本報(bào)記者 董映頡 陳小瑛北京 深圳報(bào)道

當(dāng)初為平抑房?jī)r(jià)上漲而出臺(tái)的“限購(gòu)”政策，在如今樓市進(jìn)入下行通道的情況下，已成為“松不得也緊不得”的難題。

《華夏時(shí)報(bào)》記者之前獨(dú)家獲悉，日前住建部兵分幾路調(diào)研珠三角區(qū)域、長(zhǎng)三角區(qū)域部分城市，并舉辦座談會(huì)。華南某市一位參與住建部座談會(huì)的政府人士透露，住建部官員在會(huì)上表示，地方確有自主調(diào)控的權(quán)利，但并不等同于放松限購(gòu)。

“住建部官員在座談會(huì)上提到，放松限購(gòu)不一定有什么效果。”上述參與住建部座談會(huì)的人士稱。

“住建部官員不贊同放松限購(gòu)的原因，除了此舉會(huì)向市場(chǎng)傳遞政府救市的錯(cuò)誤信號(hào)外，另一原因是限購(gòu)即使放松，也未必能有效推動(dòng)市場(chǎng)成交量。”上述人士告訴記者，從目前執(zhí)行限購(gòu)的城市來(lái)看，影響其成交量的并非限購(gòu)政策，而是因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期。

“過(guò)去限購(gòu)是因?yàn)榉績(jī)r(jià)大漲，現(xiàn)在取消限購(gòu)可能傳遞相反的信號(hào)。限購(gòu)被認(rèn)為是守住市場(chǎng)調(diào)控最后的防線，一旦最后的防線解除，成交量仍不見起色的話，市場(chǎng)信心將徹底崩潰。”上述人士說(shuō)。

已松綁城市效果有限

截至目前，在全國(guó)范圍內(nèi)，只有廣西南寧市公開發(fā)文放松限購(gòu)政策。4月底，南寧市政府明確，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。

南寧放松限購(gòu)已一月有余，樓市成交卻未見明顯起色。

廣西輝煌地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受整體市場(chǎng)環(huán)境影響，開發(fā)商普遍銷售不暢，5月份以來(lái)，南寧新盤整體開盤成交率不足四成。

記者在南寧房地產(chǎn)信息網(wǎng)上看到，不少樓盤都在進(jìn)行打折促銷，其中城區(qū)主要板塊還出現(xiàn)了七五折的優(yōu)惠幅度。

“南寧放松限購(gòu)是借北部灣概念打了一個(gè)擦邊球，其實(shí)北部灣的居民到南寧買房的情況一直都存在，這是一種常態(tài)，因此即使限購(gòu)放松，也不會(huì)促進(jìn)成交大漲。”南寧寶資嘉項(xiàng)目咨詢有限公司總經(jīng)理陳偉告訴記者，“北部灣地區(qū)的居民整體消費(fèi)、生活水平低于南寧，投資房產(chǎn)的能力較弱。”

克而瑞房地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策已放松或擬放松的城市中，僅杭州、天津和揚(yáng)州更新了成交數(shù)據(jù)。從這三個(gè)城市5月前21天未經(jīng)修正的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，成交面積分別是33萬(wàn)、92萬(wàn)和56萬(wàn)平方米，而這三個(gè)城市4月同期的成交面積分別是37萬(wàn)、49萬(wàn)和61萬(wàn)平方米。

“除天津外，杭州和揚(yáng)州的成交情況仍然是下降的，說(shuō)明政策調(diào)整并沒有刺激成交。而天津5月上半月的成交量大漲，主要是因天津明確將在5月底前停辦藍(lán)印戶口，這一政策引發(fā)當(dāng)?shù)貥鞘卸虝r(shí)間內(nèi)成交暴增，與之前傳出天津?qū)⒎砰_第三套的限購(gòu)關(guān)系并不大。”克而瑞北京測(cè)評(píng)中心首席分析師牟增彬表示。

“很多城市限購(gòu)僅限于核心片區(qū)，而新建商品住房供應(yīng)主要在城市外圍。去年限購(gòu)政策并未松綁，成交量照樣大漲。”上述參會(huì)人士認(rèn)為，限購(gòu)抑制的主要是投資需求，由于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，短期前景不看好，投資需求不會(huì)輕易入市。

他進(jìn)一步表示，地方政府救市時(shí)，應(yīng)該盡量避免直接放松限購(gòu)，采取繞道方式變相放松，負(fù)面效果小，效果也未必差。

北京一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人則向記者表示，在市場(chǎng)經(jīng)歷了4個(gè)多月的成交下滑之后，房企對(duì)價(jià)格調(diào)整的共識(shí)逐步形成，已開始采取積極的營(yíng)銷策略。“等待政府救市很被動(dòng)，要度過(guò)這個(gè)冬天，還要依靠房企自救。”

多地限購(gòu)令形同虛設(shè)?

“實(shí)際上，限購(gòu)政策從2010年4月出臺(tái)至今的整整4年中，部分城市對(duì)限購(gòu)政策的執(zhí)行早已變形，有些城市甚至在出臺(tái)政策時(shí)就預(yù)留了騰挪的空間。在這些城市，限購(gòu)松綁與否都不會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)較大影響。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一告訴記者。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示，放松限購(gòu)對(duì)預(yù)期的影響要大于實(shí)質(zhì)影響，“此一時(shí)彼一時(shí)，現(xiàn)在樓市漲跌更大程度上還是看信貸，放松限購(gòu)頂多能托個(gè)底，不讓樓市懸崖式下跌。”

據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，實(shí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，僅16個(gè)城市對(duì)全市進(jìn)行限購(gòu)，大部分城市僅對(duì)中心城區(qū)或內(nèi)環(huán)線限購(gòu)。其中，民間投資最為活躍的浙江省有8個(gè)城市限購(gòu)，是限購(gòu)城市最多的省份。

中鐵置業(yè)貴州公司副總經(jīng)理王成平在接受其他媒體采訪時(shí)稱，在貴陽(yáng)，限購(gòu)的范圍主要在一環(huán)內(nèi)，而一環(huán)內(nèi)幾乎沒有樓盤，因此這樣的限購(gòu)放松對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。

還有部分二線城市，在起初設(shè)計(jì)限購(gòu)政策時(shí)就已經(jīng)將影響減到最小。

以長(zhǎng)沙為例，長(zhǎng)沙市政府于2011年3月出臺(tái)了限購(gòu)令，與其他城市“限大放小”不同，長(zhǎng)沙版限購(gòu)令卻是“限小放大”，規(guī)定凡是90平方米以上的商品房，均不受購(gòu)買限制。此外，長(zhǎng)沙版限購(gòu)令也沒有像部分城市那樣，通過(guò)納稅的年限對(duì)購(gòu)房設(shè)限。

從事多年樓盤銷售工作的資深銷售經(jīng)理鄧曉向本報(bào)記者表示，“長(zhǎng)沙90平方米以下的房子占的比例并不大，此次‘限小不限大’的政策對(duì)大多數(shù)樓盤來(lái)說(shuō)，基本沒有影響。”

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，除了出臺(tái)政策時(shí)存在不少變通，對(duì)很多實(shí)施限購(gòu)的城市來(lái)說(shuō)，在執(zhí)行過(guò)程中也并不嚴(yán)格。

近幾年，“破解限購(gòu)”幾乎成為一門生意，形成灰色產(chǎn)業(yè)鏈。一線城市北京、上海、廣州、深圳，二線熱點(diǎn)城市杭州、寧波、成都、青島、昆明等地都被媒體曝出存在花錢辦理購(gòu)房資格的現(xiàn)象。

據(jù)記者了解，在一些二線城市，對(duì)于限購(gòu)的破解方法更為多樣，不僅可以購(gòu)買稅票、補(bǔ)辦納稅證明、有專門辦理購(gòu)房資格的“專業(yè)公司”，開發(fā)商還可以為購(gòu)房者“先辦戶口再買房”，而在這些城市，辦理購(gòu)房資格的成本也很廉價(jià)，一般幾千塊錢就能搞定。

【編輯:陳璞】