，出現(xiàn)了一些問題。從小處看，有的小區(qū)改造后的防盜門、樓道燈等出了質(zhì)保期就無人管護(hù)；往大處說，部分住戶強調(diào)權(quán)利較多而不愿履行義務(wù)，物業(yè)費收繳難成為引入專業(yè)化、市場化物業(yè)服務(wù)的一大障礙。

省住建廳介紹，各地在“硬件”升級的基礎(chǔ)上，配套“軟件”服務(wù)，在物業(yè)服務(wù)上有過國企、民辦、自治等各種探索，但老舊小區(qū)居民“花錢購買物業(yè)服務(wù)”的意識還較為缺乏，長效管理機制有待完善。

資金是改造工程成敗的關(guān)鍵之一。各地下大力氣多渠道籌措資金，但目前大多仍依靠政府推動。2018年至今，全省申請和安排各類補助資金共計23.99億元，其中，省財政安排5.5億元專項資金，申請獲得中央財政補助資金12.93億元，申請獲得中央預(yù)算內(nèi)投資資金5.56億元。省人大常委會環(huán)資城建委調(diào)研亦顯示，各地普遍反映籌措資金壓力較大。2021年1130個老舊小區(qū)的改造任務(wù)，資金需求量近百億元，這些資金主要靠基層政府承擔(dān)，中央和省級財政補助較少，上下對接也較難。

政府全部兜底難度大，市場化改造又受限于對盈利的認(rèn)識。一方面，改造內(nèi)容主要是完善基礎(chǔ)設(shè)施和功能性設(shè)施，經(jīng)濟效益不明顯，導(dǎo)致社會資本參與積極性不高，甚至連申請使用地方政府專項債券都存在較大困難。另一方面，改造后的老舊小區(qū)普遍升值較大，理論上社會資本參與有可盈利空間，但居民普遍存在依靠政府兜底的心態(tài)，分享升值部分的意愿不強。顧小平坦言：“吸引社會資本參與的方法、成功案例不多，盈利模式有待進(jìn)一步創(chuàng)新破解。”

創(chuàng)新模式，改好還要管好

為避免“一改了之”，我省擬將改造后的長效管理機制建設(shè)納入改造方案，并積極推動物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。對此，省人大常委會環(huán)資城建委建議，暫時不具備引入專業(yè)化服務(wù)企業(yè)條件的，政府要托底提供基本物業(yè)服務(wù)，同時鼓勵各地因地制宜，組建非盈利性物業(yè)服務(wù)實體提供基本物管。

5月初，無錫公布第一批20項“我為群眾辦實事”項目清單，“老小區(qū)·新管家”是其中一項。“我們推進(jìn)國有物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)，要求企業(yè)首先談服務(wù)，先不談收費，用服務(wù)打動居民后，再發(fā)動居民自愿交物業(yè)費。”無錫市住建局物業(yè)處處長施冬雷介紹，過去很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)，居民沒有交物業(yè)費習(xí)慣，物業(yè)企業(yè)一進(jìn)駐就談收費，容易讓居民抵觸。據(jù)悉，無錫市無物業(yè)管理的老舊小區(qū)共計494個，涉及居民25萬多戶。截至5月初，國有物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐320個老舊小區(qū)，實施常態(tài)化管理。該市計劃到今年10月底，完成國有物業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)全覆蓋，讓群眾住得更舒心。

長期可持續(xù)的改造，需要確保資金有不斷的源頭活水。據(jù)介紹，我省將推動各地探索建立政府與社會力量合理共擔(dān)改造資金的機制，通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引社會力量參與老舊小區(qū)改造和運營管理，推動企業(yè)從“一次性高利潤”向“長期可持續(xù)性低利潤”業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型；創(chuàng)新模式，通過大片區(qū)統(tǒng)籌或相鄰項目捆綁改造等“以豐補歉”方式，實現(xiàn)資金平衡和空間資源最優(yōu)化配置。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為公共資金投入性質(zhì)，而居民房屋是私有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。有鑒于此，省人大常委會環(huán)資城建委建議，老舊小區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以“保基本”為主，既盡力而為又量力而行，各地要根據(jù)不同經(jīng)濟、技術(shù)條件和居民意愿，細(xì)化本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造具體標(biāo)準(zhǔn)。同時，各地應(yīng)廣泛動員挖潛，如鼓勵推動電力、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位履行社會責(zé)任，出資參與小區(qū)相關(guān)管線改造提升；引導(dǎo)社會力量以市場化方式參與老舊小區(qū)改造，通過新增設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等辦法吸引相關(guān)專業(yè)機構(gòu)投資參與；鼓勵金融機構(gòu)加大信貸支持力度，各地及時向金融機構(gòu)通報老舊小區(qū)改造規(guī)劃、年度計劃以及相關(guān)項目情況，通過項目推薦、銀企座談等方式，為金融機構(gòu)對接支持老舊小區(qū)改造項目創(chuàng)造條件。

聚焦難點，持續(xù)啃“硬骨頭”

根據(jù)我省各地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造“十四五”規(guī)劃，全省還有4828個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)尚未改造，涉及建筑面積約1.1億平方米、居民約130萬戶，任務(wù)仍然很繁重。2021年我省將改造1130個老舊小區(qū)，任務(wù)量是去年的2倍多。截至4月底，240個小區(qū)已進(jìn)場施工，其余890個在開展前期工作。

省住建廳表示，為確保年底前高質(zhì)量完成改造任務(wù)，兌現(xiàn)對全省人民的莊嚴(yán)承諾，住建部門將推動尚未開工的項目盡快開工，已開工的項目加快進(jìn)度，竣工項目盡快組織驗收。此外，4月省住建廳與國家開發(fā)銀行江蘇省分行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行江蘇省分行簽約，政策性金融將全面支持我省老舊小區(qū)改造。

“接下來，我們將開展‘美好環(huán)境和幸福生活共同締造’活動，將民主協(xié)商貫穿于改造全過程，充分尊重居民意愿，讓居民參與到小區(qū)改不改、怎么改的決策之中。”顧小平表示，優(yōu)先把居民改造意愿強、參與度高的小區(qū)納入下一年度改造項目庫，同時積極引導(dǎo)居民通過直接出資、使用（補繳、續(xù)籌）住宅專項維修資金、提取住房公積金、讓渡小區(qū)公共收益等方式支付相關(guān)改造費用，并通過捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。

推進(jìn)老舊小區(qū)改造，我省將更加聚焦難點痛點，特別是針對老舊小區(qū)老年住戶占比較高的現(xiàn)狀，加大力度推動各地將既有多層住宅加裝電梯、無障礙設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老服務(wù)等適老化改造作為老舊小區(qū)改造的重要內(nèi)容。顧小平介紹：“重點突出加裝電梯工作，總結(jié)推廣南京市成熟的經(jīng)驗?zāi)Ｊ�，推動各地老舊小區(qū)加裝電梯實現(xiàn)較大突破。全面提升老舊小區(qū)‘水電氣信’等基礎(chǔ)設(shè)施水平，利用閑置土地、房屋，建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)設(shè)施，配建停車設(shè)施，完善菜市場、便利店等配套設(shè)施。”

省人大常委會環(huán)資城建委提醒，上述改造分屬不同部門單位，水電氣等專營單位大部分屬垂直管理，地方難以協(xié)調(diào)推進(jìn)。前期調(diào)研顯示，牽涉面廣有時會帶來整體推進(jìn)協(xié)調(diào)難度大、條線工作對接不暢等難題，導(dǎo)致群眾期盼的改造內(nèi)容有的無法實現(xiàn)，有的工程建設(shè)進(jìn)度不能協(xié)調(diào)一致，“反復(fù)挖”“來回修”現(xiàn)象時有發(fā)生。建議進(jìn)一步加大統(tǒng)籌推動力度，及時研究解決新情況、新問題，形成分工明確、上下聯(lián)動、有效對接、齊抓共管的工作格局。

記者獲悉，我省將充分發(fā)揮省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組作用，協(xié)調(diào)解決改造過程中出現(xiàn)的問題和困難；推動各地組建多部門參與的聯(lián)合辦公機構(gòu)或工作專班，強化協(xié)作配合，切實解決老舊小區(qū)電力、通信、有線電視等管線改造提升難題�！� 本報記者 陳月飛 白雪 徐冠英

啃好老舊小區(qū)改造“硬骨頭”

□ 袁 媛

為政之道，民生為本。改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)關(guān)系到人民群眾的利益與福祉。江蘇連續(xù)4年將老舊小區(qū)改造列入年度民生實事予以強力推進(jìn)，截至去年底，累計改造老舊小區(qū)8000多個，惠及群眾超800萬人。通過整治環(huán)境、完善功能、規(guī)范服務(wù)等措施，各地大幅改善了老舊小區(qū)居住環(huán)境臟亂、基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)配套短缺等短板問題，讓群眾生活質(zhì)量得到了看得見、摸得著的提升。

江蘇在老舊小區(qū)改造上取得的成績，既有政府部門一心為民謀發(fā)展、改進(jìn)作風(fēng)辦實事的因素，也有人民群眾顧全大局講風(fēng)格、有效參與共擔(dān)當(dāng)?shù)呢暙I(xiàn)。老舊小區(qū)改造工程量大、牽涉環(huán)節(jié)多，甚至在某些方面存在利益沖突，大到整體規(guī)劃年度改造任務(wù)，小到具體安裝一部電梯，都離不開有為的組織體系、有力的財政支持和有序的推進(jìn)實施。國務(wù)院辦公廳提出，到“十四五”期末，各地力爭基本完成老舊小區(qū)改造任務(wù)。“經(jīng)濟賬”容易算、“關(guān)系表”容易捋的小區(qū)先行改造了，在“下半場”的改造工作中，必然需要啃下更多“硬骨頭”。這就要求我們發(fā)揮優(yōu)勢、總結(jié)經(jīng)驗，凝聚更大合力，交好老舊小區(qū)改造答卷。

凝聚合力須直面矛盾。從現(xiàn)狀看，老舊小區(qū)改造存在幾個突出難點，比如“多數(shù)”與“少數(shù)”意見難統(tǒng)一，不同居民訴求不盡相同，眾口難調(diào)；“融資”和“盈利”模式待破解，吸引社會資本參與的成功案例不多，政府兜底的心態(tài)普遍存在；“硬件”與“軟件”改善難兼顧，一些居民“花錢購買物業(yè)服務(wù)”的意識較為缺乏。再加上多部門、多層級間工作推動和協(xié)調(diào)力度不平衡，在老舊小區(qū)改造中，實現(xiàn)心往一處想、勁往一處使較為困難。工作難點正是工作重點，今年是建黨100周年，各地應(yīng)以“我為群眾辦實事”為契機，把改造老舊小區(qū)這件實事辦好。

尋找凝聚合力的抓手，要用心用情，發(fā)動群眾。針對群眾訴求不一、認(rèn)識不齊的情況，充分發(fā)揮黨組織作用，搭建溝通議事平臺，開展好“美好環(huán)境和幸福生活共同締造”活動，讓居民參與到小區(qū)改不改、怎么改的決策之中，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)和精品工程，幫助居民作出更全面理性的判斷決策。另一方面，也要解放思想，創(chuàng)新辦法。探索建立政府與社會力量合理共擔(dān)改造資金的機制，通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引社會力量參與老舊小區(qū)改造和運營管理，推動企業(yè)從“一次性高利潤”向“長期可持續(xù)性低利潤”業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，為老舊小區(qū)改造凝聚起澎湃合力。