回顧房地產(chǎn)過去10年發(fā)展，房企合作拿地并非新鮮事，特別是在樓市調(diào)控之下，迫于資金壓力的中小開發(fā)商往往選擇與大開發(fā)商合作開發(fā)的方式度過寒冬。然而，與以往小大聯(lián)合相比，今年以來，越來越多的巨頭型開發(fā)商紛紛選擇與自己同級(jí)別企業(yè)或者基金聯(lián)手，形成更加強(qiáng)勢(shì)的聯(lián)盟，房地產(chǎn)企業(yè)間的合作模式開始向“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”、“專業(yè)與專業(yè)聯(lián)合”進(jìn)行演變，隨著集中度的增強(qiáng)，中國樓市資本化與寡頭正在加速。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合成新趨勢(shì)

作為房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的代表，2011年底，方興地產(chǎn)與融創(chuàng)中國聯(lián)手北上斬下來廣營B1-B3組團(tuán)地塊。方興地產(chǎn)是央企中化集團(tuán)旗下地產(chǎn)旗艦企業(yè)，而融創(chuàng)中國作為高端住宅市場(chǎng)另一大巨頭企業(yè)。

今年2月14日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告，稱其公司全資子公司招商局地產(chǎn)(公園1872 招商嘉銘·瓏原) (北京)有限公司與九龍倉集團(tuán)有限公司全資子公司大連盈致企業(yè)管理有限公司聯(lián)合競(jìng)買取得北京市朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)A4和B4地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，成交價(jià)總計(jì)23.7億元。房地產(chǎn)企業(yè)代表招保萬金，招商地產(chǎn)有140年的歷史血統(tǒng)，九龍倉是香港最具規(guī)模的地產(chǎn)投資公司之一。此外，10月10日上午,保利萬科聯(lián)合體以總價(jià)32.56億元競(jìng)得長沙濱江新城B7地塊。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，在2011年成交的69塊住宅土地中，17宗地塊的受讓者是聯(lián)合體。在2012年成交的40宗住宅土地中，9宗地塊的受讓者是聯(lián)合體，占比22.5%。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，從聯(lián)合拿地的房企來看，既有民企聯(lián)合央企，也有央企聯(lián)合港企。但是整體來講，房企之間的合作拿地還是由于其在資金實(shí)力和管理能力上有較強(qiáng)的互補(bǔ)性。隨著市中心可出讓地塊的減少，單塊土地的總價(jià)越來越高，如果房企依靠自身能力拿地，一方面短期籌資的壓力較大，另一方面，將大量資金沉淀在一塊土地上，風(fēng)險(xiǎn)較大。尤其是在調(diào)控以來，房企聯(lián)合拿地的優(yōu)勢(shì)凸顯。未來也仍會(huì)持續(xù)。

資本化與寡頭化

除了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合外，房企巨頭與基金公司的合縱連橫也成為今年出現(xiàn)的新變化。今年10月，位于徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01商住辦地塊以45億被保利建錦聯(lián)合信�；�金摘得，而信�；�金，是專注于房地產(chǎn)業(yè)投資的基金管理機(jī)構(gòu)。此前金地、復(fù)地等房企也都設(shè)立了專門的投資基金公司。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，正在步入真正的“資本為王”的時(shí)代�；蛟S多年后，中國房地產(chǎn)業(yè)可以像美國那樣，劃入“金融業(yè)”了。而資本為王的時(shí)代，是大型開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)共同主導(dǎo)的時(shí)代，中小房企玩不轉(zhuǎn)了。

中小房企的轉(zhuǎn)產(chǎn)或退市，在資金、市場(chǎng)份額等多個(gè)方面,龍頭房企的“寡頭化”趨勢(shì)也同樣越來越凸顯。中房信此前數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度銷售金額全國前10企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)到14.06%，較2011年前三季度的12.58%增加了1.48個(gè)百分點(diǎn);前20企業(yè)，2012年前三季度其市場(chǎng)份額為19.25%，高出2011年前三季度17.11%的市場(chǎng)份額2.14個(gè)百分點(diǎn)。

近日，上市房地產(chǎn)公司三季報(bào)陸續(xù)發(fā)布，數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，房地產(chǎn)上市公司利潤分化明顯，大型房企的優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，眾多中小房企在業(yè)績大幅下滑與資金壓力下艱難度日。在大品牌開發(fā)商開始逐漸掌控地產(chǎn)話語權(quán)的同時(shí)，對(duì)于價(jià)格體系的影響力也在不斷擴(kuò)大。

不過，北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前大型房企集中度距寡頭階段還有一定距離，這個(gè)階段的集中度只會(huì)增大企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，特別是在二三線城市，大型房企聯(lián)合進(jìn)入對(duì)當(dāng)?shù)卦�有大企業(yè)定價(jià)權(quán)會(huì)產(chǎn)生沖擊，目前處在雙方在定價(jià)權(quán)博弈階段。

稀釋利潤率

張絮認(rèn)為，合作拿地后，一般會(huì)伴著合作的持續(xù)開發(fā)。如果在整個(gè)過程中能夠整合房企雙方的資源，對(duì)于項(xiàng)目的成功開發(fā)將會(huì)產(chǎn)生積極影響。對(duì)于房企來說，引入合作伙伴合作拿地和合作開發(fā)，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低的同時(shí)，由于少數(shù)權(quán)益的增長，房企凈利潤增長將會(huì)放緩。

保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)發(fā)布的三季度報(bào)告顯示，今年1-9月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入313.07億元，同比增長43.52%，主要是由于房地產(chǎn)竣工交樓面積增加及其他業(yè)務(wù)增長;實(shí)現(xiàn)凈利潤38.20億元，同比增長10.21%

“公司凈利潤增長速度遠(yuǎn)低于主營業(yè)務(wù)收入增長速度，主要原因是少數(shù)股東權(quán)益占比提升導(dǎo)致公司凈利率下降明顯。”申銀萬國證券報(bào)告顯示，“這主要是公司少數(shù)股東權(quán)益占比由去年同期的3%提升至17.6%。少數(shù)股東權(quán)益的大幅度提升,主要是公司當(dāng)期結(jié)算項(xiàng)目占比較高的成都保利中心、南京保利紫晶山、廣東保利V座等項(xiàng)目合作比例較高所致。

據(jù)悉，為了應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在上半年加強(qiáng)了項(xiàng)目股權(quán)合作力度，多個(gè)項(xiàng)目引入股權(quán)合作資金，分離了部分利潤。盡管利潤率有所降低，但是，保利總利潤卻呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，保利地產(chǎn)10月29日晚間公布2012年度第三季度報(bào)告，7-9月，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入111.24億元，同比增長67.96%;實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤13.09億元，相比去年同期增加94.96%。